Закон об ипотеке украины

Автор: | 03.01.2019

Закон Украины «Об ипотеке»

Закон об ипотеке в Украине регламентирует отношения ипотекодателя и ипотекодержателя, а также все сопутствующие вопросы. Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и состоит из Гражданского кодекса Украины, Хозяйственного кодекса Украины, Земельного кодекса Украины, настоящего Закона и иных нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.

Содержание Закона Украины об ипотеке по разделам и статьям:

Раздел I. Общие положения

  • Статья 1. Определение терминов
  • Статья 2. Законодательство об ипотеке
  • Статья 3. Возникновение, применение и приоритет ипотеки
  • Статья 4. Государственная регистрация ипотеки
  • Статья 5. Предмет ипотеки
  • Статья 6. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку
  • Статья 7. Требования, которые обеспечиваются ипотекой
  • Статья 8. Страхование предмета ипотеки
  • Статья 9. Владение, пользование и распоряжение предметом ипотеки
  • Статья 10. Сохранности предмета ипотеки
  • Статья 11. Имущественный поручитель
  • Статья 12. Правовые последствия нарушения обязанностей ипотекодателя
  • Статья 13. Следующая ипотека
  • Статья 14. Особенности ипотеки объектов права государственной или коммунальной собственности
  • Статья 15. Особенности ипотеки земельных участков
  • Статья 16. Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства
  • Статья 17. Основания прекращения ипотеки

Раздел II. Оформление ипотеки

  • Статья 18. Ипотечный договор
  • Статья 19. Внесение изменений и дополнений в ипотечный договор
  • Статья 20. Закладная
  • Статья 21. Форма и содержание закладной
  • Статья 22. Условия реализации прав и выполнения обязанностей, вытекающие из закладной

Раздел III. Переход прав по ипотечному договору и закладных

  • Статья 23. Последствия перехода права собственности на предмет ипотеки к третьему лицу
  • Статья 24. Уступка прав по ипотечному договору
  • Статья 25. Передача закладной
  • Статья 26. Правовые последствия передачи закладной
  • Статья 27. Возобновление прав по закладной

Раздел IV. Использование закладной для рефинансирования

  • Статья 28. Субъекты и способы рефинансирования
  • Статья 29. Продажа закладной с обязательством обратного выкупа
  • Статья 30. Залог закладной
  • Статья 31. Ипотечные ценные бумаги
  • Статья 32. Порядок рефинансирования

Раздел V. Удовлетворение требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки

  • Статья 33. Основания для обращения взыскания на предмет ипотеки
  • Статья 34. Передача предмета ипотеки в управление
  • Статья 35. Сообщение о нарушении основного обязательства и/или ипотечного договора
  • Статья 36. Внесудебное урегулирование
  • Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки
  • Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки
  • Статья 39. Реализация предмета ипотеки по решению суда
  • Статья 40. Выселение жильцов
  • Статья 41. Реализация предмета ипотеки на публичных торгах
  • Статья 42. Последствия исполнения основного обязательства до момента реализации предмета ипотеки
  • Статья 43. Подготовка к проведению публичных торгов
  • Статья 44. Участие в открытых торгах
  • Статья 45. Порядок проведения публичных торгов
  • Статья 46. Порядок проведения расчетов за имущество, приобретенное на публичных торгах
  • Статья 47. Оформление результатов публичных торгов и распределение средств от реализации предмета ипотеки
  • Статья 48. Обжалование результатов открытых торгов
  • Статья 49. Права и обязанности ипотекодержателя в случае признания открытых торгов не состоявшимися
  • Статья 50. Прекращение прав и требований на предмет ипотеки после его реализации
  • Статья 51. Последствия изъятия (выкупа) предмета ипотеки для государственных или общественных нужд

Раздел VI. Заключительные положения

Полную версию ЗУ об ипотеке можно почитать здесь.

Комментарии юристов к закону по таким тематикам:

Закон Украины Об ипотеке

Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Определения терминов

В этом Законе нижеприведенные термины используются в следующем значении:

Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых невозможно без обесценивания и смены их назначения. Правовой режим недвижимого имущества распространяется на воздушные и морские судна, судна внутреннего плавания, космические объекты;

ипотека — вид обеспечения исполнения обязательств недвижимым имуществом, которое остается в распоряжении и использовании ипотекодателя, согласно которого ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим Законом;

основное обязательство — обязательство должника согласно договора займа, кредита, купли-продажи, лизинга, а также обязательства, которое возникает из других обстоятельств, выполнение которого обеспечено ипотекой;

следующая ипотека – передача в ипотеку недвижимого имущества, которое уже является предметом ипотеки согласно предыдущего договора;

ипотекодатель — лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения личного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник либо имущественный поручитель;

имущественный поручитель – лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника;

ипотекодержатель — кредитор по основному обязательству;

должник – ипотекодатель или другое лицо, ответственное перед ипотекодержателем за исполнение основного обязательства;

приоритет – преимущественное право одного лица отнисительно права другого лица на то же самое недвижимое имущество;

высший приоритет – приоритет, установленный ранее любого другого приоритета относительно одного и того же недвижипого имущества;

низший приоритет — приоритет, установленный позже любого другого приоритета относительно одного и того же недвижимого имущества.

Статья 2. Ипотечное законодательство

Законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции Украины и складывается из Гражданского Кодекса, Хозяйственного Кодекса Украниы, Земельного Кодекса Украины, этого Закона и прочих нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.

Статья 3. Возникновение, применение и приоритет ипотеки

Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, которая возникает на основании решения суда или закона, распространяются правила к ипотеке, которая возникает на основании договора, если другое не предусмотрено законом.

Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя согласно ипотечного договора возникают с момента его нотариального заверения. В случае ипотеки, которая возникает на основании закона или решения суда, взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают со дня возбуждения ответного дела, на основании которого возникает ипотека, или со дня придания судебному решению законной силы.

Ипотекой может быть обеспечено исполнение действительного обязательства или требования, которое может возникнуть в будущем на основании договора, который вступил в силу. Ипотека привязана к основному обязательству и действительна до прекращения основного обязательства.

В случае нарушения должником основного обязательства касательно ипотеки, ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспечение этого обязательства за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество не зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированы после регистрации ипотеки. Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает согласно закону, такое право имеет приоритет над требованием ипотекодержателя лишь в случае его появления и регистрации до момента государственной регистрации ипотеки.

Приоритет права ипотекодержателя на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки относительно зарегистрированных в установленном законом порядке прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Зарегистрированные права и обязательства на недвижимое имущество подлежат удовлетворению согласно их приоритету – в очередности их государственной регистрации.

Статья 4. Государственная регистрация ипотеки

Передача недвижимого имущества в ипотеку подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. В случае невыполнения этого условия ипотечный договор действителен, но требование ипотекодержателя не является приоритетным относительно зарегистрированных прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.

Государственная регистрация выполняется на основании уведомления ипотекодержателя, в котором содержится следующая информация:

1)сведения об ипотекодателе и ипотекодержателе;

2)описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные;

3)срок полного выполнения основного обязательства;

4)распоряжение на выпуск закладной илиее отсутствие.

Законом могут быть установлены дополнительные требования к форме и содержанию этого уведомления.

Статья 5. Предмет ипотеки

Предметом ипотеки могут быть один или несколько объектов недвижимого имущества в следующих случаях:

Недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на правах собственности или на правах хозяйственного управления, если ипотекодатель – государственное или коммунальное предприятие, организация или ведомство.

Недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него соответственно с законодательством может быть наложено взыскание;

Недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный натурально объект права собственности, если другое не предусмотрено Законом.

Предметом ипотеки также может быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое становится собственностью ипотекодателя после подписания ипотечного договора, с условием, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение в собственность соответственного недвижимого имущества в будущем. Передача такого недвижимого имущества в ипотеку подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке независимо от того, кто является собственником этого имущества на момент подписания ипотечного договора. Часть объекта недвижимого имущества также может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости, если другое не предусмотрено этим Законом. Ипотека распространяется на часть объекта недвижимого имущества, который не может быть выделенным и был присоединен к предмету ипотеки после подписания ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Недвижимое имущество передается в ипотеку вместе со всеми его принадлежностями, если другое не установлено ипотечным договором.

Риск случайного уничтожения, случайного повреждения или утраты предмета ипотеки возмещает ипотекодатель, если другое не установлено ипотечным договором.

Стоимость предмета ипотеки определяется по взаимному соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки ответственным субъектом оценочной деятельности в случаях, установленных законом или договором.

Статья 6. Условия передачи недвижимого имущества в ипотеку

В случае ограничения правомочности распоряжения недвижимым имуществом с согласия его владельца или уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления такое же согласие необходимо для передачи этого имущества в ипотеку.

Имущество, которое находится в совместной собственности, может быть передано в ипотеку только с нотариально заверенным согласием всех ее владельцев. Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою часть в совместном имуществе без согласия остальных совладельцев с условием выделения ее в отдельный объект недвижимости с регистрацией.

Ипотекодатель обязан до подписания ипотечного договора предупредить ипотекодержателя обо всех известных ему правах и требованиях других лиц к предмету ипотеки, в том числе и к тем, которые не зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае нарушения данной обязанности ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства и возмещения ипотекодателем причиненного ущерба.

В случае передачи в ипотеку строения (сооружения), ипотека расширяется на принадлежащий ипотекодателю на правах собственности земельный участок или его часть, на котором расположено соответствующее строение (сооружение) и который необходим для использования этого строения (сооружения) согласно целевому назначению. Если этот земельный участок принадлежит другому лицу и был передан ипотекодателю в аренду (использование), после изменения прав собственности его новый владелец приобретает права и обязанности ипотекодателя согласно документа, оговаривающего условия аренды (использования).

В случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека также расширяется на размещенные на ней строения (сооружения) и объекты незавершенного строительства, который принадлежат ипотекодателю на правах собственности.

После перемены собственника на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены строения (сооружения), которые принадлежат другому лицу, новый владелец этого земельного участка обязан обеспечить владельцу данных строений (сооружений) те же условия аренды (использования) земельным участком, как и те, которые обеспечивались ипотекодателем.

Статья 7. Требования, которые обеспечиваются ипотекой

За счет предметы ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить сове требование по основному обязательству в полном объеме или в части, установленной ипотечным договором, которая определена на момент выполнения этого требования, включая оплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, которое было предусмотрено условиями договора, который обуславливает основное обязательство.

Если требование по основному обязательству подлежит исполнению в денежной форме, его размер определяется на основании ипотечного договора или договора, который обуславливает основное обязательство, в четко установленной сумме или путем установления критериев, которые позволяют установить размер этого требования на конкретный момент на протяжении срока действия основного обязательства.

Если другое не предусмотрено законом или ипотечным договором, ипотекой также обеспечиваются требования ипотекодержетеля к отчуждению:

* Затрат, связанных с предъявлением требования согласно основному обязательству и сменой владельца на предмет ипотеки;

* Затрат на содержание и сохранение предмета ипотеки;

* Затрат на страхвание предмета ипотеки;

* Убытков, причиненных нарушением основного обязательства или условий ипотечного договора.

Статья 8. Страхование предмета ипотеки

Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или утраты, если ипотечным договором эта обязанность не возложена на ипотекодержателя.

В случае следующей ипотеки страхование предмета ипотеки не является обязательным. Договор страхования заключается в пользу ипотекодержателя, который в случае наступления страхового случая получает право требования от страховщика.

В случае приобретения прав согласно ипотечному договору новым ипотекодержателем он также получает право требования от страховщика.

В случае наступления страхового случая касающегося предмета ипотеки, ипотекодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своего требования по основному обязательству из суммы страхового возмещения.

После удовлетворения требования ипотекодержателя, которое имеет наивысший приоритет, из суммы страхового возмещения любое превышение суммы страхового возмещения, превышающее размер требования ипотекодержателя, которое имеет высший приоритет, подлежит разделу между ипотекоделжателями, которые имеют низший приоритет, и другими кредиторами должника согласно проиритета и размера их зарегистрированных прав или требований и ипотекодателем в последнюю очередь.

Согласно договоренности между ипотекодателем и ипотекодержателем, которое имеет высший приоритет, страховое возмещение может быть направлено на восстановление предмета ипотеки.

Ипотечный договор может накладывать на ипотекодателя обязанность оформить другие виды страхования в связи с передачей недвижимого имущества в ипотеку.

Статья 9. Владение, использование и распоряжение предметом ипотеки

Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно целевому назначению, если другое не предусмотрено этим Законом.

При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости сверх нормы его обычной амортизации.

Ипотекодатель имеет право получать от предмета ипотеки продукцию, плоды и доходы, если другое не предусмотрено ипотечным договором. Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя, которое должно находиться в ипотечном договоре или во внесенных в него изменениях или дополнениях:

* Возводить, разрушать или производить капитальный ремонт здания (сооружения), расположенного на земельном участке, который является предметом ипотеки, или осуществлять естественные изменения этого участка;

* Передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку;

* Отчуждать предмет ипотеки;

* Передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, использование.

Ипотекодатель имеет право завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество. Правомочие, которое ограничивает право ипотекодателя завещать переданное в ипотеку недвижимое имущество, признается неправомерным.

Статья 10. Сохранность предмета ипотеки

Если бругое не установлено законом или ипотечным договором, ипотекодатель обязан осуществлять за свой счет все необходимые меры для надлежащей сохранности предмета ипотеки, включая своевременное проведение планового ремонта, обновления незначительных повреждений, рациональную эксплуатацию и защиту предмета ипотеки от незаконных посягательств и требований других лиц.

Ипотекодатель обязан своевременно уведомлять ипотекодержателя о любой угрозе уничтожения, повреждения, разрушения или ухудшения состояния предмета ипотеки, а также о любых обстоятельствах, которые могут негативно повлиять на права ипотекодержателя согласно ипотечному договору.

Ипотекодержатель имеет право в любое время на протяжении срока ипотечного договора с условием предварительного письменного уведомления ипотекодателя проверять документально и фактически наличие, состояние, условия хранения и использования предмета ипотеки.

Ипотекодатель обязан не препятствовать реализации этого права ипотекодержателем, предоставлять ему все документы, необходимые для проверки наличия, состояния, условий хранения и пользования предметом ипотеки, а также немедленно по требованию ипотекодержателя обеспечивать ему физический доступ к предмету ипотеки.

Проведение ипотекодержателем указанной проверки не должно прекращать использование предмета ипотеки согласно его целевому назначению или другим образом нарушать права ипотекодателя или другого лица во временном использовании которого находится предмет ипотеки.

Статья 11. Имущественный поручитель

В случае обеспечения выполнения основного обязательства ипотекой недвижимого имущества, которое принадлежит третьему лицу (имущественному поручителю), имущественный поручитель является ипотекодателем согласно ипотечному договору и не несет ответственность перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства должником.

В случае нарушения должником основного обязательства поручитель отвечает за удовлетворение требования ипотекодержателя недвижимым имуществом, которое является предметом ипотеки.

В случае удовлетворения требований ипотекодержателя за счет предмета ипотеки имущественный поручитель приобретает права кредитора согласно основному обязательству.

Статья 12. Правовые последствия нарушения обязанностей ипотекодателя

В случае нарушения ипотекодержателем обязанностей, установленным ипотечным договором, ипотекодержатель имеет право требовать досрочного исполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения – возврата предмета ипотеки.

В случае нарушения ипотекодателем обязательств по сохранению или страхованию предмета ипотеки ипотекодержатель имеет право воспользоваться правами, определенными частью первой этой статьи, или принять меры для сохранения или страхования предмета ипотеки в собственных интересах и за свой счет. Ипотекодатель обязан немедленно по требованию ипотекодержателя возместить последнему все расходы, понесенные в результате мер по сохранению и страхованию предмета ипотеки.

Действия по отчуждению ипотекодателем переданного в ипотеку имущества или его передачи в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без согласия ипотекодержателя считаются недействительными.

Статья 13. Следующая ипотека

Предмет ипотеки может быть передан в следующую ипотеку по согласию предыдущих ипотекодержателей, если другое не предусмотрено предыдущим ипотечным договором.

Предыдущая ипотека имеет высший приоритет перед следующими ипотеками.

Следующая ипотека, предметом которой является несколько объектов, которые принадлежат разным лицам и являются предметом предыдущей ипотеки, допускается с согласия владельцев всех объектов недвижимого имущества, переданного в совместную ипотеку. Если недвижимое имущество являетсв предметом нескольких ипотек, ипотекодержатель, который инициирует перевод предмета ипотеки, обязан письменно уведомить всех других ипотекодержателей о своих намерениях перевода предмета ипотеки за десять дней до перевода. В случае перевода предмета ипотеки следующим ипотекодержателем предыдущий ипотекодержатель также имеет право перевести предмет ипотеки, даже если срок исполнения основного обязательства перед предыдущим ипотекодержателем еще не наступил. Если предыдущий ипотекодержатель не воспользовался этим правом, предыдущая ипотека считается действительной до полного удовлетворения требования предыдущего ипотекодержателя согласно основному обязательству, а право собственности на предмет ипотеки переходит е новому собственнику вместе с обложением этого имущества предыдущей ипотекой.

Предыдущий ипотекодержатель имеет право на основании письменного заявления приостановить перевод ипотеки, инициированный следующим ипотекодержателем, если такой перевод может привести к неполному удовлетворению требований предыдущего ипотекодержателя. В этом случае требования следующего ипотекодержателя подлежат удовлетворению после перевода предмета ипотеки предыдущим ипотекодержателем и после полного удовлетворения его требований, обеспеченных ипотекой. В случае перевода предмета ипотеки предыдущим ипотекодержателем следующий ипотекодержатель также имеет право перевода предмета ипотеки, даже если срок исполнения основного обязательства перед следующим ипотекодержателем не наступил. При переводе недвижимого имущества, которое является предметом нескольких ипотек, требования каждого следующего ипотекодержателя удовлетворяются после полного удовлетворения требований каждого предыдущего ипотекодержателя согласно приоритету и объему этих требований.

Статья 14. Особенности ипотеки объектов права государственной или коммунальной собственности

Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое является объектом права коммунальной собственности и закреплено за соответственным государственным или коммунальным предприятием, организацией или органом на правах хозяйственного ведения. Передача в ипотеку этого имущества осуществляется после получения в установленном порядке согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного управления которого относится соответственное государственное или коммунальное предприятие, организация или орган.

Запрещается передача в ипотеку объектов права государственной собственности, которые не подлежат приватизации. Предметом ипотеки не могут быть национальные, культурные и исторические ценности, которые являются объектами права государственной собственности и внесены в Государственный реестр национального культурного наследия.

Статья 15. Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется согласно этого Закона. Запреты и ограничения по отчуждению и целевого использованию земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленные Земельным кодексом Украины, являются действительными при их ипотеке.

Реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при переводе на предмет ипотеки осуществляются на открытых торгах.

Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть лица, обозначенные Земельным кодексом Украины. Действие этого Закона не распространяется на земельные участки, которые находятся в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации.

Статья 16. Особенности ипотеки объектов незавершенного строительства

При ипотеке объектов незавершенного строительства ипотекодержателем может быть лицо, собственностью которого является здание (сооружение), жилой дом или жилая квартира, после завершения строительства и регистрации права собственности на них в установленном законом порядке.

При финансировании строительства зданий жилищного или нежилого назначения с целью продажи другим лицам ипотекодателем также может быть застройщик.

Ипотека объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи земельного участка, на котором выполняется строительство, или путем передачи в ипотеку недвижимого имущества, право собственности ипотекодателя на которое появится в будущем.

Перевод объекта незавершенного строительства в ипотеку подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. После завершения строительства строение (сооружение), жилой дом или жилая квартира остается предметом ипотеки согласно ипотечному логовору. В случае передачи в ипотеку объекта незавершенного строительства застройщиком и перевод на завершенное здание (сооружение) ипотека не распротсраняется на на ту ее часть, которая выделена фактически и была приобретена каким-либо лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора путем полной оплаты ее стоимости до момента принятия решения о переводе, если другое на установлено договором с покупателем.

После перевода к новому владельцу завершенного здания (сооружения) или объекта незавершенного строительства переходят обозначенные договором права и обязательства застройщика, касающиеся третьих лиц-покупателей.

Статья 17. Предпосылки прекращения ипотеки

Ипотека прекращается в случае:

* Прекращения основного обязательства;

* Реализации предмета ипотеки согласно этому Закону;

* Приобретения ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки;

* Признание ипотечного договора недействительным;

* Уничтожения (утраты) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель ее не восстановил.

Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на ней здание (сооружение), в случае уничтожения (утраты) здания (сооружения) ипотека земельного участка не приостанавливается; в других обстоятельствах, предусмотренных этом законом. Следующие ипотеки приостанавливаются вследствие перевода на предыдущую ипотеку. Ведомости о приостановления ипотеки подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

Раздел II. ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕКИ

Статья 18. Ипотечный договор

Ипотечный договор заключается между одним или несколькими ипотекодателями и ипотекодержателем в письменной форме и подлежит нотариальному заверению.

Ипотечный договор должен содержать следующие условия:

1)для ипотекодателя и ипотекодержателя – юридических лиц ведомости о: для резидентов – наименование, местоположение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины; для нерезидентов – наименование, местоположение и страну, где зарегистрировано лицо; для ипотекодержателей и ипотекодателей – физических лиц ведомости о: для граждан Украины – фамилия, имя и отчество, адрес постоянного жительства и индивидуальный номер идентификационный номер в Государственном Реестре физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей; для иностранцев, лиц без гражданства – фамилия, имя и отчество (по наличию), адрес постоянного проживания за пределами Украины;

2)содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения;

3)описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или его регистрационные данные. При ипотеке земельного участка имеет значение его целевое назначение;

4)подготовка выпуска закладной или ее отсутствие. В случае отсутствия в ипотечном договоре одной из указанных выше фактических условий он считается не заключенным. Ипотечный договор содеет содержать другие положения, в частности, определения стоимости предмета ипотеки, ссылки на документ, который подтверждает право собственности ипотекодателя на предмет ипотеки, определения способа перевода предмета ипотеки. Ипотечный договор и договор, который обуславливает основное обязательство, могут быть оформлены в виде одного документа. Этот документ по форме и содержанию должен отвечать требованиям, установленным законом, для договора, который обозначает основные обязательства. В случае, если ипотекой обеспечивается возврат заема, кредита для приобретения недвижимого имущества, которое передается в ипотеку, договор купли-продажи этого недвижимого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно.

Статья 19. Внесение изменений и дополнений в ипотечный договор

Изменения и дополнения в ипотечный договор подлежат нотариальному заверению.

Соответственные ведомости об изменении условий обложения недвижимого имущества ипотекой подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. После оформления закладной изменения и дополнения к ипотечному договору и договору, которым обусловлено основное обязательство, могут вноситься только после аннулирования закладной и выдачи новой закладной в порядке, установленном частью четвертой статьи 20 этого Закона.

Любое увеличение основного обязательства или процентов за основным обязательством, кроме случаев, когда такое увеличение прямо предусмотрено ипотечным договором, может быть осуществлено после государственной регистрации ведомостей о смене условий обложения недвижимого имущества ипотекой.

Такое увеличение подпадает под приоритет требования по любому другому обязательству, обеспеченному предметом ипотеки, которая была зарегистрирована до регистрации соответствующего изменения условий обложения недвижимого имущества ипотекой.

Статья 20. Залог

Залог – это долговой документ, который свидетельствует безусловное право его владельца на получение от должника выполнения основного обязательства, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства – право отменить перевод предмета ипотеки.

Залог оформляется, если его выпуск предусмотрен ипотечным договором.

Залог может передаваться его владельцем любому лицу путем индоссамента согласно этому Закону.

Следующий владелец закладной имеет те же права, которые имел ипотекодержатель согласно договору, которым обусловлено основное обязательство, и ипотечным договором, на основании которого был оформлен залог. В случае выдачи закладной приостанавливаются денежные обязательства должника по договору, который обуславливает основное обязательство, и возникают денежные обязательства должника по платежу по закладной.

После оформления закладной выполнение основного обязательства и перевод предмета ипотеки может быть осуществлен только на основании требования владельца закладной. Перевод предмета ипотеки владельцем закладной осуществляется в порядке, предусмотренном разделом 5 этого Закона.

Аннулирование закладной и выдача новой закладной осуществляется по договоренности между ипотекодателем, должником, если он является отличным от ипотекодателя лицом, и владельцем закладной. Ведомости о аннулирование закладной и выдачу новой закладной подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке. Закладная не может выдаваться, если ипотекой обеспечено денежное обязательство, сумма долга, согласно которому на момент заключения ипотечного договора не определена и которое не содержит критериев, которые позволяют определить сумму на конкретный момент.

Закладная подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке совместно с государственной регистрацией обложения соответственного недвижимого имущества ипотекой. После регистрации выпуска закладной оригинал ее передается ипотекодержателю.

Статья 21. Форма и содержание закладной

Закладная составляется в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, которая устанавливается Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. На всех оригинальных экземплярах ипотечного договора выполняется отметка об оформлении закладной.

В закладной обязательно должны содержаться следующие реквизиты:

1)слово «Закладная», как составляющая названия документа и определение об обязательстве должника выполнять перед ипотекодержателем в установленный срок основное обязательство;

2)для ипотекодателя, должника (если это не одно и то же лицо) и ипотекодержателя – юридических лиц: резидентов – наименование, местоположение и идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и организаций Украины; нерезидентов – наименование, юридический адрес и страна, где зарегистрировано лицо; для ипотекодателя должника (если это не оно и то же лицо) и ипотекодержателя – физических лиц: граждан Украины – фамилия, имя, отчество, адрес постоянного места жительства и индивидуальный идентификационный номер в государственном реестре физических лиц – плательщиков налогов и других обязательных платежей; иностранцев, лиц без гражданства – фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного проживания за пределами Украины;

3) ссылки на реквизиты ипотечного договора и договора, который обуславливает основное обязательство;

4) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и/или регистрационные данные;

5) содержание и размер основного обязательства, срок и порядок его исполнения;

6) способ перевода предмета ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором;

7) отметка о регистрационном номере, дата и место государственной регистрации обложения недвижимого имущества ипотекой (этот реквизит вносится держателем соответствующего государственного реестра). По обоюдному согласию между ипотекодержателем и ипотекодателем, закладная может содержать другие положения, которые воссоздают смысл основного обязательства и ипотеки. Если содержание закладной не соответствует положениям ипотечного договора или договора, который обуславливает основное обязательство, положения закладной имеют преимущество. Закладная подписывается ипотекодателем и должником, если это не одно и то же лицо. Ипотекодатель, должник – юридические лица заверяют подписи уполномоченного лица печатью.

Статья 22. Условия реализации прав и исполнения обязанностей, которые следуют из закладной

Для реализации прав по закладной, ее владелец обязан заявить должнику письменно требование о выполнении основного обязательства.

В этом требовании указывается банковский счет владельца закладной для осуществления должником перевода соответственной денежной суммы. По требованию должника владелец закладной обязан предъявить оригинал закладной без его передачи должнику.

Закладная подлежит передаче должнику в случае надлежащего выполнения им основного обязательства. Нахождение закладной у должника свидетельствует о выполнении основного обязательства, если не будет доказано обратное.

В случае выполнения основного обязательства должником закладная, которая находится у него, аннулируется. Нахождение закладной у другого лица свидетельствует, что основное обязательство не выполнено, если не будет доказано обратное.

Если основное обязательство подлежит выполнению частями, владелец закладной обязан выдавать должнику письменные квитанции о получении платежа и вести надлежащий учет (реестр) платежей по закладной, который предоставляется должнику по его требованию.

В случае разночтений между квитанциями о получении платежей и их реестром квитанции о получении платежей имеют преимущество.

Раздел III. ПЕРЕХОД ПРАВ ПО ИПОТЕЧНОМУ ДОГОВОРУ

Статья 23. Последствия перехода права собственности по предмету ипотеки к третьему лицу

В случае перехода права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемственности, ипотека остается действительной для приобретшего соответственного недвижимого имущества, даже в том случае, если до его ведома не доведена информация об обложении имущества ипотекой.

Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности согласно ипотечному договору в том объеме и на тех условиях, которые существовали до приобретения им права собственности на предмет ипотеки.

Если право собственности на предмет ипотеки переходит к правопреемнику физического лица – ипотекодателя, такой правопреемник не несет ответственность перед ипотекодержателем за выполнение основного обязательства, но в случае его нарушения должником он отвечает за удовлетворение требования ипотекодержателя в пределах стоимости предмета ипотеки.

В случае оформления закладной переход права собственности на предмет ипотеки не допускается до полного удовлетворения требований по закладной, кроме переходя права собственности на предмет ипотеки в порядке наследования или правопреемственности.

Статья 24. Уступка прав по ипотечному договору

Уступка прав по ипотечному договору осуществляется без необходимости получения согласия ипотекодателя, если иное не установлено ипотечным договором, и по условиям, по которым одновременно осуществляется уступка прав требования по основному обязательству. Если не будет доказано обратное, уступка прав по ипотечному договору свидетельствует об уступке права требования по основному обязательству.

Ипотекодержатель обязан письменно в пятидневный срок уведомить должника об уступке прав по ипотечному договору и правам требования по основному обязательству.

Мероприятие по уступке прав по ипотечному договору подлежит нотариальному заверению. Ведомости о такой уступке подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

Уступка прав по ипотечному договору и основному обязательству не допускается в случае выпуска закладной. После выпуска закладной переход прав ипотекодержателя по ипотечному договору и основным обязательством к другому лицу осуществляется путем передачи закладной в установленном этим Законом порядке.

Статья 25. Передача закладной

Передача закладной осуществляется путем выполнения ее лицом, которой принадлежит закладная (индоссантом), передаточной надписи (индоссамента) в пользу другого лица и передачи оригинала закладной.

Передача закладной не требует согласия ипотекодателя или должника, если он является не одним лицом с ипотекодателем. В передаточной надписи указывается фамилия, имя и отчество, а также адрес физического лица или наименование и адрес юридического лица, которой передается закладная.

Передаточная надпись подписывается обозначенным в закладной ипотекодержателем, а если эта надпись не первая – владельцем закладной, обозначенным в предыдущем индоссаменте. Индоссант – юридическое лицо заверяет подпись уполномоченного лица печатью.

В тексте передаточной надписи могут указываться условия, по которым осуществляется передача закладной.

Надписи на закладной, которые запрещают ее последующую передачу, считаются недействительными. В случае недостаточного места на закладной место для передаточных надписей или других необходимых пометок к заставной прикрепляются дополнительный лист, надписи в котором выполняются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Все страницы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные страницы закладной не имеют юридической силы.

Индоссант обязан письменно уведомить должника о передаче закладной индоссанту и всеми доступными способами не допустить выполнения основного обязательства должником в свою пользу.

В случае невыполнения этого обязательства индоссантом передача закладной считается недействительной, а индоссат имеет право требовать от индоссанта возмещения причиненных убытков. Если основное обязательство подлежит выполнению частями, индоссант обязан передать индоссату копии квитанций о полученных платежах и реестр

Статья 26. Правовые последствия передачи закладной

Передача закладной путем учинения индоссамента передает индоссату все права ипотекодержателя по ипотечному договору и основному обязательству.

Передача заставной не требует государственной регистрации. Однако на усмотрение индоссата передача может быть зарегистрирована в установленном законом порядке. Индоссант несет ответственность перед индоссатом за достоверность ведомостей, которые приложены к закладной, и действительность заставной, но индоссант, если другое не предусмотрено условиями индоссамента, не отвечает за выполнение ипотекодателем или должником, если это разные лица, условий закладной. По факту передачи индоссант заверяет индоссату что на момент передачи закладной должник продолжает надлежащим образом выполнять основное обязательство и он выполнил согласно условий закладной все платежи на дату передачи закладной, если индоссат не был письменно уведомлен индоссантом о другом.

Индоссант несет ответственность перед индоссатом за любые убытки, полученные в результате невыполнения этого условия.

Должник может отказаться осуществлять платежи по закладной в пользу индоссата, который добросовестно приобрел закладную путем осуществления платежа индоссанту и не знал о недостоверности ведомостей, которые прилагаются к закладной, или о недействительности закладной или о других препятствиях должника по выполнению платежей по закладной, только в случае надлежащего выполнения должником основного обязательства или если закладная была выдана под давлением обмана, насилия, угрозы или злонамеренного сговора сторон. Другие причины и обстоятельства не могут быть причиной для отказа осуществления платежей по закладной.

До получения письменного уведомления от индоссанта о передаче закладной должник может продолжать осуществлять платежи в пользу индоссанта. В этом случае должник не несет ответственность перед индоссатом за осуществление таких платежей индоссанту.

Статья 27. Обновление прав по закладной

В случае утраты закладной ипотекодатель и должник, если они являются разными лицами, выдают дубликат закладной на условии, что лицо, которое требует выдачи дубликата, может доказать свое право собственности на утраченную закладную путем воспроизведения всех предварительных индоссаментов.

Отказ ипотекодателя (должника) выдать дубликат закладной может быть оспорен в суде. Отметка об оформлении дубликата закладной должна размещаться на каждой странице текста дубликата, а сведения про его выдачу подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

Раздел IV. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗАКЛАДНОЙ ДЛЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ

Статья 28. Способы рефинансирования

Ипотекодержатель (владелец закладной) может до наступления срока исполнения должником обязательств по закладной проводить операции с принадлежащими ему закладными для рефинансирования частной деятельности путем получении дополнительных денежных средств от других лиц. Рефинансирование может осуществляться такими способами:

* Отчуждение (продажа) закладной путем индоссамента согласно статьи 25 этого Закона с компенсацией индоссанту стоимости закладной в установленном сторонами размере;

* Продажа закладной с обязательством последующего обратного выкупа (операция репо);

* Передача закладной в заклад для обеспечения выполнения обязательств перед другими кредиторами;

* Эмиссия ипотечных ценных бумаг;

Другим способом, который не противоречит закону.

Статья 29. Продажа закладной с обязательством обратного выкупа

Продажа закладной с обязательством обратного выкупа является сделкой, согласно которой любое лицо- кредитор обязуется заплатить ипотекодержателю (владельцу закладной) денежные средства, а ипотекодержатель (владелец закладной) обязуется передать закладную этому кредитору и выкупить ее по установленной ценой в назначенный срок в будущем, но не позднее срока полного выполнения основного обязательства должником.

Продажа закладной с обязательством обратного выкупа осуществляется путем индоссамента, в котором устанавливается срок обратного выкупа закладной.

Ипотекодержатель (владелец закладной) и кредитор могут заключить договор, который установит другие условия продажи закладной с обязательством обратного выкупа.

Отдельно, договором может быть установлена обязанность ипотекодержателя (владельца закладной) выкупить закладную до указанного в индоссаменте срока в случае наступления обозначенных в договоре обстоятельств.

Статья 30. Заклад закладной

Закладная может быть передана в заклад для обеспечения выполнения обязательств ее владельца перед другим лицом – кредитором.

Залог закладной осуществляется путем индоссамента, в котором обозначается, что закладная передается только в залог, и идентифицируется обеспеченное закладной обязательство.

При залоге закладная передается во владение закладодержателю.

Ипотекодержатель (владелец закладной) обязан письменно уведомить должника о передаче закладной в заклад. В случае нарушения обязательства, обеспеченного закладом закладной, к закладодержателю переходят все права по закладной с последствиями, установленными в разделе 3 этого Договора.

Статья 31. Ипотечные ценные бумаги

Закладные могут обеспечивать выпуск ипотечных ценных бумаг – ипотечных облигаций и ипотечных сертификатов.

Эмитентом ипотечных ценных бумаг могут быть банки и другие финансовые учреждения, которые имеют право на такой вид деятельности согласно закону. Порядок выпуска и оборота ипотечных ценных бумаг устанавливается законом.

Статья 32. Порядок рефинансирования

Ипотекодержатель (владелец закладной) имеет право проводить операции с закладными для рефинансирования частной деятельности самостоятельно или с привлечением специализированных финансовых организаций, которые на основании договора с ипотекодержателем (владельцем закладной) предоставляют соответственное рефинансирование путем проведения операций с ипотечными активами такого ипотекодержателя (владельца закладной), что обеспечивают поступления денежных средств от любых особ-кредиторов.

Раздел V. УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ ИПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ

Статья 33. Предпосылки для перевода предмета ипотеки

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства, ипотекодержатель в праве удовлетворить свои требования по основному обязательству путем перевода предмета ипотеки.

Право ипотекодержателя на перевод предмета ипотеки также возникает из обстоятельств, установленных статьей 12 этого Закона.

В случае нарушения утверждения на предмет платежеспособности ипотекодателя или признания его банкротом, или при ликвидации юридического лица – ипотекодателя, ипотекодержатель приобретает право перевода предмета ипотеки независимо от наступления срока выполнения основного обязательства, если ипотекодержатель и ипотекодатель не достигнут соглашения о другом.

Перевод предмета ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительного листа нотариуса или согласно договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Перевод прав на имущество, которое является предметом ипотеки и принадлежит государственному или коммунальному предприятию или предприятию, более 50% акций (частей, паев) находится в государственной собственности, осуществляется на основании решения суда.

Если предметом ипотеки являются два или более объектов недвижимого имущества, перевод происходит в объеме, необходимом для полного удовлетворения требований ипотекодержателя. Если предметом ипотеки являются объекты, которые принадлежат разным лицам, и удовлетворение осуществляется за счет части переданного в ипотеку имущества, те ипотекодатели, на имущество которых был осуществлен перевод, имеют право на пропорциональное возмещение от ипотекодателей, на имущество которых не наложен перевод и приобретают права ипотекодержателя на часть имущества, на которую не было наложен перевод, для обеспечения такого возмещения.

Статья 34. Передача предмета ипотеки в управление

После принятия решения о переводе предмета ипотеки и с целью получения продукции, плодов и доходов, обеспечения надлежащего хозяйственного использования переданного в ипотеку недвижимого имущества согласно с его целевым назначением, предмет ипотеки на основании договора между ипотекодателем и ипотекодержателем или решения суда может быть передан ипотекодержателю или другому лицу в управление на период до его реализации в порядке, установленном данным Законом. Управление имуществом осуществляется согласно законодательства и условий, обозначенных договором или решением суда.

Продукция, плоды и доходы, полученные в результате управления предметом ипотеки, направляются на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя, если другое не установлено договором или решением суда.

Статья 35. Уведомления о нарушениях основного обязательства и/или ипотечного договора

В случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора, ипотекодержатель посылает ипотекодателю и должнику, если это разные лица, письменное требование о ликвидации нарушения. В этом документе указывается краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в срок не позднее тридцати дней и предупреждение о переводе предмета ипотеки в случае невыполнения этого требования.

Если в течении установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе начать процедуру перевода предмета ипотеки согласно этому Закону.

Положение части первой этой статьи не является препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд в установленном законом порядке.

Статья 36. Внесудебное урегулирование

Стороны ипотечного договора могут решить вопросы о переводе предмета ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется согласно предупреждениям об удовлетворении требований ипотекодержателя, которые содержатся в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному заверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решения суда о переводе предмета ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается ответное предупреждение в ипотечном договоре, определяет возможный способ перевода предмета ипотеки согласно этому Закону. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю использовать другие меры, установленные этим Законом, для перевода предмета ипотеки

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:

* Передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 этого Закона;

* Право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 этого Закона.

После завершения внесудебного урегулирования любые следующие требования ипотекодержателя по исполнению должником основного обязательства являются недействительными.

Статья 37. Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, который предусматривает передачу права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства, является правовой основой для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.

Решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, может быть обжаловано ипотекодателем в суде, если он докажет, что основное обязательство и условия ипотечного договора не были нарушены.

В случае переходя к ипотекодержателю права собственности на переданное в ипотеку имущество права и требования других лиц на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном законом порядке, остаются действительными. Ипотекодержатель несет ответственность за удовлетворение прав или требований других лиц на предмет ипотеки, которые имеют высший приоритет.

Удовлетворение прав или требований лиц с низшим приоритетом осуществляется в рамках превышения стоимости имущества, определенной путем его оценки, после удовлетворения прав или требований, которые имеют высший приоритет над размером обеспеченного ипотекой требования ипотекодержателя.

Статья 38. Право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки

Если решение суда или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи письменно уведомить ипотекодателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить договор. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение причиненных убытков.

На протяжении тридцатидневного срока со дня получения такого уведомления лицо, которое имеет зарегистрированные права или требования, в праве письменно уведомить ипотекодержателя о своем намерении купить предмет ипотеки. Со дня получения ипотекодержателем этого уведомления указанное лицо приобретает преимущественное право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодержателю Если таких уведомлений поступило несколько, право на приобретение предмета ипотеки у ипотекодателя принадлежит лицу, которое имеет высший приоритет своих зарегистрированных прав или требований.

Если лицо, которое выразило намерение приобрести предмет ипотеки, уклоняется или по другим причинам не предпринимает никаких действий до заключения договора купли-продажи предмета ипотеки на протяжении 5 дней после окончания указанного выше тридцатидневного срока, оно утрачивает право на приобретение предмета ипотеки. Это право переходит к другим лицам, которые выразили намерение приобрести предмет ипотеки, согласно приоритету их прав и требований.

Если лица, которые имеют зарегистрированные права и требования на предмет ипотеки, не выразили намерений его приобрести, ипотекодержатель в праве продать предмет ипотеки любому другому лицу на собственное усмотрение.

Цена продажи предмета ипотеки устанавливается согласно договоренности между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества, на уровне, не ниже существующих средних цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед другими лицами согласно приоритету и размером их зарегистрированных прав или требований и перед ипотекодателем в последнюю очередь за возмещение разницы между ценой продажи предмета ипотеки и общепринятой ценой на него.

Раздел выручки от продажи предмета ипотеки между ипотекодержателем и прочими лицами, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, осуществляется согласно установленному приоритету и размеру прав или требований. Остаток выручки возвращается ипотекодателю.

Ипотекодатель и должник, если это разные лица, имеют право выполнить основное обязательство в течении тридцатидневного срока, указанного в части первой этой статьи, согласно условий и последствий, установленных статьей 42 этого Закона.

Договор купли-продажи предмета ипотеки, заключенный согласно этой статье, является правовой основой для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки.

Статья 39. Реализация предмета ипотеки по решению суда

В случае удовлетворения судом иска о переводе предмета ипотеки, в решении суда указываются:

* Общий размер требований и все их составляющие, которые подлежат оплате ипотекодержателю из стоимости предмета ипотеки;

* Опись недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования ипотекодержателя;

* Меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки или передачи его в управление на период его реализации, если они необходимы;

* Способ реализации предмета ипотеки путем публичных торгов или использования процедур продажи, предусмотренных статьей 38 этого Закона;

* Приоритет и размер требований других кредиторов, которые подлежат удовлетворению со стоимости предмета ипотеки;

* Начальная цена предмета ипотеки для его дальнейшей реализации.

Одновременно с решением о переводе предмета ипотеки суд заявлением ипотекодержателя вправе вынести решение о выселении жильцов, если предметом ипотеки является жилой дом или жилое помещение.

Суд вправе отказать в удовлетворении иска ипотекодержателя о досрочном переводе предмета ипотеки, если допущенное должником или ипотекодателем, если это не одно и то же лицо, нарушение основного обязательства или ипотечного договора не причиняет убытков ипотекодержателю и не меняет объема его прав.

Статья 40. Выселение жильцов

Перевод переданного в ипотеку жилого дома или жилого помещения является причиной для выселения всех жителей, кроме съемщиков и членов их семей. Выселение производится в порядке, установленном законом.

После принятия решения о переводе переданного в ипотеку жилого дома или жилого помещения все жильцы обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в срок одного месяца со дня получения этого требования. Если жильцы не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Лица, которые проживают в означенных помещениях на условиях договора найма (аренды), не подлежат выселения, если:

-договор найма (аренды) был заключен до момента заключения ипотечного договора и о его наличие было доведено до ведома ипотекодержателя или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке;

-договор найма (аренды) был заключен после заключения ипотечного договора с согласия ипотекодержателя.

Статья 41. Реализация предмета ипотеки на открытых торгах

Реализация предмета ипотеки, который переводится по решению суда или по исполнительной записи нотариуса, проводится, если другое не предусмотрено решением суда, путем продажи на открытых торгах в рамках процедуры исполнительного действия с соблюдением требований этого Закона.

Организация продажи предмета ипотеки возлагается на специализированные организации, которые созданы согласно закону. Право выбора специализированной организации принадлежит ипотекодателю. Место проведения открытых торгов назначается специализированной организацией с согласия ипотекодержателя.

Статья 42. Последствия исполнения основного обязательства до момента реализации предмета ипотеки

Должник имеет право до дня продажи предмета ипотеки на открытых торгах выполнить требование по основному обязательству или ее часть, исполнение которой просрочено, совместно с погашением любых расходов и убытков, причиненных ипотекодержателю, включая судебные расходы, расходы на оплату вознаграждения приглашенных экспертов (оценщикам, юристам), расходы на подготовку открытых торгов и т.д. Такое исполнение является основанием для приостановления реализации предмета ипотеки на открытых торгах. Условия договоров, которые ограничивают это право должника, являются недействительными.

Если другое не предусмотрено ипотечным договором, в случае, если основное обязательство подлежит исполнению частями, должник может воспользоваться правом, установленным частью первой этой статьи, один раз в год или дважды на протяжении срока основного обязательства. В случае превышения этих показателей должник имеет право остановить реализацию предмета ипотеки только путем полной оплаты остатка суммы по основному обязательству.

Имущественный поручитель или следующий ипотекодатель может выполнить основное обязательство за должника с последствиями, аналогичными вышеуказанным, и предыдущий ипотекодержатель обязан принять такое исполнение. Следующий ипотекодержатель, который оплачивает полную стоимость основного обязательства предыдущему ипотекодержателю, признается лицом, в пользу которого осуществлена передача прав предыдущего ипотекодержателя по ипотечному договору. Имущественный поручитель, который выполнил основное обязательство полностью или частично, имеет право требовать от должника возмещения оплаченной имущественным поручителем суммы.

Статья 43. Подготовка к проведению открытых торгов

Открытые торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение.

Начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается решением суда или по договоренности между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли соглашения – специализированной организацией на основании оценки предмета ипотеки. Начальная цена этого имущества не может быть ниже, чем 90% его стоимости, определенной путем его оценки.

Специализированная организация не позднее, чем за 15 дней до дня начала открытых торгов, публикует за месторасположением предмета ипотеки объявления в двух местных печатных средствах массовой информации о проведении открытых торгов. В объявлении отображается информация о дне, времени и месте проведения открытых торгов, описание предмета ипотеки, который подлежит продаже, месте, где можно получить дополнительную информацию об условиях проведения открытых торгов и другую необходимую информацию.

Специализированная организация обеспечивает любому заинтересованному лицу доступ к информации об условиях проведения открытых торгов и о предмете ипотеки, который подлежит продаже.

Не позднее дня публикации объявления о проведении открытых торгов в средствах массовой информации специализированная организация письменно оповещает государственного исполнителя, ипотекодателя, ипотекодержателя и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права и требования на предмет ипотеки, о дне, времени и месте проведения открытых торгов и о начальной цене реализации имущества.

Статья 44. Участие в открытых торгах

В открытых торгах имеют право принимать участие физические и юридические лица, которые оплатили гарантийный взнос и могут согласно закона быть покупателями недвижимого имущества, которое реализуется. Размер гарантийных взносов назначается специализированной организацией, но он не может превышать 5 процентов от начальной цены продажи предмета ипотеки. Ипотекодатель и все ипотекодержатели принимают участие в открытых торгах без оплаты гарантийного взноса.

Участники открытых торгов подлежат регистрации специализированной организацией. Регистрация прекращается не ранее чем за один час до начала открытых торгов. Для регистрации участник предоставляет специализированной организации документ, удостоверяющий его личность, заявление об участии в торгах и документ, удостоверяющий оплату гарантийного взноса. Во время проведения регистрации участник открытых торгов получает карточку с порядковым номером, согласно которому этот участник принимает участие в торгах.

Статья 45. Порядок проведения открытых торгов

Открытые торги проводятся прозрачно. Специализированная организация обеспечивает каждого участника открытых торгов правилами проведения открытых торгов до их начала.

Любой участник может быть покупателем предмета ипотеки, если он предложит наивысшую цену. Если покупателем является ипотекодержатель, он обязан оплатить только разницу между предложенной им ценой и размером невыполненного основного обязательства.

Открытые торги проводятся при условии присутствия хотя бы одного их участника. В случае участия в открытых торгах одного покупателя имущество может быть приобретено им по начальной цене. Если никто из участников не зарегистрировался или в случае если предмет ипотеки не был продан, открытые торги признаются не состоявшимися.

По результатам проведения открытых торгов и продажи предмета ипотеки составляется протокол, который подписывается уполномоченным представителем специализированной организации и покупателем предмета ипотеки. В протоколе обозначаются:

-описание приобретенного покупателем предмета ипотеки;

-начальная цена предмета ипотеки;

-цена реализации предмета ипотеки;

-информация о покупателе предмета ипотеки

-дата, к которой покупатель обязан полностью оплатить цену реализации предмета ипотеки;

-банковский счет специализированной организации для перевода покупателем реализационной цены предмета ипотеки.

В случае необходимости в протокол может быть внесена и другая информация. Копии протокола высылаются ипотекодателю, всем ипотекодержателям и государственному исполнителю в течении пяти дней со дня его подписания.

Если победитель открытых торгов отказался от подписания договора, следующий участник, который предложил наивысшую цену, но не ниже начальной цены реализации, объявляется победителем открытых торгов. При его отсутствии или отказа открытые торги объявляются несостоявшимися.

Статья 46. Порядок проведения расчетов за имущество, приобретенное на открытых торгах

Победитель открытых торгов в течение десяти рабочих дней со дня подписания протокола перечисляет средства за приобретенное на торгах имущество на указанный в протоколе банковский счет специализированной организации.

Гарантийный взнос, оплаченный покупателем до начала торгов, входит в цену продажи. Другим участникам внесенная сумма возвращается в течении трех рабочих дней со дня окончания открытых торгов. Гарантийный взнос также подлежит возврату, если торги не состоялись.

Если покупатель не вносит всю сумму к оплате в десятидневный срок, гарантийный взнос ему не возвращается, а следующий участник, который предложил наибольшую цену, не ниже начальной цены реализации, объявляется победителем открытых торгов. При его отсутствии или отказа открытые торги объявляются несостоявшимися.

Гарантийный вклад не возвращается также участнику торгов, который стал победителем торгов, но отказался подписывать протокол.

Статья 47. Оформление результатов открытых торгов и разделение доходов от реализации предмета ипотеки

В течении пяти рабочих дней со дня получения специализированной организацией платежа от покупателя предмета ипотеки специализированная организация посылает государственному исполнителю уведомление об осуществлении оплаты.

В течении пяти рабочих дней со дня получения государственным исполнителем уведомления государственный исполнитель посылает специализированной организации свидетельство о приобретении имущества на открытых торгах. В свидетельстве указывается:

-описание приобретенного недвижимого имущества;

-информация о том, что открытые торги состоялись при соблюдении требований этого Закона;

-ведомости об ипотекодержателе и ипотекодателе;

-ведомости о покупателе;

-цена реализации предмета ипотеки.

Свидетельство о приобретении имущества на открытых торгах подписывается государственным исполнителем и заверяется печатью соответствующего отдела государственной исполнительной службы.

Государственный исполнитель не может отказать в выдаче свидетельства о приобретении имущества на открытых торгах, если открытые торги состоялись согласно требований этого Закона. В случае отказа государственного исполнителя выдать свидетельство о приобретении имущества на открытых торгах он обязан в пятидневный срок уведомить об этом специализированную организацию, ипотекодателя, ипотекодержателя и покупателя. В уведомлении содержатся причины отказа. Отказ государственного исполнителя в выдаче свидетельства о приобретении имущества на открытых торгах может быть обжалована в суде.

Свидетельство о приобретении недвижимого имущества на открытых торгах является правовым основанием для регистрации в установленном законом порядке права собственности покупателя на приобретенное на открытых торгах имущество.

В течении пяти рабочих дней со дня получения специализированной организацией от государственного исполнителя свидетельства о приобретении имущества на открытых торгах специализированная организация посылает это свидетельство покупателю и распределяет полученные от него средства в следующей последовательности:

-расходы на проведение открытых торгов;

-комиссионные вознаграждения специализированной организации, которые не могут превышать 3 процентов от цены реализации предмета ипотеки;

-удовлетворение требований ипотекодержателей и других кредиторов должника, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на реализованное имущество, согласно их приоритета и размера;

-остаток суммы возвращается ипотекодателю.

Специализированная организация отправляет государственному исполнителю, ипотекодателю, должнику и ипотекодержателям отчет о проведении распределения выручки от продажи предмета ипотеки.

Если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требований ипотекодержателя, он имеет право получить остаток суммы из другого имущества должника в порядке, установленном законом.

Статья 48. Обжалование результатов открытых торгов

Ипотекодержатель, ипотекодатель, должник и любой другой участник открытых торгов в течении трех месяцев со дня проведения торгов имеют права обжаловать их результаты в суде за месторасположением недвижимого имущества.

Статья 49. Права и обязанности ипотекодержателя в случае признания открытых торгов не состоявшимися

В течение десяти дней со дня объявления открытых торгов не состоявшимися, ипотекодержатели и другие кредиторы должника согласно приоритету их зарегистрированных требований имеют право приобрести предмет ипотеки по начальной цене путем зачета своих обеспеченных требований в счет цены имущества. В этом случае приобретение предмета ипотеки ипотекодержателем оформляется протоколом и свидетельством в порядке, установленном статьей 47 этого Закона.

Если ипотекодержатель не воспользовался правом, предусмотренным частью первой этой статьи, по результатам первых открытых торгов, назначается проведение на тех же условиях других открытых торгов, которые должны состояться в течение одного месяца со дня проведения первых открытых торгов.

Если ипотекодержатель не воспользовался правом, предусмотренным частью первой этой статьи, по результатам других открытых торгов, ипотека прекращается.

Статья 50. Прекращение прав и требований на предмет ипотеки после его реализации

После продажи предмета ипотеки на открытых торгах или продажи предмета ипотеки согласно статьи 38 этого Закона, останавливаются любые права и требования других лиц на недвижимое имущество, которое было предметом ипотеки, которые возникли после государственной регистрации по ипотечному договору, согласно которому был осуществлен перевод предмета ипотеки. Это правило не распространяется на приобретение предмета ипотеки ипотекодателем.

Статья 51. Последствия отвода (выкупа) предмета ипотеки для государственных или общественных потребностей

В случае, если предмет ипотеки отведен (выкуплен) для государственных или общественных нужд согласно закона, ипотекодержатель имеет право требовать от должника досрочного выполнения основного обязательства, а в случае его невыполнения – право на первоочередное удовлетворение своих требований за счет средств, которые подлежат выплате ипотекодателю, или за счет другого имущества, которым располагает ипотекодатель в связи с отводом (выкупом) соответственного недвижимого имущества.

Раздел VI. ОКОНЧАТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Этот закон приобретает юридическую силу с 1 января 2004 года.

2. Законодательные и другие нормативно-правовые акты, принятые до приобретения юридической силы этом Законом, действительны в части, которая не противоречит этому Закону.

3. Внести изменения в такие законодательные акты Украины:

1) часть четвертую статьи 133 Земельного кодекса Украины (2768-14)(Ведомости Верховной Рады Украины, 2002г., №3-4, стр. 27) в следующей редакции:

«Закладодержателями земельного участка сельскохозяйственного назначения могут быть только банки»

2)к Жилищному кодексу Украины (5464-10)(Ведомости Верховной Рады УССР, 1983 г., дополнение к № 28, стр. 573):

а) дополнить раздел III главы 4-1 такого содержания:

ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ

ИЗ ФОНДОВ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ВРЕМЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ

Статья 132-1. Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания

К жилым помещениям для временного проживания относятся жилые помещения, предназначенные для временного проживания граждан, которые не имеют или утратили постоянное место проживания.

Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания гражданами, которые утратили жилье вследствие перевода на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (заема) банка или другого лица, обеспеченное ипотекой соответственного жилого помещения, в порядке, установленном этим Кодексом. Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания предоставляются также беженцам и гражданам, которые вынуждены оставить жилье в результате его аварийного состояния, стихийного бедствия или по другим обстоятельствам, которые угрожают состоянию и безопасности соответственного жилого помещения в порядке, установленном законом.

Жилые помещения из фондов для временного проживания относятся к специализированным жилым помещениям, которые должны соответствовать санитарным и техническим требованиям. Жилая площадь в жилых помещениях фондов жилья для временного проживания предоставляется по нормам, установленным для проживания граждан в общежитиях.

Статья 132-2. Порядок предоставления и использования жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания

Жилые помещения из фондов для временного проживания предоставляются гражданам на условиях, если это жилье для них является единственным местом проживания и их совокупный доход недостаточен для приобретения или аренды другого жилого помещения. Первоочередное право на обеспечение жилым помещением из фондов жилья для временного проживания имеют семьи с несовершеннолетними детьми, беременные женщины, лица, которые утратили трудоспособность, и лица преклонного пенсионного возраста.

Формирование фондов жилья для временного проживания осуществляется в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. Граждане, которым предоставлено жилое помещение из фондов для временного проживания, не имеют права приватизировать, обменивать и осуществлять разделение такого помещения, сдавать его в субаренду или заселять в него других жителей.

Жилые помещения из фондов жилья для временного проживания предоставляются на срок до одного года с возможностью продления этого срока в случае несостоятельности жителя этого помещения приобрести альтернативное жилье. Причинами для досрочного прекращения права гражданина на использование жилым помещением из фондов жилья для временного проживания является: предоставление гражданину или приобретение им жилого помещения, повышение доходов гражданина до уровня, который позволяет ему заключить договор найма другого помещения, нарушение гражданином правил использования жилыми помещениями из фондов жилья для временного проживания, другие причины, установленные законом.

Порядок предоставления и использования жилой площадью в жилых помещениях из фондов жилья для временного проживания устанавливается Кабинетом Министров Украины»

Б) текст статьи 109 изложить в такой редакции:

«Выселение с занимаемого жилого помещения допускается в случаях, установленных законом. Выселение производится добровольно или в судебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора лишь лиц, которые самостоятельно заняли жилое помещение или проживают в домах, которые могут обрушиться.

Гражданам, которых выселяют из жилых помещений, одновременно предоставляется постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при переводе жилого помещения, которое было приобретено за счет кредита (заема) банка или другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения. Жилое помещение, которое предоставляется выселяемому, должно быть обозначено в решении суда или постановлении прокурора.

Перевод переданного в ипотеку жилого помещения является поводом для выселения всех граждан, которые в нем проживают, за исключениями, установленными законом. После принятия кредитором решения о переводе переданного в ипотеку жилого помещения все граждане, которые проживают в нем, обязаны по письменному требованию кредитора или нового владельца этого жилого помещения добровольно освободить его в течении одного месяца с момента получения этого требования. Если граждане не освобождают жилое помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Выселение граждан при переводе жилых помещений, которые были приобретены ими за счет кредита (заема) банка или другого лица, возврат которого обеспечено ипотекой соответственного жилого помещения, является поводом для предоставления этим гражданам помещений из фондов жилья для временного проживания согласно статьи 132-2 этого Кодекса. Отсутствие жилых помещений в фондах жилья для временного проживания или отказ в их предоставлении в случаях, предусмотренных статьей 132-2 этого Кодекса, не подразумевает приостановления выселения гражданина из жилого помещения, которое является предметом ипотеки, в порядке, предусмотренном третьей частью этой статьи.

3) статью 3 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» (Ведомости Верховной Рады Украины, 1991 г., №38, стр. 508; 1999 г., стр. 252) дополнить абзацами такого содержания:

Ипотечные ценные бумаги»;

4)раздел 2 Закона Украины «О залоге» (2654-12) (Ведомости Верховной Рады Украины, 1992 г., №47, стр. 642; 1995 г., №1, стр. 3) удалить;

5) в статье 7 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине» (2658-14)( Ведомости Верховной Рады Украины, 2001 г., №47, стр. 251):

а) в части третьей слова «его залог» заменить словами «залоги государственного коммунального имущества»

б) девятый абзац исключить

в) часть первую статьи 7 Закона Украины “О страховании” ( 85/96-ВР ) Ведомости Верховной Рады Украины, 2002 г., № 7, стр. 50, N 8, ст. 62, N 14, стр. 96) дополнить пунктом 35 такого содержания:

“35) страхование предмета ипотеки от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или утраты”.

4. До обретения силы законом о государственном реестре прав на недвижимое имущество порядок государственной регистрации ипотек устанавливается Временным положением о порядке государственной регистрации ипотек, который утверждается Кабинетом Министров Украины.

5. Ипотека земельных участков сельскохозяйственного назначения согласно статье 15 этого Закона допускается с 1 января 2005 года.

6. Кабинету Министров Украины:

1) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу этого Закона: внести на рассмотрение Верховной Рады Украины законопроект о приведении Закона Украины «О исполнительной власти» в соответствие с этим Законом; внести на рассмотрение Верховной Рады Украины законопроект о порядке создания и деятельности специализированных организаций по принудительной реализации имущества;

Утвердить временное положение о порядке государственной регистрации ипотек; утвердить порядок формирования фондов жилья для временного проживания; утвердить порядок предоставления и использования жилой площади в жилых помещениях из фондов жилья для временного проживания; привести свои нормативно, правовые акты в соответствие с этим Законом; обеспечить приведение министерствами и другими органами исполнительной власти их нормативно-правовых актов в соответствие с этим Законом;

2)в шестимесячный срок со дня вступления в законную силу этого Закона внести на рассмотрение Верховной Рады Украины законопроект об ипотечных ценных бумагах.