Стать 30 жилищного кодекса

Автор: | 10.04.2019

Стать 30 жилищного кодекса

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС
Статья 30 .

Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

1. С принятием нового ЖК окончательно сформировался относительно новый для российской правовой системы институт права собственности на жилое помещение. Значение этого института определяется значением жилья в истории человеческой цивилизации: обеспеченность человека жильем — необходимое условие укрепления брака, семьи, решения многих социальных, экономических и политических проблем государства и общества.

Право собственности на жилье — это одна из основных ценностей современного общества. Закон призван защищать это право, гарантировать его и обеспечивать условия для его реализации в интересах носителей этого права — собственников жилых помещений.

2. Несмотря на огромную социальную ценность жилья как блага, необходимого для обеспечения нормального существования человека, указание на жилье, жилое помещение далеко не всегда содержится в нормах, посвященных основным правам и свободам человека и гражданина, и нормах о видах объектов гражданских прав. Было бы целесообразно внести указание на жилье, жилое помещение в п.2 ст.35 Конституции РФ, ст.128 и п.1 ст.130 ГК РФ, а также в другие нормы ГК РФ, регулирующие порядок использования различных видов объектов гражданских прав, например, п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ.

3. Нормы института права собственности на жилье не исчерпываются положениями ЖК; они содержатся также в ГК РФ и других законодательных актах. В части первой ГК РФ имеется глава 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения”, ст.288-293, положения которых переплетаются с положениями главы 5 ЖК. Нормы ГК РФ о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения отражают, главным образом, основные аспекты взаимосвязи и соотношения права собственности на жилье с другими элементами жилищных отношений. По сравнению с нормами ГК РФ, нормы ЖК регулируют жилищные отношения более детально.

Представляется, что между положениями главы 18 ГК РФ и нормами ЖК нет очевидных коллизий. Если же таковые выявятся в правоприменительной практике, то согласно п.1 ст.4 Вводного закона приоритет в регулировании жилищных отношений должен быть признан за нормами ЖК.

4. Жилые помещения могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований. Закон не исключает нахождение жилых помещений в собственности иностранных граждан, иностранных юридических лиц, иностранных государств, международных организаций. Поэтому термин “собственник жилья” и нормы о праве собственности на жилые помещения относятся к любым категориям лиц, являющихся собственниками жилых помещений, если, конечно, из самой нормы не вытекает, что она регулирует отношения с участием собственников определенного вида, прежде всего — собственников-граждан.

5. Пределы осуществления права собственности на жилые помещения установлены самим Кодексом; вместе с тем следует учитывать и нормы, содержащиеся в главе 18 ГК РФ.

Правомерность или, соответственно, неправомерность осуществления права собственности на жилые помещения определяется прежде всего назначением жилья, сущностью помещения как жилого. Жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан и должно быть пригодным для этого (п.2 ст.15 и п.1 ст.17 Кодекса).

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств (п.3 ст.17 ЖК и ч.1 п.3 ст.288 ГК РФ).

Содержащиеся в ст.17 ЖК и нормах иных актов жилищного законодательства санитарно-гигиенические, экологические и другие требования к пользованию жилым помещением обязательны и для собственников жилых помещений.

При осуществлении права собственности на жилое помещение собственник должен учитывать или, как сказано в п.4 коммент. ст., “соблюдать” права и законные интересы соседей. Под соседями следует понимать собственников соседних жилых помещений и лиц, в них проживающих. Обязанность “соблюдать права и законные интересы соседей” сводится к соблюдению действующих правовых норм, регулирующих различные аспекты отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями. Эти нормы содержатся, в частности, в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ (см. коммент. к ст.17 Кодекса). Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном жилом доме, то собственник квартиры должен соблюдать также правила пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме.

6. Бремя содержания жилья лежит на собственнике. Это означает, что собственник должен заботиться о состоянии, сохранности принадлежащего ему жилого помещения. Он должен вкладывать средства в жилое помещение, нести расходы по его содержанию и ремонту. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном доме, то бремя собственника включает в себя содержание общего имущества в той части по сумме затрат, которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности сособственников на это общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире, его бремя включает обязанности по содержанию общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире.

7. Собственник не должен допускать бесхозяйственного содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения является основанием прекращения права собственности на жилое помещение.

Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. Как указано в ч.2 ст.293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой нерадивому собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В тех случаях, когда бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих конкретных требований, например, санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т. п., к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам — соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданско-правовую ответственность за причиненный им вред.

8. Нормы о бремени содержания жилого помещения диспозитивны. В п.3 коммент. ст. так же, как и в ст.210 ГК РФ, содержится отсылочно-диспозитивная оговорка — “если иное не предусмотрено федеральным законом или договором”.

В порядке оказания помощи отдельным категориям граждан — собственникам жилых помещений с учетом их материального положения, физического состояния или заслуг перед государством и обществом федеральным законом может быть предусмотрено, что обязанности по содержанию принадлежащих таким гражданам жилых помещений принимает на себя государство.

Собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он передает жилое помещение во временное владение или пользование. Распределение обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме целесообразно предусматривать в договорах найма или, соответственно, аренды жилых помещений. Но и в тех случаях, когда в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник остается ответственным за состояние жилого помещения и именно ему должны быть предъявлены санкции за несохранность или ненадлежащее (бесхозяйственное) состояние жилого помещения.

9. Собственник жилого помещения сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе использовать принадлежащее ему жилое помещение в целях систематического извлечения прибыли путем сдачи помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам. С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные Налоговым кодексом РФ.

Действия собственника жилого помещения по сдаче его внаем или в аренду, даже совершаемые систематически в течение длительного времени с получением доходов в крупном или особо крупном размере, не являются предпринимательством и не могут влечь за собой ответственность за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Эта позиция подтверждена в постановлении Пленума N 23 Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» (РГ. 2004. 7 дек.).

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 30 ЖК РФ. Права и обязанности собственника жилого помещения

Новая редакция Ст. 30 ЖК РФ

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к Статье 30 ЖК РФ

1. В статьях раздела II Кодекса определяются права и обязанности собственника жилого помещения и иных граждан, проживающих в таком помещении, правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, компетенция общего собрания таких собственников. Большинство положений данного раздела являются новыми (ср. со ст. ст. 49.1, 49.2, 49.3 ЖК РФ 1983 г., ст. ст. 6, 19 Основ).

Обратим внимание, что в разделе II Кодекса регулируются не только право собственности, но и иные вещные права на жилые помещения. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства . Статья 216 ГК РФ содержит примерный перечень вещных прав, к числу которых отнесены право собственности, право пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного (бессрочного) пользования землей, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитуты. Специалисты включают в состав вещных прав также: право учреждения на самостоятельное распоряжение имуществом (п. 2 ст. 298 ГК РФ); залог недвижимости (ипотеку) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 334 ГК РФ); права члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа; права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК РФ); право пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, по договору или в силу завещательного отказа (§ 4 гл. 33, ст. 1137 ГК РФ) .
———————————
См., например: Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 392.

В соответствии с ГК РФ (ст. ст. 130, 131), ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. ст. 1, 4) и Кодексом (ст. 18) право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, установленных этими нормативными правовыми актами.
———————————
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15, 22, 40, 43; N 50. Ст. 5244; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. I). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; N 52 (ч. I). Ст. 5498; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. II). Ст. 5812; 2008. N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126; N 30 (ч. I). Ст. 3597; N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 52 (ч. I). Ст. 6219; 2009. N 1. Ст. 14; N 19. Ст. 2283; N 29. Ст. 3611; N 52 (ч. I). Ст. 6410, 6419.

Основные права и обязанности собственника жилого помещения предусмотрены в ст. 30 Кодекса. В ней воспроизведены положения п. 1 ст. 288 ГК РФ о том, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (о назначении жилых помещений говорилось выше).

В главе 5 речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. О содержании правомочий по владению, пользованию и распоряжению вещью см. комментарий к ч. 1 ст. 1 Кодекса.

Кодекс установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными Кодексом. Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 Кодекса: а) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; б) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25; в) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

2. Осуществляя правомочие по распоряжению жилым помещением, собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) в пользование гражданину или юридическому лицу по правилам ч. 2 ст. 30 Кодекса.

В связи с развитием рынка недвижимости в последние годы все большее количество квартир и других жилых помещений, находящихся в частной собственности, предоставляется собственниками во временное пользование другим лицам.

Жилые помещения могут быть объектом как возмездного, так и безвозмездного пользования. По возмездным договорам (коммерческий наем, аренда и др.) жилые помещения передаются их собственниками (либо управомоченными лицами) другим лицам во временное владение и (или) пользование на срок, установленный договором, за плату.

Существуют также ситуации, когда по этическим или иным причинам гражданин не может или не желает получать плату от лица, которому жилое помещение предоставлено во временное пользование, например, в силу наличия родственных, дружеских и иных личных отношений. Юридические лица также вправе предоставлять принадлежащие им жилые помещения в пользование бесплатно, для проживания, например, своих сотрудников, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 690 ГК РФ.

Среди возмездных договоров, на основании которых собственники жилой недвижимости предоставляют жилые помещения во временное пользование другим лицам, помимо договоров, предусмотренных разделами III и IV Кодекса, наибольшее распространение получили договоры коммерческого найма и аренды жилых помещений.

В случаях, когда жилое помещение для своих целей нанимает юридическое лицо (как коммерческая, так и некоммерческая организация), жилое помещение может быть ему предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Понятие «иной договор» при этом не означает ни один из видов договоров найма жилых помещений, нанимателями по которым могут быть только граждане. Таким «иным договором», помимо договора аренды, может быть, например, договор безвозмездного пользования, договор доверительного управления имуществом и др.

В соответствии с императивной нормой п. 2 ст. 288 ГК РФ, которая не подлежит расширительному толкованию, жилые помещения предназначены для проживания граждан. Это касается всех видов жилых помещений, которые могут быть объектом договорных отношений — квартир, жилых домов, частей квартир или жилых домов.

Поэтому в любом случае юридическое лицо, которому по договору предоставлено жилое помещение во временное владение и (или) пользование, может использовать данное жилое помещение исключительно для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ). Такое юридическое лицо вправе, например, предоставить это помещение своим работникам или иным гражданам на условиях безвозмездного пользования либо субаренды, если она допускается условиями договора между юридическим лицом и собственником жилого помещения (либо управомоченным лицом) .
———————————
См. подробно: Тихомиров М.Ю. Договоры о передаче гражданами жилых помещений во временное пользование: образцы документов с комментариями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.

В безвозмездное пользование жилое помещение передается бесплатно и без иного встречного предоставления, но на пользователя по общему правилу возлагаются обязанности поддерживать имущество, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на его содержание. Жилые помещения предоставляются в безвозмездное пользование по правилам, установленным ст. ст. 689 — 701 главы 36 ГК РФ .
———————————
См. подробно: Тихомиров М.Ю. Договор безвозмездного пользования квартирой: образцы документов с комментариями. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010.

3 — 4. Установленные пределы использования жилого помещения предопределяют соответствующие обязанности собственника: он обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. При этом основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Однако данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30 Кодекса).

Кроме того, собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила, установленные нормативными правовыми актами. Так, Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 . Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.

СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Неисполнение собственником указанных обязанностей может служить основанием применения к собственнику мер юридической ответственности, например административной в виде предупреждения или штрафа (см. ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Другой комментарий к Ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Содержание права собственности в Гражданском кодексе РФ раскрывается через «триаду правомочий» собственника: владение, пользование, распоряжение (ст. 209). Это значит, что собственник вправе: реально обладать своим имуществом; извлекать из него полезные свойства и определять его юридическую судьбу (продавать, завещать, дарить, сдавать в аренду и т.п.).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ ограничения права собственности могут вводиться только федеральным законом и лишь в случаях, установленных этой статьей.

Ограничения права собственности следует отличать от ограничения круга действий, которые может совершать собственник.

Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением.

Требование ч. 1 комментируемой статьи об использовании жилья по назначению содержится в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ: жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма есть в ГК РФ: жилье предназначено для проживания; собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жильем в соответствии с его назначением (ст. 288). Использование жилья не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (ст. 293 ГК РФ).

Что касается запретов на действия собственника жилья, то в основе их — противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические и иные правила, а также требования о соблюдении прав и законных интересов иных граждан, соседей (см. ст. 17 ЖК и ст. 209 ГК РФ).

2. Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необходимо соблюдать правила пользования жилыми помещениями.

Критериями, ограничивающими пределы такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических; требований по содержанию инженерного оборудования в соответствии с техническими параметрами здания, уровнем шума, излучения и т.п.

Согласно ст. 17 ЖК в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства. Столь же категоричны положения ст. 288 ГК РФ, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).

Размещение предприятия, учреждения, организации в помещении, принадлежащем гражданину на праве собственности, возможно только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Жилищный кодекс не устанавливает последствий использования жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ. Согласно этой статье использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное его изъятие (ст. 293, 235 ГК РФ).

3. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Кроме того, собственник вправе предоставить свое жилье во владение и (или) пользования юридическому лицу на основании договора аренды. Вопросы аренды регламентируются гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо — арендатор жилого помещения может использовать это помещение только для проживания граждан.

Собственник жилого помещения вправе заниматься его переустройством и (или) перепланировкой (см. комментарии к ст. 25 — 29), обращаться в соответствующий орган по вопросу перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22 — 24 ЖК РФ).

4. Помимо прав комментируемая статья наделяет собственника определенными обязанностями. Часть 3 обязывает его содержать и свое жилое помещение, и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире обязан также содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

Собственник жилого помещения обязан своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату:

за услуги и работы по управлению многоквартирным домом; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

за коммунальные услуги (см. разд. VII ЖК РФ; п. 19 Правил пользования жилыми помещениями).

Часть 4 ст. 30 устанавливает обязанности собственника:

поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;

соблюдать права и законные интересы соседей;

соблюдать правила пользования жилыми помещениями (Правила пользования жилыми помещениями);

соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

5. Нарушение этих обязанностей влечет определяемую законодательством ответственность.

Статья 293 ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия у собственника жилья в случаях: нарушения прав и интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение, а также в случае использования жилого помещения не по назначению, о чем упоминалось выше. Согласно ст. 29 ЖК в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается (в порядке и по основаниям, установленным названной статьей) продажа его с публичных торгов.

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влекут ответственность по КоАП РФ (ст. 7.21).

Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных и на юридических лиц.

Ответственность за причинение вреда имуществу (в нашем случае — жилому помещению, общему имуществу многоквартирного дома) предусматривается положениями ГК РФ (см. гл. 59).

Уголовная ответственность может наступить, когда нарушение носит характер преступления (см., в частности, ст. 167, 168 УК РФ).

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к Ст. 30 ЖК РФ

1. Любой собственник (в том числе собственник жилого помещения) имеет право владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК).

Право владения есть обеспеченная законом возможность удерживать вещь (в данном случае — жилое помещение) в своем обладании. Право пользования представляет собой обеспеченную законом возможность извлечения из вещи ее полезных свойств (применительно к жилому помещению — использовать его для проживания) (см. также п. 7 комментария к ст. 1 ЖК). Право распоряжения есть обеспеченная законом возможность определять юридическую судьбу вещи (п. 3 комментария к рассматриваемой статье).

Указание на то, что названные правомочия собственника обеспечены законом, означает их охрану и защиту законом. Так, жилище неприкосновенно; никто не может быть произвольно лишен жилища; жилищное законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав; основными началами жилищного законодательства являются в том числе необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты и т.д. (см. также п. п. 6 — 10 комментария к ст. 1 ЖК).

2. В ЖК РФ (ч. 1 комментируемой статьи) говорится о пределах использования жилищного помещения. На самом деле, конечно, правильнее говорить о пределах осуществления права собственности на жилье. Во-первых, понятие «осуществление права» более широкое, и, стало быть, в содержание понятия «осуществление права собственности на жилое помещение» в том числе входит возможность использования жилого помещения. Во-вторых, говоря об использовании жилья, следует помнить, что всегда есть риск быть неправильно понятым: идет ли речь только о реализации права пользования, или имеется в виду также и осуществление правомочий владения и распоряжения . Ну и, наконец, в-третьих, вряд ли верно заменять устоявшуюся терминологию («осуществление права», «владение, пользование и распоряжение имуществом»), если на то нет особой необходимости.
———————————
Так, А.В. Венедиктов вместо понятий указанных трех правомочий предлагал применять понятие «использование» (см.: Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М.: Юрид. лит., 1948. С. 34). Но эта точка зрения не получила широкого распространения.

Пределы осуществления права собственности на жилые помещения представляют собой установленные федеральным законодательством определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением.

Вопреки утверждению, содержащемуся в ч. 1 комментируемой статьи, осуществление права собственности на жилые помещения (по терминологии Кодекса — «использование жилого помещения») происходит в пределах, очерченных не только ЖК РФ, но и иными актами, причем не только актами жилищного законодательства. Так, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. (Кстати, ст. 10 ГК имеет титул «Пределы осуществления гражданских прав», а право собственности, в том числе на жилое помещение, есть право гражданское.) В ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В ст. 288 ГК РФ указывается, что собственник должен использовать жилое помещение по назначению (для проживания граждан), отмечается недопустимость размещения в жилых домах промышленных производств и т.д. и т.п.

Многие названные и другие положения, определяющие пределы осуществления права собственности (в том числе на жилые помещения), в той или иной форме воспроизводятся в ЖК РФ. Так, в ст. 1 Кодекса предписывается, что при осуществлении гражданами жилищных прав и исполнении вытекающих из жилищных отношений обязанностей не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан. В ст. 17 ЖК РФ повторяется известное правило о предназначении жилого помещения (для проживания). Здесь же делается некоторое «послабление» для лиц, использующих жилье для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но тут же устанавливается традиционный «ограничитель»: при этом нельзя нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Воспроизводится и положение о недопустимости размещения в жилых помещениях промышленных производств и т.д.

В комментируемой статье называются такие пределы осуществления права собственности на жилое помещение, как необходимость использовать его только по назначению (ч. 1), недопустимость бесхозяйственного обращения с ним, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4).

Как уже отмечалось, пределы осуществления права собственности на жилые помещения очерчиваются не только ЖК РФ, но и иными актами, в том числе актами жилищного законодательства. Так, к компетенции Российской Федерации отнесено установление правил пользования жилыми помещениями (п. 13 ст. 12 ЖК). Они утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (ч. 4 ст. 17 ЖК).

При нарушении установленных законодательством пределов осуществления права собственности на жилое помещение к нарушителям применяются различного рода санкции (начиная от штрафа и заканчивая лишением права собственности на жилое помещение) .
———————————
О пределах осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения см. также: Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2000. С. 9 — 21.

3. В ч. 2 комментируемой статьи названы некоторые действия, которые может совершать собственник жилого помещения, реализуя принадлежащее ему правомочие распоряжения. Распоряжаясь своим жильем, собственник помимо действий, предусмотренных в ч. 2 этой статьи, может передать принадлежащее ему жилое помещение в залог, передать или подарить его и т.д.

Все действия, перечисленные в ч. 2 комментируемой статьи, объединяет то, что под ними подразумевается распоряжение своим жильем путем предоставления его кому-либо в пользование (для проживания граждан).
———————————
Хотя в Законе речь идет о передаче жилого помещения «во владение и (или) в пользование», думается, использование союза «или» неуместно. Никому не нужно жилье во владении, если нет права пользования. Невозможно пользоваться жильем, не владея им. По-видимому, в данном случае (в ч. 2 комментируемой статьи) ошибочно воспроизведено положение п. 2 ст. 671 ГК РФ.

Передача жилого помещения гражданину на основании договора найма регламентируется (ст. ст. 671, 673 — 688) .
———————————
С легкой руки П.В. Крашенинникова данный договор получил наименование «коммерческий наем». См.: Крашенинников П.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель. М., 1996. С. 350 — 357.

Предоставление жилья по договору безвозмездного пользования осуществляется также по правилам, установленным ГК РФ (ст. ст. 689 — 701). Естественно, что при этом «работают» и жилищно-правовые нормы (о назначении жилого помещения (использование только для проживания), недопустимости нарушения прав и охраняемых законом интересов других граждан и т.д.).

Под предоставлением жилого помещения собственником другим лицам «на ином законном основании» можно понимать, в частности, передачу жилья в пользование на основании соглашений, законом не предусмотренных, но ему не противоречащих (см. ст. 10 ЖК и комментарий к ней).

В быту достаточно широко распространено словосочетание «аренда квартиры» в том случае, когда кто-либо «снимает жилье». Если перевести это на язык, понятный юристам, то окажется, что речь идет о коммерческом найме жилого помещения (ст. ст. 671, 673 — 688 ГК). В аренду жилье может передаваться только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК). При этом юридическое лицо — арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

4. Любой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК). Это известное положение гражданского законодательства воспроизведено в ч. 3 комментируемой статьи. При этом, во-первых, осуществлена «привязка» к объекту жилищных прав. Собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Во-вторых, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК РФ). Стало быть, собственники квартир несут также бремя содержания этого общего имущества (см. также ст. 39 ЖК и комментарий к ней). В-третьих, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ч. 1 ст. 41 ЖК). Естественно, на собственников комнат возлагается бремя содержания этих помещений (см. также ст. 43 ЖК и комментарий к ней). В-четвертых, указание ст. 210 ГК РФ о несении собственником бремени содержания своего имущества сопровождается оговоркой — «если иное не предусмотрено законом или договором». В комментируемой статье в соответствующем месте говорится о федеральном законе или договоре. Несмотря на кажущееся отличие, можно утверждать, что в ЖК РФ «дословно» воспроизводится положение ГК РФ. Гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации (ст. 71 Конституции). Понятно, что в ГК РФ под законом подразумевается только федеральный законодательный акт (п. 2 ст. 3). Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции). Жилищные отношения регулируются как федеральными законами, так и законами субъектов Федерации (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но поскольку в комментируемой статье воспроизводится гражданско-правовая норма, то логично, что общее правило, в ней содержащееся, может быть изменено только федеральным законом (или договором), но не законом субъекта Федерации.

Собственник должен поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, с тем чтобы оно соответствовало установленным требованиям, его можно было использовать для проживания и т.п. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества (ст. 39 ЖК). Аналогичную обязанность несет собственник комнаты в коммунальной квартире: он участвует в расходах по содержанию общего имущества в коммунальной квартире.

Сравнительно редко закон полностью отменяет общее правило о несении бремени содержания имущества его собственником и возлагает такое бремя на иное лицо. Так, если жилые помещения находятся в хозяйственном ведении государственных или муниципальных унитарных предприятий либо в оперативном управлении учреждений, то именно на эти субъекты возлагается обязанность содержать такие помещения. Иногда закон распределяет бремя содержания имущества между различными лицами. Например, наймодатель по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК). На нанимателя возлагается обязанность проведения текущего ремонта (п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК).

Договором можно перенести бремя содержания жилого помещения на иное лицо. Например, договором коммерческого найма жилого помещения может быть предусмотрена обязанность нанимателя осуществлять как капитальный, так и текущий ремонт жилого помещения. Однако усмотрение сторон договора, как правило, существенно ограничивается императивными нормами. Так, осуществление капитального ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора социального найма, возлагается на наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК) и не иначе (нельзя изменить данное правило договором).