Ст 247 гк рф разъяснения

Автор: | 17.12.2018

Оглавление:

Ст. 247 ГК РФ с Комментариями. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

При решении вопросов, касающихся долевой собственности, применяются ст. 246 и 247 ГК РФ. В первой норме установлены правила распоряжения таким имуществом. Особенности пользования и владения общей долевой собственностью закреплены в ст. 247 ГК РФ.

Практика показывает, что по соглашению совладельцев может быть установлен любой порядок, устраивающий все стороны. Разумеется, участники правоотношений не должны нарушать интересы третьих лиц. Если же согласие между сторонами достигнуто не было, то порядок пользования и владения определяется судом. Данное положение закреплено в пункте 1 ст. 247 ГК РФ.

Права участников

Долевой собственник, согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ, может рассчитывать на получение в пользование и владение части имущества. Она определяется соразмерно его доле. Если же предоставить эту часть невозможно, то участник может требовать соответствующую компенсацию от остальных сособственников, использующих его долю.

Ст. 247 ГК РФ с комментариями

В связи с тем, что долевая собственность предполагает наделение правами всех участников соответствующих правоотношений в равной степени, эти лица могут совершать по собственному усмотрению любое действие, не противоречащее законодательству, иным нормативным документам, а также не нарушающее интересов других субъектов. Они обладают, фактически используют, извлекают полезные свойства из имущества. Способ пользования и владения, с одной стороны, предопределен спецификой конкретной вещи, а с другой, волей самих лиц.

К примеру, дом может использоваться всеми собственниками сразу. Но ст. 247 ГК РФ не запрещает участникам правоотношений принять решение о том, что сооружение будет эксплуатировать кто-то один или не все, а только некоторые из них. При этом стороны могут определить компенсацию за это или не устанавливать ее вовсе.

Когда собственники согласовывают пользование и владение долевой собственностью?

Причины применения ст. 247 ГК РФ могут быть различными. Необходимость установить порядок пользования и владения может обуславливаться объективными обстоятельствами. Так, к примеру, ввиду небольшой площади квартиры или специфики ее планировки все собственники не могут физически в ней проживать. Причины могут быть и субъективными. К примеру, люди просто не хотят находиться под одной крышей.

В некоторых случаях общая собственность эксплуатируется участниками правоотношений по очереди, если использование по частям невозможно. К примеру, останавливается очередность на управление автомобилем.

Необходимо особо отметить, что по согласию участников реализация правомочий по использованию и владению ценностями может осуществляться разными способами. В ряде случаев кто-то из собственников может быть устранен из правоотношений с выплатой компенсации или без нее.

Решение о порядке пользования/владения долевой собственностью должно приниматься единогласно. При этом не имеет значения величина доли конкретного участника.

В ст. 247 ГК РФ не установлена конкретная форма соглашения. Это означает, что к нему применяются общие правила статей 158-165 Кодекса. Госрегистрация соглашения не производится.

По мнению многих юристов, не следует механически применять положения о письменной форме документа и последствиях ее несоблюдения. При рассмотрении споров по ст. 247 ГК РФ в судебной практике во внимание принимаются особенности субъектного состава правоотношений. В частности, значение имеет, кто именно выступает в качестве собственников: физлица, граждане и юрлица, организация и государство и пр. Споры могут возникнуть между собственниками и третьими лицами.

Особенности судебных разбирательств

Если у сторон не получилось достичь соглашения, то по ч. 1 ст. 247 ГК РФ, правила владения и пользования устанавливаются в судебном порядке. Конкретные критерии, которые используются при этом, в законодательстве не установлены. Однако они подразумеваются.

Во внимание в первую очередь принимают свойства имущества. Во-вторых, значение имеет специфика распределения долей среди участников правоотношений.

Часть имущества можно выделить в пользование и владение конкретному собственнику, если это возможно технически и юридически и имеется соглашение. Она определяется соразмерно доле.

К примеру, субъект является собственником 1/3 квартиры. Ему можно выделить какую-то комнату в пользование. Между тем такие действия не означают, что гражданин получает реальные квадратные метры. В субъективном смысле его доля не изменяется. Участники только лишь достигают соглашения о способе осуществления своих прав.

Специфические случаи

Невозможность предоставить собственнику часть имущества может обуславливаться некоторыми факторами:

  • Во-первых, свойствами самой вещи – она может оказаться неделимой. Это значит, что выдел в натуре повлечет изменение назначения вещи.
  • Во-вторых, не во всех случаях часть имущества, выделенная лицу, оказывается соразмерна его доле. К примеру, в долевой собственности дом, площадь которого 90 м 2 . В нем три жилых (18, 23 и 25 м 2 .) и вспомогательных помещения (кухня, санузел, коридор). Предположим, площадь последних в общем составляет 34 м 2 . Эти помещения всегда будут оставаться общими. Чтобы выделить в пользование части дома, соразмерные долям, нужно, чтобы комнаты были по 22 м 2 . В связи с тем, что в примере таких площадей нет, владелец самого меньшего помещения может требовать от остальных собственников компенсации за недостающие 4 метра.

Пояснения ВС

В постановлении № 4 от 1980 г. в редакции от 2007 г. указано, что при становлении в суде порядка пользования жилым сооружением в соответствии со ст. 247 ГК РФ, каждый участник получает конкретную его часть исходя из его доли. Право общей собственности не прекращается.

Помещение, выделенное участнику, может и не быть изолированным и не соответствовать точно долям, принадлежащим сторонам правоотношений. Если предоставляется помещение, размер которого превышает величину доли, то субъекту может быть присуждена выплата компенсации за эксплуатацию части помещения, превышающую долю.

При осуществлении расчетов должна учитываться стоимость, обычно назначаемая за пользование и владение имуществом.

Многоквартирные дома

Распоряжение общим имуществом в МКД осуществляется по совершенно иным правилам. В отношении собственников применяются положения статей 290 ГК и 36-48 ЖК.

В Жилищном кодексе закреплено следующее. Владельцам квартир в МКД по праву общей собственности принадлежат помещения, используемые для обслуживания более одной жилплощади в доме. К ним, в числе прочего, относят лестничные площадки, лифты, технические этажи, коридоры, подвалы, прочие участки, в которых расположены инженерно-технические коммуникации, крыши и так далее.

В соответствии с положениями 246 статьи ГК, долевой собственник может распорядиться своей частью от общего имущества, если имеет на это согласие от остальных участников. Однако в МКД данное правило не применяется. Владелец квартиры не может продать часть общей собственности, не продав, собственно, квартиру. При переходе прав доля каждого нового обладателя определяется по соответствующей доле предыдущего собственника. Выделить свою часть из общего имущества владелец квартиры также не может. Доля в общем имуществе не существует сама по себе. Она неотделима от права собственности на квартиру в МКД. Соответственно, совершить сделку отдельно с долей невозможно.

Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Новая редакция Ст. 247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Комментарий к Ст. 247 ГК РФ

1. В отличие от случаев распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, порядок владения и пользования этим имуществом может быть установлен судом.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

2. Порядок владения и пользования имуществом зависит от его предназначения. Например, для автомобиля это может быть график (очередность) пользования им; для жилого дома (квартиры) характер владения и пользования предполагает предоставление конкретному сособственнику конкретных помещений.

При установлении порядка пользования домом каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю (Постановление Пленума ВС РСФСР от 10.06.1980 N 4).

3. Компенсация, возможность которой установлена нормой п. 2 комментируемой статьи, подразумевает собой постоянные выплаты (выдачи) сособственнику, который лишен возможности получить во владение (пользование) конкретную часть имущества, со стороны некоторых или всех других сособственников. Никакого выкупа доли выплата (выдача) такой компенсации не влечет.

Данную компенсацию следует отличать от компенсации, влекущей утрату доли в праве общей собственности (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Другой комментарий к Ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Если распоряжение общим имуществом подразумевает прежде всего совершение сделок с третьими лицами, то владение и пользование общим имуществом охватывает отношения участников по поводу самого имущества, извлечения его полезных свойств, осуществления власти над вещью.

Владение имуществом, т.е. осуществление физического господства над вещью, состоит в полном физическом контроле над имуществом. Формами владения может быть охрана имущества, проживание в жилом доме или нахождение в здании, не предназначенном для проживания, и т.д. Владение осуществляется всеми участниками по общему соглашению. Соглашением не обязательно должен предусматриваться равный доступ всех участников к вещи. Владение может считаться осуществляемым всеми участниками, если хотя бы один из них с общего согласия фактически контролирует вещь. Соответственно, нарушение владения третьими лицами дает любому из участников право на иск о защите владения, направленный против нарушителя.

2. Владение считается сохраняющимся для всех участников, пока хотя бы один из них осуществляет владение. Это правило имеет практическое значение, в частности, при исчислении срока исковой давности для требований о защите владения.

Владение осуществляется участниками в качестве собственника поэтому предполагается, что они, владея для себя, одновременно пользуются вещью, принимают меры к ее сохранности и в прочих отношениях ведут себя как собственники. Следовательно, выделение имущества участнику во владение или пользование одновременно означает осуществление в отношении этого имущества всех прав собственника без особого соглашения.

Однако если польза из вещи может быть извлечена и без владения, то пользование может быть предметом отдельного соглашения.

В повседневной жизни участники нередко определяют порядок пользования имуществом, оговаривая их взаимоотношения по поводу вещи, без какого-либо разграничения по виду правомочий, тем более что сами правомочия, как уже говорилось, носят весьма условный характер (см. комментарий к ст. 209 ГК РФ). В частности, в соглашении о порядке пользования общим имуществом могут устанавливаться и правила о распоряжении имуществом (ст. 246 ГК РФ).

3. Если соглашение о порядке пользования не заключено, то все действия по пользованию общим имуществом должны согласовываться участниками.

В случае спора по иску любого из участников порядок пользования может быть установлен судом. Порядок пользования общим имуществом устанавливается исходя из размера принадлежащей каждому участнику доли. Предоставленное в пользование участнику имущество должно быть пропорционально его доле. Суд принимает во внимание, кроме того, порядок пользования, сложившийся ранее, поскольку он отражает определенное соглашение между участниками. Очевидно, что если пользование имуществом осуществлялось без учета воли одного или нескольких участников, то они могут высказать возражения против того, чтобы этот порядок пользования был санкционирован решением суда.

Имущество, выделенное в пользование участнику, может быть больше или меньше размера его доли, если, например, ценность или площадь конкретной части строения, находящегося в общей собственности, не соответствует точно размеру доли. Если выделенное в пользование помещение превышает размер доли, в пользу других участников может быть взыскана компенсация (п. 6 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» (в ред. от 20 декабря 1983 г. N 11, от 21 декабря 1993 г. N 11) // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации 1961 — 1993. М., 1994; Бюллетень ВС РФ. 1994. N 3).

4. Выделяемое в пользование участнику общей собственности имущество может представлять собой неизолированное жилое помещение, не отвечать иным признакам объекта права (ст. 128 ГК РФ), поскольку целью определения порядка пользования не является установление прав собственности на объект права. Установление соглашения о порядке пользования не влечет прекращения отношений общей собственности и не означает какого-либо изменения объекта права общей собственности. Все участники продолжают нести общие риски, общие расходы и участвовать в доходах от общего имущества. Соглашением о порядке пользования участники не могут предусмотреть освобождение кого-либо от общих рисков, в том числе риска гибели или повреждения вещи, а также от участия в расходах (выплате налогов на имущество и др.). В то же время ненадлежащее исполнение участниками своих обязательств, установленных как соглашением об определении порядка пользования, так и вытекающих из иных норм, влечет возможность предъявления соответствующих требований. Например, если в результате неправомерных действий одного из участников повреждено общее имущество, другие участники вправе заявить требования о возмещении причиненного вреда (гл. 59 ГК РФ).

5. Установленный соглашением участников или решением суда порядок пользования общим имуществом обязателен для всех участников и их правопреемников, в том числе приобретателей доли в общей собственности.

Если кто-либо из участников вопреки соглашению о порядке пользования препятствует другому участнику пользоваться общим имуществом, потерпевший участник вправе заявить требование об исполнении условий соглашения о порядке пользования. Если такая же ситуация возникает в отсутствие соглашения, участник вправе заявить иск к другому участнику или всем участникам с требованиями об устранении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК РФ). В том случае, если при этом предметом спора является и то, каким образом истец вправе пользоваться имуществом, истец должен также заявить иск об установлении порядка пользования общим имуществом.

6. Если кто-либо из участников общей собственности лишен не только возможности пользования вещью, но и доступа к ней, т.е. владения, он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК РФ). Такой иск может быть заявлен как к любому из участников, если он владеет вещью, так и к третьим лицам. Если виндикационный иск заявляется к третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех участников. Удовлетворение такого иска не предрешает вопроса о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например, дает право прохода в здание, но не право отстранения иных участников от владения общим имуществом, поскольку сторонами спора были участники общей собственности.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Комментарий к Ст. 247 ГК РФ

1. Как представляется, по соглашению сособственников могут быть установлены какие угодно условия и порядок владения и пользования общим имуществом.

Поскольку право общей долевой собственности принадлежит всем участникам соответствующих отношений, постольку, достигнув соглашения, они вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе осуществляя правомочия владения и пользования, сособственники господствуют над соответствующим имуществом, обладают им, имеют его у себя физически, а также извлекают из вещи (вещей) ее (их) полезные свойства.

То, каким образом (способом) осуществляются владение и пользование общим имуществом, с одной стороны, предопределено свойствами (спецификой) объектов, находящихся в общей собственности, а с другой — волей сособственников. Так, жилой дом может использоваться совместно всеми сособственниками. Однако ничто не мешает сособственникам принять решение, в соответствии с которым домом будет пользоваться только один (или несколько) из участников общей собственности (с выплатой некой компенсации другим сособственникам или без нее). Причины тому могут быть как объективные (например, ограниченность площади жилого дома, невозможность проживания в нем нескольких граждан (семей), учитывая его планировку и пр.), так и субъективные (например, элементарное нежелание «делить кров» с кем-либо).

Иногда сособственники пользуются общим имуществом в порядке определенной очередности. Обычно так поступают, если использование (владение и пользование) общим имуществом по частям невозможно (например, автомобилем).

Следует еще раз подчеркнуть, что по соглашению сторон возможны самые различные варианты реализации правомочий владения и пользования, вплоть до того, что кто-либо из сособственников устраняется от владения и пользования с выплатой сособственниками каких-либо сумм (компенсаций) или без таковых и т.д. и т.п.

Соответствующее решение принимается только единогласно (причем независимо от размера доли, принадлежащей тому или иному сособственнику).

Форма соглашения законом не определена. Следовательно, она должна быть подчинена общим правилам о форме сделок (ст. ст. 158 — 165 ГК). Однако государственная регистрация таких соглашений (ст. 164 ГК) не производится. Как представляется, не следует механически применять и правила о простой письменной форме и последствиях ее несоблюдения (ст. ст. 161 и 162 ГК). Все же многое зависит от того, какие субъекты являются участниками общей собственности (предположим, граждане-наследники, граждане и юридические лица, юридические лица и государство и т.д.), рассматривается ли спор между сособственниками или спор, возникший между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами — с другой, и т.д.

2. Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения о порядке и об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается судом. Точно так же, как и, несмотря на наличие некоего соглашения, при возникновении разногласий между сособственниками. Иск может предъявить любой из них.

Какие-либо критерии, которыми следует руководствоваться суду, закон не устанавливает. Они подразумеваются. В первую очередь во внимание принимаются свойства общего имущества и то, как распределены доли в праве общей собственности между участниками соответствующих отношений.

3. Часть общего имущества может быть выделена во владение и пользование участнику долевой собственности, если это технически и юридически возможно и есть соглашение сособственников. В отсутствие такого соглашения — по решению суда. В этих случаях предоставляется часть имущества, соразмерная доле участника. Если, к примеру, ему принадлежит 1/3 в праве собственности, то ему может быть выделена третья часть имущества (предположим, 1/3 жилого дома).

Такие действия отнюдь не означают материализацию доли, появление мифической «реальной» доли и пр. С долей в субъективном праве ничего не происходит. Достигается лишь соглашение (либо его отсутствие компенсируется решением суда) о способе реализации данного субъективного права (общей собственности).

4. Невозможность предоставления сособственнику части имущества, соразмерной его доле, может быть двоякого рода.

Во-первых, невозможно предоставить во владение и пользование часть имущества, если вещь является неделимой (раздел такой вещи в натуре невозможен без изменения ее назначения) (ст. 133 ГК).

Во-вторых, далеко не всегда есть возможность выделить во владение и пользование сособственнику часть имущества, именно соразмерную его доле в праве общей собственности. Например, трехкомнатная квартира жилой площадью 45 кв. м принадлежит на праве общей долевой собственности трем субъектам. Доли равные. Комнаты размером 12, 17 и 16 кв. м. Помещения общего пользования (кухня, ванная и пр.) всегда будут использоваться совместно. Если же речь пойдет о предоставлении во владение и пользование части имущества, соразмерной доле каждого сособственника, то это должны были быть комнаты площадью 15 кв. м (45 : 3). Поскольку в приведенном примере таких комнат в квартире нет, постольку сособственник, получивший во владение и пользование комнату площадью 12 кв. м, вправе требовать от других сособственников компенсацию (за три «недостающих» квадратных метра).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (с последующими изменениями, включая ред. от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в частности, сказано следующее: «…при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю».

При проведении необходимых расчетов должны приниматься во внимание цены, которые обычно взимаются за владение и пользование соответствующим имуществом. Так, в приведенном примере это плата по договору коммерческого найма жилого помещения.

5. Совершенно особые правила установлены законодательством в отношении владения, пользования и распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме (ст. 290 ГК, ст. ст. 36 — 48 ЖК).

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Указанный перечень не является исчерпывающим. В данном случае можно сформулировать принцип: имущество может быть отнесено к общему в случае, если оно предназначено для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.

Особенности правового регулирования соответствующих отношений, в частности, заключаются в следующем.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей. При этом в силу правила ст. 250 ГК РФ в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (см. указанные статьи и комментарий к ним). В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данные правила не действуют. Собственник помещения не может произвести отчуждение доли в праве общей собственности без отчуждения помещения. Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

В случае перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме доля каждого нового собственника в праве общей собственности на указанные предметы определяется соответствующей долей предшествующего собственника.

Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли. Данное правило к многоквартирному дому также применено быть не может.

Из изложенного можно сделать вывод о том, что общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирных домах характеризуется следующими признаками: а) отсутствие возможности выдела доли в натуре; б) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от помещения; в) признак, вытекающий из первых двух: доля не может существовать самостоятельно, она, условно говоря, составная часть помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого помещения.

Аналогичные правила установлены в отношении общего имущества в коммунальной квартире (помещения, находящиеся в коммунальной квартире, которые предназначены для обслуживания более одной комнаты: кухня, ванная, прихожая и т.п.). Критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящейся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.

По общему правилу владение и пользование указанными объектами могут быть только общими. Только отдельные объекты общего пользования можно выделить кому-либо из собственников помещений в многоквартирном доме без ущемления прав и законных интересов других собственников в этом же доме. Например, в некоторых случаях можно предоставить в пользование кому-либо из собственников помещений часть подвала, но такое предоставление невозможно, если в качестве объекта выступает крыша дома, внеквартирное инженерное оборудование и т.п.

Справедливости ради надо отметить, что право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в большинстве случаев все же обременение (обуза), нежели благо (право в подлинном смысле слова). С одной стороны, благодаря такому режиму все собственники помещений в многоквартирном доме получают возможность владеть и пользоваться лифтами, лестницами, коридорами и пр. С другой — к чему лифт собственнику помещения, находящегося на первом этаже? Подобные разногласия в отношении ряда объектов, входящих в состав общего имущества, не редкость. Многие собственники помещений многоквартирного дома, исходя из житейских соображений, не хотели бы считаться сособственниками общего имущества. Ведь на них возлагается бремя расходов на содержание общего имущества. Но «если не они, то кто»?

Как представляется, применение правил о долевой собственности рассматриваемого вида возможно и в отношениях, не связанных с жилищной сферой. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах по отношению к объектам общего пользования (земельным участкам, объектам инженерного обеспечения, дорогам и т.п.). Зачастую подобные проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регламентация же таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами ГК РФ и ЖК РФ по аналогии. К сожалению, практика применения таких норм по аналогии весьма противоречива.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

СТ 247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Комментарий к Ст. 247 Гражданского кодекса РФ

1. Правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются:

— по соглашению сторон;

— в порядке, определенном судом, — при недостижении соглашения.

Подавая иск, истец должен доказать, что он является собственником и что действиями ответчика нарушается его права на законное владение.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела ему имущества, соразмерно его доле либо при невозможности раздела общего имущества в натуре, компенсации от лиц, осуществляющих владение и пользование его имуществом.

2. Судебная практика:

— Определение КС РФ от 02.07.2013 N 1033-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гельфанда Михаила Борисовича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации»;

— Постановление Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (см. п. 37);

— Постановление Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (см. п. 6);

— Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2016 N Ф06-10760/2016 по делу N А65-24262/2015 (об обязании устранить нарушения прав на использование помещений);

— Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.05.2016 N Ф08-2935/2016 по делу N А53-16270/2015 (о выделе истцам в общую равнодолевую собственность помещений и ответчикам соответствующую долю собственности помещений);

— Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.01.2016 N Ф01-5727/2015 по делу N А82-3688/2015 (об обязании не чинить препятствия в управлении многоквартирным домом).

Глава 9.1 ГК РФ

Согласно пункта 2 ст. 181.1 ГК РФ Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Решения собраний – это решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной законодателем полномочиями их принятия на собраниях такого сообщества.

ВОПРОС: Отдельным законом не определена компетенция собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства (нежилое), следует ли из этого, что участники данного собрания могут принимать к своему рассмотрению любой вопрос, а принятое простым большинством решение, обязательно для всех участников долевой собственности?

Уточнение клиента

Право собственности на долю в объекте незавершенного строительства зарегистрировано по решению суда, но не все 100% долей.

08 Февраля 2018, 16:43

Ответы юристов (21)

По вопросам управления и содержания вправе в установленном Главой 9.1. ГК РФ принимать решения, и они будут обязательны для всех собственников.

Что касается вопросов распоряжения долевой собственностью, то необходимо согласие всех собственников.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Есть также разъяснения Верховного Суда по этому поводу.

С уважением! Г.А. Кураев

Есть вопрос к юристу?

Отдельным законом не определена компетенция собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства (нежилое), следует ли из этого, что участники данного собрания могут принимать к своему рассмотрению любой вопрос, а принятое простым большинством решение, обязательно для всех участников долевой собственности?

Вадим, добрый день! В общем то да т.к.

2. Решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

1. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства.

в то же время, согласно ст. 246 ГК

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

т.е. зависит от того, какое именно решение принимается

По поводу конкретизации указанных норм в своё время высказался Пленум ВС.

103. По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Проблема заключается в том, что в данном случае у участников ДДУ отсутствует долевая собственность на объект недвижимости, если он ещё не передан в собственность дольщиков. В таком случае, решения принятые собранием могут быть оспорены через суд — технически, общей собственности у дольщиков нет.

Опишите пожалуйста ситуацию подробнее. На какой стадии строительство? Нет ли банкротства? Не передано ли имущество в собственность? Эти моменты могут создать варианты легитимности таких собраний.

Уточнение клиента

Застройщик (ООО 2) в процедуре банкротства (конкурсное). Большая часть инвесторов (но не 100%) зарегистрировали в судебном порядке право собственности на долю в объекте незавершенного строительства (готовность 74%) . И вот собрание принимает следующие решения:

1. Привлечь ООО . для выполнения за свой счет работ по завершению строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране Общественно-торгового комплекса . ), и передать ему полномочия действовать в интересах участников общей долевой собственности в целях завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию.

2. Собственникам ОТК заключить с ООО. договор на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране Общественно-торгового комплекса.

3. Утвердить условия договора на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране Общественно-торгового комплекса.

4. Лицом, уполномоченным от имени участников общей долевой собственности принять от ООО. документацию, подтверждающую выполнение работ по договору на выполнение работ по организации завершения строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране ОТК, а также произведенные им расходы определить конкурсного управляющего ООО2 (застройщик).

5. Утвердить размер возмещения участниками общей долевой собственности затрат на организацию и выполнение работ по завершению строительства, текущему содержанию, обслуживанию и охране Общественно-торгового комплекса в сумме 000 рублей на долю в праве общей долевой собственности.

Вот тут у меня и не сходится. Вроде привлекают некое ООО сразу и для достройки и содержание и для охраны.

Но если я не хочу платить еще раз, так как, оплатил свой взнос полностью, обязан ли я исполнять данное решение? Компетентно ли собрание принимать данное решение (присутствовало 62%). Не ничтожно ли решение данного собрания?

Извините, что так длинно.

08 Февраля 2018, 16:09

Добрый день, Вадим.

Это так, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано.

Если нет, нужно смотреть, кому принадлежит данный объект.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 103. По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

В Вашем случае нет соответствующего гражданско-правового сообщества (ст. 181.2 ГК РФ), поэтому говорить о том, что здесь возможно принятие каких либо решений без создания и наличия такого сообщества оснований не имеется.

В Вашем случае, если долевые собственники не могут прийти к согласию по вопросам, связанным с таким имуществом, они подлежат разрешению в судебном порядке — ст. 247 ГК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

ВОПРОС: Отдельным законом не определена компетенция собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства (нежилое), следует ли из этого, что участники данного собрания могут принимать к своему рассмотрению любой вопрос, а принятое простым большинством решение, обязательно для всех участников долевой собственности?

Пленум суда об этом указывает

103. По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Весь вопрос в том являетесь ли вы уже собственниками или нет.

А так по гк- общая собственность решается на собрании участников — по соглашению сторон.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Разъяснения Высшего арбитражного и Верховного Судов по этому поводу

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

103. По смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 1811 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквар­тирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижи­мости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Фе­дерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законода­тельства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
http://www.arbitr.ru/as/pract/.

Здравствуйте, Вадим. Согласно ч.1 ст.246 ГК РФ «распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников». «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом».

Таким образом, необходимо согласие всех участников долевой собственности, т.е. если рассматривать данные нормы в контексте общего собрания, то кворум должен составлять 100%. Таким образом, решение «общего собрания», принятое, в том числе, в отношении отсутствовавшего участника долевой собственности, обязательно для него только в случае его собственного согласия. Глава 9.1. распространяется на участников гражданско-правового сообщества, к которым нельзя отнести любых сособственников любого объекта недвижимости. Участие в таком сообществе обычно означает, что человек изъявляет свою волю на то, чтобы быть членом соответствующего образования, что чаще всего происходит в форме подачи заявления. Так, все собственники квартир в МЖД обладают правом общей долевой собственности на общее имущество, но не все из них являются членами ТСН. Гражданско-правовое сообщество регистрируется как юридическое лицо, имеет устав или иной документ, определяющий правила функционирования сообщества, порядок созыва и проведения общего собрания, компетенцию общего собрания и т.д.

Здравствуйте. Представляются очень спорными рассуждения на тему распоряжения долевой собственности в ситуации, когда речь идет о незавершенном строительстве. Полномочия собрания участников долевого строительства никак не регламентированы именно потому, что у таких участников как правило отсутствует право собственности на долю в объекте. За исключением случаев, когда долевая собственность устанавливалась судом.

По сути объект незавершенного строительства не является недвижимым имуществом, до придания ему такого статуса он является совокупностью строительных материалов.

В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц,наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Ваше собрание не подпадает под эту категорию. Полномочий по принятию решений законом для участников долевого строительства не предусмотрено.

Высшая судебная инстанция исходит из того, что при разрешении вопроса о компетенции собрания необходимо убедиться в наличии в законе прямого указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц. Вы верно указываете, что отдельным законом не определена компетенция собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства и соответственно в законе не закреплены последствия для участников. При таких обстоятельствах мне видится, что нормы Главы 9.1 ГК РФ не применимы для деятельности собрания участников долевой собственности объекта незавершенного строительства.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2017 г. N 5-КГ16-230

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других — участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Из приведенных правовых норм и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.

Но если я не хочу платить еще раз, так как, оплатил свой взнос полностью, обязан ли я исполнять данное решение? Компетентно ли собрание принимать данное решение (присутствовало 62%). Не ничтожно ли решение данного собрания?

С точки зрения наличия прав собственников — собрание может быть легитимным. Есть долевая собственность на объект незавершенного строительства. У вас лично собственность зарегистрирована?

Уточнение клиента

Да, по решению суда. Более того, я еще и кредитор застройщика.

08 Февраля 2018, 16:14

Да, по решению суда. Более того, я еще и кредитор застройщика.

В таком случае, склонен согласиться с коллегой Янкиной: для распоряжения общим имуществом необходим кворум в 100%. В таком случае, вас будет сложно принудить исполнять указанное решение, если суд признает такую «достройку» распоряжением общим имуществом.

. И вот собрание принимает следующие решения:

Здесь не совсем понятно, кто принял решение? собрание собственников? или собрание кредиторов? как оно оформлено? утверждено ли судом, если есть дело о банкротстве? кому принадлежат остальные доли в объекте, если зарегистрировано только 74% собственников? как конкурсный управляющий допустил такое решение, если, например, что-то принадлежит должнику и находится в залоге у кредиторов, но при этом он должен обеспечивать сохранность этого имущества? Эти вопросы очень смущают и ставят под сомнение в принципе правомерность принятия каких-либо решений собственниками самостоятельно.

В таком случае, склонен согласиться с коллегой Янкиной: для распоряжения общим имуществом необходим кворум в 100%. В таком случае, вас будет сложно принудить исполнять указанное решение, если суд признает такую «достройку» распоряжением общим имуществом.

Более того — в случае как у вас- с банкротством — еще и масса вопросов может быть от арбитражного управляющего.

То что вы кредитор- понятно. Остальные кредиторы- тоже.

Но вот причем тут такое собрание — не ясно. И как исполнять его решения. Кворума нет.

Уточнение клиента

Конкурсный присутствовал на собрании.

08 Февраля 2018, 16:47

Право собственности на долю в объекте незавершенного строительства зарегистрировано по решению суда, но не все 100% долей.

Опять же, в результате банкротства дом выведен из конкурсной массе?

Уточнение клиента

Полностью конечно нет. Только те доли, что отрегистрированны.

08 Февраля 2018, 16:49

Конкурсный присутствовал на собрании.

Тоже странно — как он это принял. Собственники то не 100% по объекту.

Вы с ним разговаривали на эту тему?

Уточнение клиента

Банкротство фиктивное по сути. И все это собрание, что бы еще раз собрать с народа деньги.

08 Февраля 2018, 16:50

Полностью конечно нет. Только те доли, что отрегистрированны.

Это более-менее разумно. Конкурсный за что-то голосовал за/против решения как представитель собственника долей?

Уточнение клиента

Нет, на момент собрания доля должника еще не была зарегистрирована.

08 Февраля 2018, 16:52

Банкротство фиктивное по сути. И все это собрание, что бы еще раз собрать с народа деньги.

Это какими-то доказательствами подкрепляется?

УК РФ Статья 196. Преднамеренное банкротство

Преднамеренное банкротство, то есть совершение руководителем или учредителем (участником) юридического лица либо гражданином, в том числе индивидуальным предпринимателем, действий (бездействия), заведомо влекущих неспособность юридического лица или гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если эти действия (бездействие) причинили крупный ущерб, —

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев либо без такового.

Уточнение клиента

Там сложно что либо доказать. Да и не в этом суть.

08 Февраля 2018, 16:53

Банкротство фиктивное по сути. И все это собрание, что бы еще раз собрать с народа деньги.

По смыслу пока речь о том чтобы объект достроили. Тоже это не нужно?

Нет, на момент собрания доля должника еще не была зарегистрирована.

Выше уже сообщили, что нужен 100% кворум для таких решений, в случае с распоряжением недвижимостью.

Поскольку это было именно решение собственников, а не собрания кредиторов в рамках дела о банкротстве, то полагаю, что принятие такого решения не соответствует нормам ГК РФ, т.к. принято вне предусмотренной законом форме — без образования соответствующего юридического лица, строительного кооператива, товарищества и т.д. и без согласия всех долевых собственников в нарушение ст. 247 ГК РФ.

Поэтому не вижу оснований для возложения на собственников обязанности заключить договор с новым ООО или осуществлять какие-либо иные действия, направленные на исполнение решения, принятого с нарушением норм ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.