Ст 120 зку

Автор: | 10.02.2019

Оглавление:

Земельный кодекс Украины
Статья 120. Переход права на земельный участок в случае приобретения права на жилой дом, здание или сооружение

1. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

2. Если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены, на тех же условиях и в том же объеме , которые были у предыдущего землепользователя.

3. При переходе права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых этот земельный участок принадлежал предыдущему землевладельцу (землепользователю).

4. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими лицами право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

5. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение физическими или юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельных участков, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом, здание или сооружение, на условиях аренды.

6. Существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

Заключение договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, связанное с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера.

В случае приобретения права собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), расположенный на землях государственной или коммунальной собственности, находящихся в пользовании другого лица, и необходимости деления земельного участка площадь земельного участка, который формируется, не может быть меньше, чем максимальный размер земельных участков соответствующего целевого назначения, определенных статьей 121 Земельного кодекса Украины (кроме случаев, когда формирование земельного участка в таком размере является невозможным).

Прекращение прав на землю

Основания прекращения права собственности на земельный участок

Основаниями прекращения права собственности на земельный участок являются:

а) добровольный отказ собственника от права на земельный участок;

б) смерть собственника земельного участка при отсутствии наследника;

в) отчуждение земельного участка по решению собственника;

г) обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора;

д) отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд;

д) конфискация по решению суда;

е) неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в установленный срок в случаях, определенных этим Кодексом.

К пункту «а». Добровольный отказ от права собственности сам по себе не является достаточным условием его прекращения. Для того, чтобы право собственности прекратилось, владелец должен придерживаться определенной законом процедуры, предусмотренной в ст. 142 ЗКУ (см. комментарий). В противном случае фактическое прекращение использования земельного участка должно быть квалифицировано как неисполнение им своих обязанностей по использованию земельного участка по целевому назначению. Если прекращение использования сопряженное с прекращением уплаты земельного налога, это потянет юридическую ответственность (см. комментарий к ст. 206 ЗКУ).

К пункту «б». Смерть собственника земельного участка — физического лица с юридической точки зрения является прекращением существования субъекта права, моментом прекращения его право — и дееспособности.

Комментируемая норма выписана не очень удачно, ведь по ее содержанию прекращения права собственности на земельный участок происходит в случае смерти владельца земельного участка при отсутствии наследника. необходимо отметить, что и наличие наследников со всей очевидностью прекращает право собственности на земельный участок у его владельца.

Если же законодатель имел в виду прекращение права собственности у конкретного субъекта, а «вообще», то он, опять-таки, ошибся, поскольку даже если у владельца земельного участка нет наследников, право собственности на земельный участок не прекращается, а переходит в к территориальной общины (ст. 1277 ГКУ), правда, не «автоматически». ГКУ предусматривает приобретателем территориальную общину по месту открытия наследства, которым, по общему правилу, является последнее место жительства умершего владельца. Поэтому при реализации данной нормы может возникнуть ситуация, когда территориальная община будет иметь земли за пределами своей территории.

Существует и судебная практика326 признании земельных участков выморочным наследством.

К пункту «в». Отчуждение земельного участка по решению собственника происходит путем заключения гражданско-правовых соглашений (сделок) — см. гл. 19-21 ЗКУ и комментарий к ним.

К пункту «г». Обращение взыскания на земельный участок по требованию кредитора происходит в судебном порядке (см. также ст. 139, п.»г» ч. 1 ст. 143 ЗКУ). Земельный участок подлежит продаже на публичных торгах (земельных торгах, проводимых в форме аукциона). Подробнее см. комментарий к ст. 139 ЗКУ.

Основания прекращения права пользования земельным участком

Основаниями прекращения права пользования земельным участком являются:

а) добровольный отказ богослужение пользования земельным участком;

б) изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

в) прекращение деятельности религиозных организаций, государственных или коммунальных предприятий, учреждений и организаций;

(Пункт «в» части первой статьи 141 в редакции Закона N 875 — VI от 15.01.2009)

г) использование земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям;

д) использование земельного участка не по целевому назначению;

д) систематическая неуплата земельного налога или арендной платы;

е) приобретение другим лицом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на земельном участке

(Часть первая статьи 141 дополнена пунктом «е» согласно Закону № 1702-VI от 05.11.2009).

е) использования земельного участка способом, что противоречит требованиям охраны культурного наследия.

(Часть первая статьи 141 дополнена пунктом «есть» согласно Закону N 2518-VI от 09.09.2010)

Основания прекращения права землепользования помимо комментируемой статьи предусмотрены ст.ст. 142-144,149-151 ЗКУ, ст.ст. 31,32 ЗУ «Об аренде земли».

Приведенный в комментируемой статье перечень не является исчерпывающим. Так, срочные виды права землепользования прекращаются по окончанию срока пользования; право пользования обычно прекращается совпадением в одном лице собственника и землепользователя, со смертью землепользователя, с гибелью земельного участка и т.д.

К пункту «г». Отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных потребностей являются двумя отдельными самостоятельными основаниями прекращения права собственности, применяются по различным основаниям и в разном порядке (см. ст.ст. 146, 147 ЗКУ и комментарий к ним).

К пункту «д». Конфискация земельного участка, то есть лишение права собственности на имущество по решению суда как санкция за совершение правонарушения (ст. 354 ГКУ), применяется с учетом ст. 148 ЗКУ по решению суда в случаях, объеме и порядке, установленных законом (см. комментарий к ст. 148 ЗКУ).

К пункту «е». Неотчуждение земельного участка иностранными лицами и лицами без гражданства в течение года с момента приобретения в случае получения в наследство земельного участка сельскохозяйственного назначения (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ) также влечет прекращение права собственности.

Ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ предусматривающих обязанность иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства в течение года отчуждать приобретенные в наследие земли сельскохозяйственного назначения. В случае нарушения этого требования земельный участок подлежит принудительному отчуждению по решению суда (ст. 145 ЗКУ, ст. 348 ГКУ). Кодекс не детализирует процедуры принудительного отчуждения, не определяет субъектов обращения в суд с требованием об отчуждении земельного участка, что не способствует эффективной реализации нормы. Кроме того, нет полной уверенности в ее конституционности, ведь, согласно ч. 5 ст. 41 Конституции Украины,» [п] римусове отчуждения объектов права частной собственности может быть применено только как исключение по мотивам общественной необходимости. «.

К пункту «я». Механизм добровольного отказа от права постоянного пользования земельным участком предусмотрен в ст. 142 ЗКУ. В отношении права аренды земельного участка, то согласно ст. 31 ЗУ «Об аренде земли» договор аренды земли, по общему правилу, может быть расторгнут только по согласию обеих сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда из оснований, определенных законом (в частности, ст. 32 Закона) или договором. Законом установлены и специальные правила прекращения права земельного сервитута, эмфитевзиса и суперфиция (см. комментарий к ст.ст. 102,102-1 ЗКУ).

К пункту «б». Порядок и основания изъятия земельного участка, что имеет следствием прекращение права постоянного землепользования, определены ст. 149 ЗКУ (см. комментарий).

К пункту «в». На наш взгляд, в земельном законодательстве понятие «прекращение деятельности предприятий, учреждений и организаций» не стоит понимать в том значении, в котором оно употребляется в гражданском и хозяйственном законодательстве — как реорганизацию (слияния, присоединения, разделения, преобразования), то есть прекращение деятельности с переходом всех имущественных прав и обязанностей к правопреемникам, и ликвидация — прекращение деятельности без правопреемства (ст. 104 ГКУ, ст. 59 ПСУ). Зато; под прекращением деятельности следует понимать именно ликвидацию. Именно такое понимание вытекает из целевого толкования данной нормы. Что же касается, например, права аренды, ч. 4 ст. 32 ЗУ «Об аренде земли» прямо устанавливает, что «реорганизация юридического лица-арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором аренды земли».

Следует также иметь в виду, что в случае прекращения юридического лица путем ликвидации прекращаются все принадлежащие такому лицу права землепользования — аренды, постоянного пользования и др. Это вытекает из сути ликвидации (ст. 104 ГКУ, ст. 59 ХКУ) и касается всех без исключения юридических лиц.

К пункту «г». Использование земельного участка способами, которые противоречат экологическим требованиям, может быть основанием прекращения права аренды (ст.ст. 24, 32 ЗУ «Об аренде земли»), права постоянного пользования (ст. 143 ЗКУ) в судебном порядке.

Для прекращения права пользования земельными участками закон требует соблюдения процедуры, закрепленной в ст. 144 ЗКУ. На наш взгляд, эта процедура не распространяется на прекращение права аренды (см. комментарий к ст. 144 ЗКУ).

К пункту «г». Использование земельного участка не по целевому назначению влечет возможность прекращения права аренды (ст.ст. 24,32 ЗУ «Об аренде земли», ст. 96 ЗКУ) или постоянного пользования (ст.ст. 96, 143,144 ЗКУ) в судебном порядке. Понятие целевого назначения земельного участка и его соотношение со смежными понятиями см. комментарий к ст. 19 ЗКУ.

К пункту «д». Систематическая неуплата земельного налога может стать основанием принудительного прекращения права постоянного пользования в судебном порядке, а систематическая неуплата арендной платы — для прекращения права аренды. «

Содержание термина «систематическая неуплата земельного налога или арендной платы» в качестве основания для прекращения права землепользования своего времени была конкретизирована в ч. 5 ст. 17 несуществующего ныне ЗУ «О плате за землю»: это неуплата «за земельные участки государственной и коммунальной собственности производителями сельскохозяйственной и рыбной продукции и гражданами сквознякам года, другими плательщиками — в течение полугода . « В НКУ данное положение воспроизведено не было.

К пункту «е». См. комментарий к ч. 2 ст. 120 ЗКУ.

пункта «есть». Настоящее пункт предусматривает возможность прекращении права пользования земельным участком вследствие нарушения требований охраны объекта культурного наследия, что на земельном участке находится. Речь идет о земельные участки любого целевого назначения. В случае нарушения требований охраны объекта культурного наследия на землях историко-культурного назначения данное нарушение будет одновременно использованием земельного участка не по целевому назначению (см. п.»г» комментируемой статьи и комментарий к нему).

Использование земельного участка способом, что противоречит требованиям охраны культурного наследия, может заключаться в незаконном проведении археологических разведок, раскопок, других земляных или подводных работ на объектах археологического наследия (ст. 298 УКУ).

Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду

Земельний кодекс України (ЗКУ)

  • перевірено сьогодні
  • кодекс від 12.04.2018
  • вступив у чинність 25.10.2001

Ст. 120 ЗКУ в останній чинній редакції від 7 березеня 2018 року.

Нові не набрали чинності редакції статті відсутні.

Розділ IV. Набуття і реалізація права на землю

Глава 19. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами

Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Ст 120 зку

1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких ця земельна ділянка належала попередньому землевласнику (землекористувачу).

4. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

Загальна характеристика. Положення коментованої статті спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані.

Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається ділянкою той, кому належить право власності на відповідний будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об’єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас — і породжувати масу практичних проблем.

Зміни у правовому регулюванні земельних відносин при відчуженні будинків, будівель та споруд. Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст. 30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення переходу права.

Відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 року по 20.06.2007 року (під час дії ст. 120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 року) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

Існує думка, за якою після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди відбувався в силу ст. 377 діючого ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. Даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, хоча існує позиція, за якою він спростовується положеннями ст. 9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є ЗКУ, ст. 120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст. 377 ЦКУ, і ст. 120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування прийнятої пізніше ст. 377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б, на наш погляд, уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004 року, положень ст. 377 ЦКУ є виправданим.

Наступна редакція ст. 120 ЗКУ (ред. Закону України N 997-V від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст. 377 ЦКУ.

Нарешті, поточна редакція статті (привнесена Законом України від 05.11.2009 N 1702-VI) дещо видозмінила правила про «автоматичний» перехід.

До ч. 1. Перше речення коментованої частини слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без «оформлення» припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається.

Друге речення коментованої частини передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст. 125 ЗКУ, про виникнення права власності з моменту «державної реєстрації права» (а також «тимчасового» правила, передбаченого п. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI, про виникнення права з моменту «державної реєстрації земельної ділянки», що на даний час заміщає положення ст. 125). Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об’єкти. Подальша «реєстрація земельної ділянки» (ст. 202 ЗКУ) та права на земельну ділянку (Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») повинні бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

Пояснення потребує згадка у другому реченні про «частину» земельної ділянки.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда відчужуються за договором, ч. 6 коментованої статті фактично вимагають її попереднього формування в окрему земельну ділянку (див. коментар). Тобто, суворо кажучи, про частину земельної ділянки в момент переходу права власності на будинок, будівлю або споруду за договором вже не йдеться.

Якщо ж право власності на жилий будинок, будівлю або споруду переходить з якихось інших підстав (наприклад, в порядку спадкування), слід вважати, що за загальним правилом в силу закону до набувача нерухомого майна переходить право власності на усю земельну ділянку. Виняток складають ситуації, коли на земельній ділянці розташоване інше нерухоме майно. У таких випадках необхідно виходити із того, що право на певну земельну ділянку (частину первинної земельної ділянки), на якій розміщене нерухоме майно, перейшло в момент переходу права власності на будинок, будівлю або споруду. В подальшому може виникнути необхідність у «формальному» формуванні земельної ділянки та посвідченні права на неї державним актом (див. ст. 56 Закону України «Про землеустрій»). У разі виникнення спору щодо того, яка саме земельна ділянка (частина первинної земельної ділянки) перейшла до набувача нерухомого майна, він може бути вирішений судом (вважаємо, що рішення має прийматися на підставі технічної документації, яка ідентифікує земельну ділянку). При вирішенні спору слід виходити зі змісту чинних будівельних норм та правил, санітарних норм та правил, інших нормативних документів та містобудівної документації. Особливо слід звернути увагу на необхідність застосування ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4-3-95 «Генеральні плани сільськогосподарських підприємств».

Далеко не завжди земельна ділянка перебуває у власності чи хоча б користуванні власника будинку, будівлі або споруди. На наш погляд, у таких випадках все рівно відбуватиметься перехід права на земельну ділянку відповідно до положень ч. 1 коментованої статті (на правильність такого тлумачення вказує, серед іншого, і формулювання абз. 3 ч. 6 ст. 120, ч. 3 ст. 121 ЗКУ). Вбачається, що це буде цілком правильним, адже «формальний» власник земельної ділянки фактично вже втратив реальну можливість володіти, користуватися і розпоряджатися нею — така можливість є лише у власника будинку, будівлі чи споруди. Отже, правові титули лише приводяться у відповідність до реального стану речей.

До ч. 2. Як і у ситуації, врегульованій другим реченням ч. 1, коментована частина передбачає виняток із правил ст. 125 ЗКУ та п. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI. За ним, право на земельну ділянку в набувача будинку, будівлі або споруди виникає «автоматично» з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду незалежно від будь-яких подальших дій набувача щодо оформлення права на земельну ділянку. Таке оформлення може мати місце в подальшому, у т. ч. шляхом підписання відповідного договору (оренди, емфітевзису, суперфіцію).

Вважаємо, що положення коментованої норми є спеціальними по відношенню до ст. 92 ЗКУ, яка обмежує коло суб’єктів права постійного користування земельними ділянками. Таким чином, якщо набувачем будинку, будівлі або споруди є суб’єкт, не згаданий у ст. 92 ЗКУ, до нього переходить право постійного користування, що в подальшому може бути оформлене державним актом.

У випадку, якщо на земельній ділянці розташовано кілька об’єктів нерухомого майна, до набувача одного з таких об’єктів може перейти право користування лише на частину первісної земельної ділянки (нову земельну ділянку). Засади такого переходу є тими самими, що і у випадку переходу права власності (див. коментар до ч. 1 коментованої статті).

До ч. 3. Коментована частина дублює по відношенню до окремої ситуації (відчуження жилого будинку за договором довічного утримання) положення ч. ч. 1 та 2 коментованої статті, не встановлюючи жодних особливих правил.

До ч. 4. Описане у статті правило з необхідністю випливає із положень ч. ч. 1 та 2 коментованої статті. Більш того, із зазначених норм випливає також висновок про те, що аналогічне правило має застосовуватися при переході права власності на частину будинку, будівлі і споруди.

Описане правило фактично передбачає виняток із положень ст. 89 ЗКУ (що передбачає спільну сумісну власність на земельну ділянку співвласників житлового будинку) і розширює перелік підстав виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку, встановлений ст. 87 ЗКУ.

До ч. 5. Щодо обмежень відносно використання земельних ділянок на праві власності див. ст. ст. 81, 82 ЗКУ.

Вважаємо, що коментована норма передбачає цікаве явище виникнення орендних відносин безпосередньо на підставі закону. Таким чином, як і у випадках, передбачених іншими положеннями коментованої статті, орендні відносини виникають «автоматично» з моменту набуття права на будинок, будівлю або споруду із подальшим оформленням договором. При недосягненні сторін згоди щодо конкретних умов договору оренди спір може бути вирішений судом. При цьому ці умови мають бути поширені на користування земельною ділянкою з моменту набуття права користування нею.

Абзац перший. Правило, закріплене у абзаці першому коментованої частини, покликане встановити заборону відчуження за договорами будинків, будівель або споруд без попереднього формування земельних ділянок, на яких ці об’єкти розташовані. Таке положення, звичайно, спрощує застосування правил ч. ч. 1 та 2 коментованої статті. Водночас, на наш погляд, для впровадження принципу єдності юридичної долі будинку, будівлі, споруди та земельної ділянки, на якій вони розташовані, обрано хибний шлях. Замість того, щоб будинок, будівля, споруда «тягнули» за собою земельну ділянку, є загроза, що земельна ділянка (точніше, проблеми, пов’язані із її формуванням), навпаки, гальмуватиме обіг розташованих на них об’єктів нерухомості. Напевно, краще було б допустити відчуження будинку, будівлі та споруди та дозволити набувачу вирішувати проблеми, пов’язані із формуванням земельної ділянки — це дозволило б зробити обіг набагато більш динамічним.

Окремим випадком відсутності кадастрового номера земельної ділянки може бути оформлене право власності на неї державним актом зразка до 2002 року (до набуття чинності постанови КМУ від 02.04.2002 N 449). До недавнього часу отримання кадастрового номера на наявну земельну ділянку здійснювалося відповідно до наказу Держкомзему «Про затвердження Порядку присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам» від 15.02.2010 N 168. Наразі присвоєння кадастрових номерів передбачається постановою КМУ «Про затвердження Тимчасового порядку присвоєння кадастрового номера земельній ділянці» від. 18.08.2010 N 749, яка набрала чинності з 01.01.2011. Варто зауважити, що протягом часу з моменту скасування наказу Держкомзему N 168 і до набрання чинності наведеною постановою КМУ порядку присвоєння кадастрових номерів не існувало, що фактично порушувало права власників земельних ділянок без кадастрового номера в частині можливості їх відчуження з дотримання ч. 6 ст. 120, п. «ж» ч. 2 ст. 132 ЗКУ.

Крім того, при застосуванні коментованої норми неминуче виникне низка проблем.

По-перше, далеко не завжди під окрему будівлю та споруду можна виділити окрему земельну ділянку. В принципі, існує чимало ситуацій, коли земельна ділянка є неподільною і повинна використовуватися власниками кількох розташованих на ній будинків, будівель і споруд спільно. На наш погляд, у подібних ситуаціях коментовану норму слід тлумачити таким чином, що сформованою має бути земельна ділянка, що обслуговує усі розташовані на ній об’єкти нерухомості — її кадастровий номер і слід вказувати в договорі разом із зазначенням частки у праві на земельну ділянку, що переходить до набувача нерухомості. Хотілося б, щоб такий підхід закріпився на практиці.

По-друге, аналогічні проблеми виникають у ситуації, в якій відчужується лише частина будівлі або споруди. Вважаємо, що на таку ситуацію a fortiori поширюються правила ч. ч. 1 та 2 статті щодо «автоматичного» переходу права на земельну ділянку. Проте сформувати окрему земельну ділянку під частину об’єкту нерухомого майна буде неможливо. Як видається, вирішення проблеми має бути аналогічним попередньому: слід розуміти закріплене правило як таке, що вимагає формування земельної ділянки під всім будинком (будівлею, спорудою), та відчуження частки у праві власності. Між тим, в багатьох випадках це буде дуже проблематично — наприклад, саме такою буде ситуація у разі відчуження квартири у багатоквартирних будинках. Тому є загроза, що суворість коментованої норми компенсуватиметься її невиконанням.

Абзац другий. Правило абзацу другого коментованої частини з необхідністю випливає із правила абзацу першого, тому самостійного значення не має.

Абзац третій. Абзац третій коментованої частини, на наш погляд, лише засмічує Кодекс зайвим текстом. Застереження «крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим» фактично перекреслює правило (досить сумнівне з точки зору його доцільності, до речі), закріплене до цього. Напевно, це і добре, адже, на наш погляд, у кожному випадку формування земельної ділянки слід враховувати цілий комплекс обставин, насамперед, необхідність поділу земельної ділянки у такий спосіб, що забезпечив би можливість нормального обслуговування кожного із об’єктів нерухомості, розташованих на ділянці.

Втім, все-таки певний позитивний ефект коментованої норми можна віднайти: вона опосередковано вказує на правильність запропонованого нами тлумачення, за яким ч. 1 ст. 120 застосовується і у випадках, коли власник будинку, будівлі або споруди не є власником земельної ділянки.

Набуття права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами. Перехід права власності разом із будівлями і спорудами

Набуття перехід та припинення права власності на земельні ділянки 2.8

2.8. Перехід права власності на земельні ділянки при відчуженні будівель і споруд

Чинною редакцією ст.120 ЗКУ передбачений «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку у разі відчуження будівлі або споруди, що розташована на земельній ділянці (ця норма кореспондує положенням ст.377 ЦКУ):

«1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти.

Положення ст.120 ЗКУ спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об ’ єктів нерухомості, які на ній розташовані. Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається нею той, кому належить право власності на розташований на ній будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об ’ єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас – і породжувати масу практичних проблем.

NB . Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокр., при відчуженні нерухомого майна під час дії ст.30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення такого переходу.

За правилами ЗКУ, відчуження об ’ єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 по 20.06.2007 (під час дії ст.120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 до внесення до неї змін) не тягнуло «автоматичного» переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

При цьому після 01.01.2004 року «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди був передбачений ст.377 та ін. ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. У правозастосовчій практиці переважає підхід, за яким ЦКУ слід застосовувати до відповідних відносин, хоча існує й позиція, за якою застосування ст.377 ЦКУ всупереч ст.120 ЗКУ спростовується положеннями ст.9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є начебто є ЗКУ, ст.120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст.377 ЦКУ, і ст.120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування більш пізньої ст.377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б, на наш погляд, уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004, положень ст.377 ЦКУ є виправданим.

Наступна редакція ст.120 ЗКУ (ред. ЗУ №997-V від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди ( якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі ), фактично продублювавши ст.377 ЦКУ.

Нарешті, поточна редакція статті (ред. ЗУ від 05.11.2009 №1702-VI) дещо видозмінила правила про «автоматичний» перехід.

При тлумаченні та застосуванні правил ст.120 ЗКУ щодо «автоматичного» переходу прав на земельну ділянку існує низка проблемних питань. Висловимо свою думку щодо їх вирішення.

NB. Правила ч.ч.1 та 2 ст.120 ЗКУ щодо «автоматичного» переходу права на земельну ділянку, на думку автора, a fortiori («якщо передбачено більше, передбачено і менше») поширюються на ситуацію, коли відчужується лише частина будівлі або споруди. Хоча на практиці поширений зворотній підхід, за допомогою якого, зокр., «обходять» вимоги ч.6 ст.120 ЗКУ щодо зазначення у договорі купівлі-продажу кадастрового номера.

NB. Варто вважати, що ч.ч.1 та 2 ст.120 ЗКУ встановлюють виняток із загального правила, передбаченого ст.125 ЗКУ, про виникнення права власності з моменту «державної реєстрації права». Тобто в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об ’ єкти, навіть якщо право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно із правом на будинок, будівлю чи споруду.

Вибір на користь ст.120 ЗКУ з необхідністю випливає із цільового тлумачення положень закону, адже незалежно від оформлення державним актом (у той час, коли із його видачею та реєстрацією закон пов ’ язував виникнення права власності) чи внесення запису до реєстру той, хто є власником будівлі або споруди, і є фактичним власником земельної ділянки. Метою законодавця не могло бути закріплення положень, які заздалегідь не можуть бути застосовані (а саме так було б, якби у розглядуваному випадку ми віддали б перевагу правилам про виникнення права на земельну ділянку з моменту державної реєстрації).

Підтверджує такий підхід і судова практика. Вивчення справ відповідної категорії свідчить, що суди у більшості випадків вважають, що право власності або користування при відчуженні будівель або споруд переходить «автоматично», незалежно від оформлення права набувача 1 .

Часто суди одночасно із визнанням права власності на земельну ділянку набувача будинку приймають рішення про «припинення» права власності попереднього власника 2 або це ж рішення у завуальованій формі – як рішення про визнання недійсним відповідного державного акта 3 . Як видається, припинення права цієї особи відбувається одночасно із виникненням такого права у набувача безпосередньо в силу вимог закону, тому суд не може припиняти право, що вже не існує. Єдине, що він може зробити – це визнати право за новим набувачем.

NB. Вважаємо, що ч.2 ст.120 ЗКУ є спеціальною також і по відношенню до ст.92 ЗКУ, яка обмежує коло суб ’ єктів права постійного користування земельними ділянками. Таким чином, якщо набувачем будинку, будівлі або споруди є суб ’ єкт, не згаданий у ст.92 ЗКУ, до нього все одно переходить право постійного користування.

NB. У судовій практиці 4 виникають проблеми із визначенням розміру земельних ділянок, право на які переходить до набувача будівлі або споруди (якщо відповідна ділянка не ідентифікована в договорі). На наш погляд, для визначення розміру земельної ділянки, що необхідна для обслуговування будівлі або споруди, у складних випадках, що вимагають застосування спеціальних знань, слід призначати експертизу. На даний час склалася усталена практика визначення розміру земельних ділянок, що необхідні для обслуговування частини домоволодінь, за допомогою судової будівельно-технічної експертизи. Не вбачається жодних обставин, що перешкоджали б використанню цього виду експертизи для визначення розміру земельної ділянки, що необхідна для обслуговування будинку або споруди в цілому.

Окремо слід розглянути ситуації, коли земельна ділянка спеціально відводилася для обслуговування певної будівлі (будівель). Найбільш поширеним прикладом є присадибна ділянка, яка і згідно із чинним законодавством (ст.ст.40, 121 ЗКУ), і згідно із законодавством, що діяло раніше (ст.67 ЗКУ в ред. 1992 р.) відводилася спеціально для «будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських споруд». Крім того, згідно із законом (ст.381 ЦКУ) будинок і присадибна ділянка є єдиним цілим – садибою, причому « [у] разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом » (ч.2 ст.381 ЦКУ). Виходячи із сказаного, слід вважати, що у разі відчуження садибного будинку одночасно переходить право на всю ділянку, яка була відведена для будівництва і обслуговування цього будинку.

При вирішенні спору щодо площі та конфігурації земельної ділянки слід виходити із чинних будівельних норм та правил, санітарних норм та правил, інших нормативних документів та містобудівної документації. Особливо слід звернути увагу на необхідність застосування ДБН 360-92** «Планування і забудова міських і сільських поселень», ДБН Б.2.4-3-95 «Генеральні плани сільськогосподарських підприємств».

NB. Далеко не завжди під окрему будівлю та споруду можна виділити окрему земельну ділянку. Існує досить багато ситуацій, коли земельна ділянка є неподільною і повинна використовуватися власниками кількох розташованих на ній будинків, будівель і споруд спільно. На наш погляд, у подібних ситуаціях ч.6 ст.120 ЗКУ слід тлумачити таким чином, що відчужуватися має частка у праві власності на спільну земельну ділянку, що обслуговує усі розташовані на ній об ’ єкти нерухомості – її кадастровий номер і слід вказувати в договорі разом із зазначенням частки у праві на земельну ділянку, що переходить до набувача нерухомості.

Аналогічно слід застосовувати закон у ситуації, в якій відчужується лише частина будівлі або споруди. Оскільки сформувати окрему земельну ділянку під частину об ’ єкту нерухомого майна неможливо, слід розуміти ч.6 ст.120 як таку, що вимагає (у разі існування сформованої земельної ділянки під всім будинком, будівлею, спорудою) відчуження частки у праві власності на загальну ділянку.

1 Див. Постанову ВСУ від 06.06.2011 у справі №3-53гс11 за позовом ТОВ «Альянс-Центр» до Київської міськради про розірвання договору оренди земельної ділянки та припинення правовідношення за договором оренди. Див. також цивільні справи: №2-796/09 , розглянута Корольовським райсудом м. Житомира, за позовом Д.В.В. до П.М.В., міськради про визнання права власності на земельну ділянку; №2-7256/09 , розглянута Рівненським міським судом Рівненської обл. за позовом С.О.І. до С.В.П, Б.О.Т. про визнання права власності на земельні ділянки; №2-21/09 , розглянута Острозьким райсудом Рівненської обл. за позовом К.С.А., К.А.В., К.С.В. до Острозької міськради про визнання права приватної власності на земельну ділянку; №2-2581/09 , розглянута Ізмаїльським міськрайсудом Одеської обл. за позовом Н.К.В. до Ізмаїльської міськради про визнання права власності на земельну ділянку; №2-534/09 , розглянута Чаплинським райсудом Херсонської обл. за позовом В.І.В. до Б.В.В. про визнання права власності на земельну ділянку для обслуговування житлового будинку; №2-5408/09 , розглянута Павлоградським міськрайсудом Дніпропетровської обл. за позовом Т.Н.М. до Н.(І.)Т.А., К.А.П., Н.В.П.про визнання права власності на земельну ділянку.

2 Справи: №2-690/09 , розглянута Ізмаїльським місьрайсудом Одеської обл. за позовом М.О.Л., М.Л.А. до Ізмаїльської міськради, Р.А.В., Р.Г.С. про визнання права власності на земельну ділянку; №2-3398/09 , розглянута Ізмаїльським міськрайсудом Одеської обл. за позовом Ш.С.М. до С.М.С., Ізмаїльської міськради про визнання права власності на земельну ділянку.

3 Справа №2-1338/09 , розглянута Дніпровським райсудом м. Херсону, за позовом К.Т.В. до Херсонської міськради про визнання недійсним державного акта на право приватної власності на землю. На існування такої практики вказує у своєму листі Яремчанський міський суд Івано-Франківської обл. (Лист Яремчанського міського суду Івано-Франківської обл. б/н б/д // Поточний архів Верховного Суду України. — 2010 рік).

4 Лист б/н б/д. Вик. суддя Осіян О.В. // Поточний архів Верховного Суду України. – 2010 рік.