Расторжение договора аренды в германии

Автор: | 04.02.2019

Консультация по Германии. Расторжение договора аренды в Германии

ВИТАЛИЙ: Доброе утро!
Спасибо за предыдущие консультации. Из ваших ответов понятно, что права арендодателя
переходят новому владельцу дома. При бессрочном договоре аренды, заключенным настоящим владельцем дома, новый собственник оповещает арендатора за девять месяцев (или есть другой срок ) о расторжении договора аренды. Имеет ли право арендатор отказаться от освобождения арендуемого помещения (женщина и несовершеннолетний ребенок), естественно,этот вопрос должен решаться через суд? Какая перспектива ее выселения и сколько времени займет эта процедура, т.е., какой смысл покупать этот дом, если я смогу вселиться через несколько лет и помимо этого безвозмездно содержать арендатора? Помимо этого арендатор, несколько месяцев не платит аренду собственнику, естественно не будет платить и мне.
С уважением Виталий.

Поделиться

ЛЮБОВЬ БАУМГЕРТНЕР (Компания L&B Immobiliya) : Добрый день, Виталий,
законодательно установленный срок выселения арендатора с целью собственного проживания владельца зависит от срока проживания арендатора: до 5 лет — 3 месяца, от 5 до 8 лет — 6 месяцев и более 8 лет — 9 месяцев. Если же арендатор добровольно не выселяется в указанный срок, то выселение необходимо производить в судебном порядке.
Помимо этого владелец имеет законное право внесрочного расторжения договора аренды, если арендатор на протяжении двух месяцев подряд не оплачивает арендную плату. Если же арендатор отказывается выселяться, то это необходимо производить в судебном порядке, что может занять до 1-2 лет.
Вы не указали стоимость данного дома, но мы предполагаем, что он продается гораздо дешевле рыночной стоимости, и именно по этой причине.
Наш вам совет: если вы ищете недвижимость для собственного проживания, то рекомендуем вам рассматривать свободные варианты без проблемных арендаторов. Или же если покупая данный объект экономите большую сумму, то тогда вам необходимо будет набраться терпения.

Жилищное право Германии

Права арендатора

Права арендатора в Германии защищены законом и договор аренды, существующий между арендодателем и арендатором, достаточно сложно расторгнуть.

Для расторжения договора необходимо наличие предпосылок, в частности, не выполнение одной из сторон условий договора.

Если планируется приобретение квартиры для собственных нужд или для нужд близких родственников, то рекомендуется приобретать квартиру без арендаторов.

По закону (BGB § 566) продажа квартиры в Германии не прекращает действие имеющегося договора аренды, новый собственник приобретает все права и обязанности по данному договору. Это означает, что арендатор перечисляет оговоренную договором сумму аренды на счет нового собственника, а собственник несет обязанность содержать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Расторжение договора аренды

Со стороны арендодателя расторгнуть договор в Германии невозможно без веских причин. Это возможно только в тех случаях, когда арендатор не выполняет условия договора, например, не оплачивает или не своевременно оплачивает арендную плату, нарушает порядок проживания.

Расторжение договора аренды по тем основаниям, что квартира требуется для личных нужд или нужд ближайших родственников, нужно доказывать. Если арендатор оспаривает данный вопрос, то дело о выселении решается в суде.

С аналогичной ситуации столкнулся наш клиент К., который приобрел сданную в аренду квартиру и хотел использовать ее для своих и нужд своих родственников во время посещения Германии. Арендаторы были не согласны с расторжением договора аренды и оспаривали, что квартира нужна собственнику для личного проживания.

Если Вы не имеете разрешения на проживание в Германии, то сложно рассчитывать на выигрыш дела в суде, так как сложно убедить суд в том, что лицу без права постоянного проживания в Германии нужна квартира для личных нужд.

В этом случае более целесообразно попытаться решить вопрос о расторжении договора аренды квартиры мирным путем и прибегнуть к услугам адвоката, который проведет переговоры с арендатором по поводу добровольного расторжения договора аренды.

Именно таким образом поступил наш клиент, что позволило ему сэкономить время и деньги.

Повышение арендной платы

Произвольное повышение арендной платы в Германии недопустимо по закону (BGB §§ 558a,558b). Любое повышение арендной платы должно быть обосновано либо повышением стоимости коммунальных услуг, либо повышением средней стоимости арендной платы для аналогичных квартир в данном районе.

Повышение арендной платы так же возможно, если после проведения ремонтных работ или установления например встроенной кухни квартира стала более комфортабельной для проживания. Квартиросъёмщик должен дать согласие на повышение стоимости аренды, в противном случае вопрос обоснованности повышения арендной платы решается в суде.

Покупка недвижимости

Перед покупкой объекта недвижимости необходимо как минимум проверить, кто является собственником объекта и не заложен ли объект, выставленный на продажу.

Если сделка купли-продажи совершается через маклера, покупатель несет дополнительные расходы, размер вознаграждения маклера составляет обычно 5-10% процентов от суммы сделки. Исключением из этого правила является покупка недвижимости на аукционе в Германии.

По договоренности с продавцом деньги за приобретенную недвижимость для гарантии можно перевести на счет нотариуса. После выполнения всех условий договора и внесения нового собственника в реестр собственников, который ведется в местном суде, нотариус переведет деньги продавцу. Таким образом будет гарантировано, что собственник жилья не продаст его вторично.

Журнал «ПАРТНЕР»

Права и обязанности арендатора и арендодателя в Германии

Адвокат Вадим Кримханд (Дортмунд)

Каждый живущий в Германии имеет право на крышу над головой, при этом его жилище, согласно конституции, неприкосновенно. Целью жилищной политики в социальном секторе является обеспечение каждому человеку, каждой семье жилища в зависимости от потребностей и финансовых возможностей. С 1993 года в ФРГ право владения квартиросъемщика (арендатора) подлежит такой же защите собственности, как и право собственности наймодателя (арендодателя); права людей, снимающих жилье в Германии, защищены как нигде в мире.

Обязанности арендодателя

Арендодатель может повышать квартплату в соответствии с размером и среднестатистической рыночной стоимостью квадратного метра жилья в данном регионе согласно официальным справочникам, которые выпускаются муниципалитетами. Он должен правдиво информировать квартиросъемщика о своих дальнейших намерениях в отношении жилища (продажа, личное использование и т.д.), если таковые имеются.

Арендодатель обязан поддерживать жилье в пригодном для жизни состоянии, но отвечает не только за стены квартиры, а и за всё, что в них находится: электропроводку, водопроводные и канализационные трубы и т.п. При их неисправности, например, при протечке и затоплении нижней квартиры, ответственность и все затраты на ремонт несет владелец жилья.

Совсем иначе обстоит дело, если причиной «катастрофы» является техника, например, посудомоечная или стиральная машина, которая была подключена самим квартиросъемщиком. На такой случай хорошо иметь страховку от ущерба третьим лицам.

Права и обязанности арендатора

Что можно делать арендаторам и чего нельзя – прописано в специальном разделе договора на аренду. Нарушение этих предписаний может обернуться не только штрафом, но и выселением из квартиры.

Например, законы некоторых земель требуют неукоснительно соблюдать так называемые «тихие часы» (Ruhezeit): с десяти часов вечера до шести утра и с часу до трех часов дня нельзя шуметь, сверлить, играть на музыкальных инструментах и т.п.

Вкратце можно сказать, что все права и обязанности обговорены в договоре о найме жилья. Иногда для содержания в квартире кошки или собаки жильцам требуется письменное разрешение домовладельца, а иногда и соседей по подъезду. С мелкими домашними животными, такими как хомячки, например, дело обстоит гораздо проще. Жильцы могут также оставлять в подъезде детскую или инвалидную коляску, разводить цветы на подоконниках и т.д., если это не противоречит договору или правилам пожарной безопасности.

Повод для снижения квартплаты

Если в съемной квартире имеются протечки, плохо изолированные внешние стены, плесень, негерметичные рамы или входные двери, неработающее отопление, захламленные лестницы и подвалы, в течение длительного времени отсутствует водоснабжение, газоснабжение или электричество и т.д., то арендодательдолжен устранить эти недостатки. Если недостатки, возникшие не по вине квартиросъемщика, не устраняются владельцем жилища в течение определенного времени, арендатор может письменно установить срок для устранения конкретного недостатка и с помощью адвоката указать, что дальнейшая оплата за квартиру будет производиться с правом истребования («mit Vorbehalt»), а затем и обратиться в суд. Примеры снижения квартплаты: за шум – до 11 процентов, за неисправный лифт, грязный подъезд – до 10%, за плесень – до 80 %, неисправное отопление – до 100 % (при определенных обстоятельствах можно даже переехать на время ремонта в отель).

Внимательно читайте договор о найме квартиры, поводом для длительного снижения квартплаты могут служить: несоответствия с реальностью размера жилища или балкона, отсутствие в квартире оговоренного оборудования и др.

Повышение квартплаты

Повышение квартплаты – наиболее частая причина конфликтов между хозяевами жилья и квартиросъемщиками.

Те, кто живет в снятых квартирах в течение многих лет, часто замечают, что их квартплата, которую они до сих пор платят в соответствии с когда-то подписанным ими договором о найме, существенно ниже сегодняшней среднестатистической. Закон разрешает повышать квартплату максимум на двадцать процентов в течение трех лет.

Расторжение договора о найме

Законодательство различает два вида расторжения договора на аренду квартиры: штатное и чрезвычайное. При штатном расторжении по инициативе арендодателя он должен заблаговременно письменно обосновать расторжение договора. При этом арендодатель должен учитывать законные сроки расторжения договора: до 5 лет проживания в квартире – срок расторжения договора составляет 3 месяца; от 5 до 8 лет аренды – 6 месяцев, более 8 лет аренды – 9 месяцев.

Если договор расторгается по инициативе квартиросъемщика, то он обязан также известить арендодателя письменно, соблюдая сроки, указанные в договоре на аренду (как правило, за 3 месяца).

Чрезвычайное расторжение договора аренды квартиры возможно только в предусмотренных законом случаях (например, смерть квартиросъемщика, злостное нарушение договора и т.п.).

Выселение из жилища

В Германии без уважительной причины никого нельзя выселить. А уважительными по закону считается грубое нарушение договора, например, неуплата за квартиру за два и более месяцев в течение календарного года, регулярное нарушение порядка проживания в доме, захламление квартиры, порча имущества арендодателя, наличие агрессивной собаки, угрожающей безопасности окружающих и т.п. и необходимость использования сдаваемой внаем квартиры самим хозяином или другими его родственниками.

Если для квартиросъемщика или членов его семьи выселение из жилища является особо тяжелым случаем (резкое ухудшение состояния здоровья, пожилой возраст, инвалидность, тяжелое хроническое заболевание, беременность, предстоящие важные экзамены, не оправданы вложенные в квартиру средства, невозможность найти подходящую квартиру и т.п.), то он может возражать против выселения за исключением случаев, когда квартиросъемщик проживает в доме на две – три семьи вместе с наймодателем, когда квартира арендуется временно и др.

Особая правовая защита при выселении

Особую правовую защиту квартиросъемщиков при выселении представляет собой право преимущественной купли (Vorkaufsrecht) для квартиросъемщика, трехлетняя отсрочка от выселения (Kündigungssperrfrist), в определенных регионах страны – отсрочка от выселения сроком до 10 лет.

В законе ФРГ существует также и правовое положение, обеспечивающее защиту квартиросъемщику, при котором действует принцип: купля, а также дарение, не нарушают отношения найма. Квартиросъемщик может остаться в своей квартире на прежних условиях и впоследствии платить квартплату новому собственнику.

Законодательство ФРГ регулирует очень многие аспекты нашей жизни, в том числе и вопросы найма жилья. Главный принцип при этом заключается в том, что все оговоренные в договоре аренды пункты должны иметь законодательную основу.

Внимательно читайте договор о найме квартиры при подписании, а также если вы решили предъявить претензии домовладельцу или домовладелец предъявляет претензии вам.

В случае, если ваши интересы ущемляются, обязательно обращайтесь к адвокату.

Расторжение аренды в Германии арендатором

Расторжение договора на аренду недвижимости в Германии по инициативе арендатора. Что должно быть в Kündigung.

Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, то разорвать его можно в любое время, но только в установленные законом сроки. Для договора с явно прописанной датой окончания аренды досрочное расторжение возможно только в случае веских причин.

Стандартный срок расторжения бессрочной аренды

Не смотря на то, что договора аренды в Германии как правило бессрочные, это не означает, что они вечные. В тот момент, когда арендатор собирается съехать, он должен письменно предупредить хозяина жилья о своих намерениях — послать Kündigung. И сделать это надо заранее.

Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя — Kündigungsfrist. Между получением уведомления о завершении контракта и планируемой датой его завершения должно быть минимум 3 месяца. При этом, разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. То есть, фактически, срок за который надо оповестить хозяина арендуемого жилья обычно составляет более 90 дней.

Пример: допустим сегодня 10-ое марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю письмо о разрыве контракта, то ближайшей датой съезда можно будет указать 30-ое июня — 3 месяца после марта.

Есть ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда — нет. О, тут предстоит поднапрячь извилины!

Итак, если уведомление о разрыве контракта получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение 3-х рабочих дней с начала месяца, то текущий месяц можно считать в зачёт Kündigungsfrist. При этом, суббота считается рабочим днём! Но только если она не третий день месяца. Если 3-е число месяца — суббота, то подавать Kündigung можно ещё и в понедельник. А если суббота — второе число, то… всё равно понедельник! Такой вот закон.

Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три рабочих дня, то он обязан учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил позже, то всё, текущий месяц потерян.

Закон предусматривает возможность указывать в контракте меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее 3-х месяцев.

Досрочное расторжение договора арендатором

Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.

Для получения права на расторжения контракте в срок меньший, чем положенные 3 месяца, нужно иметь веские причины:

  • Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт ключи.
  • Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления о проблемах, к примеру, отсутствие воды или неработающее отопление.
  • Угроза для здоровья из-за проживания в квартире, к примеру, плесень на стенах. Арендодатель должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
  • Обнаружение факта обмана или нарушения договора, к примеру, посещение жилья без ведома арендодателя или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.

Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там довольно много тонкостей. Также не помешает сначала найти новое жильё, ведь если контракт разорван досрочно, то и арендованную недвижимость придётся по факту разрыва договора покинуть в течение максимум пары недель.

Sonderkündigung — особый случай расторжения контракта

В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды жилья по определённым причинам — Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.

В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату, с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.

Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до 2-х месяцев. Сделать он это может в течение двух месяцев после начала действия новых цен. То есть, если объявлено, что повышение арендной платы действует с 1-го августа, то до конца сентября у жильца есть право разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30-го ноября.

Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники имеют право завершить контракт в течение месяца.

Как расторгнуть договор на аренду в Германии

Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать арендодателю Kündigung.

Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же есть некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:

  • форма расторжения договора — Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
  • адрес жилья;
  • дата предполагаемого завершения контракта;
  • город и дата написания уведомления;
  • подпись всех указанных в договоре арендаторов.

Без этих данных разрыв контракта считается недействительным.

Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу «Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter». Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.

Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись — Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством уведомления в случае каких-либо споров.

Сроки и форма расторжения договора о найме жилья в Германии

Сроки и форма расторжения договора о найме жилья в Германии

Если вы или ваш квартиродатель хотели бы прекратить отношения найма, и вы не можете при этом придти к согласованному решению, то остается только расторгнуть договор найма жилья строго в соответствии с законоположениями.

В этом случае вам необходимы четкие знания относительно собственной нуждаемости в жилье, сроков прекращения отношений найма и выселения из квартиры, состояния квартиры перед выселением из нее и порядка ее осмотра, положений о составлении возражения на требование о расторжении договора найма и других вопросов, неизбежно возникающих при этом.

1.Срок для расторжения договора найма жилья

. лучше быстро решить, чем откладывать в долгий ящик.

Чаще всего бессрочные отношения найма жилья просто так не прекращаются. Для такого шага вам потребуются помимо дальновидности также и подробные правовые знания об этих отношениях.

Прежде всего, относительно сроков:

— для квартиросъемщика. В качестве такового вы должны независимо от продолжительности проживания в наемной квартире соблюсти срок для расторжения договора найма в три месяца. И только в исключительном случае вы можете в срочном порядке расторгнуть его и выехать из квартиры уже на следующей неделе. Но это возможно только тогда, когда для вас совершенно невыносимо оставаться в квартире до истечения срока для расторжения договора найма. Такой случай, к примеру, может возникнуть, когда недостатки в квартире серьезно угрожают вашему здоровью и здоровью членов вашей семьи.

— для квартиродателя. Только в редких исключительных случаях ваш квартиродатель может в срочном порядке расторгнуть договор найма. Но даже и при оправданном в правовом отношении экстраординарном, срочном его расторжении (например, из-за грубого нарушения условий договора, в частности, длительной неуплаты за пользование квартирой) вы не должны немедленно паковать свои чемоданы. Квартиродатель должен предоставить вам срок для выселения в одну-две недели. При надлежащем же расторжении договора найма жилья (т.е. с предварительным предупреждением и соблюдением предусмотренных законом сроков) квартиродатель должен соблюсти срок для расторжения договора в зависимости от продолжительности отношений найма, а именно:

  • при проживании в наемной квартире до 5 лет – три месяца,
      • -« — « — от 5 до 8 лет – шесть месяцев,
      • -« — « — свыше 8 лет – девять месяцев.

Полезный совет: Продление срока для расторжения договора найма не существует для квартиросъемщика, если он сам хочет прекратить отношения найма.

— для квартиродателя и квартиросъемщика. Письмо о расторжении договора найма жилья должно поступить к вашему партнеру по договору не позднее третьего рабочего дня месяца. Только тогда этот месяц признается при расчете срока расторжения договора. К рабочим дням относятся все дни недели, включая субботу, но не воскресенье и официальные праздничные дни. Например:

— вы хотели бы в качестве квартиросъемщика выехать из съемной квартиры 28 февраля 2015 года, тогда вы должны не позднее 4 декабря 2014 года расторгнуть договор найма;

— вы в качестве квартиродателя хотели бы 28 февраля 2015 года прекратить отношения найма, которые существовали долее пяти лет, тогда вы должны квартиросъемщику вручить письмо об этом самое позднее 3 сентября 2014 года.

Что делать, если упущен срок? Если вы ошиблись во времени и поэтому опоздали со своевременной отправкой письма с объявлением о расторжении договора найма, то по этой причине оно еще не станет недействительным. Не требуется составлять новое письмо, просто срок прекращения отношений найма будет соответственно отодвинут. Например, вы хотите свои отношения найма прекратить 31 декабря 2014 года. Однако письмо об этом было вручено только 5 октября 2014 года. Расторжение договора найма в этом случае действительно только 31 января 2015 года, т.к. оно поступило с опозданием.

Полезный совет: Если получатель предупреждения о расторжении договора найма оспаривает факт его доставки ему, то вы должны доказать факт отправки письма о расторжении договора. Поэтому лучше всего при отправке предупреждения использовать заказное письмо с уведомлением о вручении. Или на почте попросить о том, чтобы почтальон вбросил письмо точно в почтовый ящик договорной стороны. Тогда при необходимости почтальон может засвидетельствовать факт доставки письма адресату.

Уточнения. При более кратком согласованном договорными сторонами сроке для расторжения отношений найма в формуляре договора найма жилья для квартиросъемщика является действительным этот обговоренный более короткий срок. А вот ваш квартиродатель независимо от договоренности обязан соблюдать установленный законом срок для расторжения договора найма.

При более же длительным согласованном договорными сторонами сроке для расторжения отношений найма в формуляре договора найма жилья для квартиросъемщика все равно действует установленный законом и поэтому возможно более краткий срок. А вот ваш квартиродатель независимо от договоренности обязан при этом все равно соблюдать установленный законом срок для расторжения договора найма.

При расторжении договора найма еще до начала его действия. Бывает и так, что еще не успев въехать в квартиру или еще до начала действия договора ее найма, договорная сторона объявляет о прекращении отношений найма. Тем не менее, начиная с момента вручения договорной стороне письма об этом, начинается отсчет срока расторжения договора найма. Хотя, конечно, можно индивидуально договориться о том, что срок для этого начинает истекать только с начала действия договора найма.

Исключение. Но из любого правила, как известно, имеется свое исключение. В данном случае классическим примером являются отношения поднаема жилья. Квартиросъемщик занимает одну или несколько комнат в квартире наймодателя. Но если одному из них вздумается, то он должен иметь возможность быстро избавиться от такого соседства. Поэтому обе стороны имеют право расторгнуть договор о найме (поднаеме) жилья еще до окончания любого месяца. Только в этом случае они должны решиться на это до середины месяца.

Альтернатива. Все зависит от того, можете ли вы сократить свой срок расторжения договора найма из-за поднаемщика. Но остерегайтесь в любом случае сказки о трех поднаемщиках, от которых ваш квартиродатель должен получить согласие. Дело в том, что он, как правило, не обязан к этому.

Только в исключительном случае вы можете потребовать от вашего квартиродателя, что он должен получить согласие вашего поднаемщика, и тогда вы можете преждевременно выехать из квартиры. Ссылка на получение вами нового места работы или просто на смену обоев для этого недостаточно. Выход для вас в качестве основного квартиросъемщика лежит в преращении отношений найма со своим поднаемщиком жилья.

Если вы нашли более выгодную для себя квартиру в лучшем состоянии, а срок расторжения договора найма прежней квартиры не согласуется со сроком въезда в новую, то это является предметом дальнейших переговоров. У вас имеется возможность заключить договор о взаимном согласии. Правда, часто ваш квартиродатель может не иметь к этому никакого интереса, что существенно затруднит решение вопроса.

Полезный совет : Срочный (т.е. ограниченный по сроку) договор найма жилья не нуждается в расторжении, а также в каком-либо сроке для этого. Такой договор заканчивается автоматически к согласованному договорными сторонами сроку.

Важные законоположения

— § 573cBGB. Сроки надлежащего расторжения договора найма жилья (т.е. с предварительным предупреждением и соблюдением предусмотренных законом сроков).

(1) Расторжение договора найма допустимо не позднее третьего рабочего дня календарного месяца до истечения двух последующих после него месяцев. Срок расторжения договора для наймодателя продлевается после соответственно пяти и восьми лет предоставления жилого помещения квартиросъемщику каждый раз на три месяца.

(2) При жилом помещении, которое было сдано в наем только для временного пользования, можно договариваться о более коротком сроке расторжения договора найма.

(3) При жилом помещении, сдаваемом в наем согласно § 549 абз. 2 Nr. 2, допускается расторжение договора найма не позднее 15 числа месяца до истечения этого месяца.

(4) Является недействительным договоренность, отклоняющаяся от абз. 1 или 3 в ущерб квартиросъемщику.

2. Форма расторжения договора найма жилья

. следует соблюдать определенный этикет и при составлении письма

Составленное формальным обрзом письмо от наймодателя или квартиросъемщика всегда является тревожным фактом для другой договорной стороны. Если одна из сторон расторгает договор, то следует тщательно проверить письмо, прежде всего, на наличие в нем ошибок, относящихся к его форме.

Расторжение договора в письменном виде. Одинаково действительно как для квартиросъемщика, так и наймодателя: если любой из них хочет расторгнуть договор найма, то он должен всегда это сделать в письменном виде. Т.е. следует написать соответствующее письмо.

Важно: Телефакс, телеграмма или сообщение по электронной почте не достаточны в качестве уведомления о расторжении договора найма. Только письменная форма, и не забудьте при этом о подписи. Без нее расторжение договора станет недействительным.

Несколько квартиросъемщиков или наймодателей. Если вы являетесь не единственным квартиросъемщиком или наймодателем, то подписать письмо должны каждый из вас и адресовано письмо должно соответственно к каждому из них.

Составление письма уполномоченным лицом. Квартиросъемщик или наймодатель могут поручить составить письмо уполномоченному лицу, каковым является адвокат или другое лицо, которого вы хорошо знаете и кому доверяете. Тогда к письмо дожно быть, конечно, приложено подписанная вами доверенность, разве что ее получателю известны полномочия представительства.

Полезный совет: Если доверенность отсутствует, то вы должны на это возразить и расторжение договора найма отклонить или опротестовать. И не потеряйте при этом понапрасну время.

Служба доставки письма (например, почтовое отделение) с получением доказательств. Т.к. в спорном случае должны быть доказаны доставка и вручение письма о расторжении договора найма, то вы (в данном случае в качестве квартиросъемщика) должны отправить его заказным письмом с уведомлением о вручении. При этом следует учесть возможную задержку с доставкой письма. Дело в том, что если доставщик письма наймодателю в качестве его получателя не застанет его на месте, то он, конечно, вбросит в его почтовый ящик уведомление в письменном виде о необходимости забрать письма в службе доставки. Только когда письмо будет забрано, можно считать, что расторжение договора найма осуществлено. Но это может также означать, что заказное письмо не забрано адресатом (или забрано с большим промедлением!) и поэтому расторжение договора совсем не произошло (или произошло слишком поздно, так что срок расторжения продлевается!). Этого можно избежать с помощью отправленного заказным письмом уведомления о том, что получателю осуществлено документированное вложение в его почтовый ящик. Это может быть также лучше для обоснования срока расторжения договора.

Если же вы в качестве квартиросъемщика оказались в цейтноте времени, то тогда сами станьте доставщиком письма о расторжении договора найма с наймодателем. Вбросьте сами это письмо в его почтовый ящик. Тогда у же на следующий день можно считать, что письмо доставлено.

Осмотр съемной квартиры. Если расторгается договор о найме квартиры, то прежний квартиросъемщик должен считаться с тем, что ее должны осмотреть новые заинтересованные в ее найме лица. Это, конечно, ведет к некоторым неудобствам, т.к. превращает квартиру в течение некоторого времени в проходной двор. Хотя в принципе квартиросъемщик может ходатайствовать о том, чтобы его квартиру осматривали желающие лица только один или два раза в неделю согласно назначенному им термину. Если в течение длительного времени никто не приходит в назначенный срок, то квартиросъемщик может просить наймодателя ограничиться одним – двумя терминами в месяц.

Важные законоположения

— § 568 BGB. Форма и содержание расторжения договора найма жилья

(1) Прекращение отношений найма нуждается в письменной форме.

(2) Наймодатель должен указать квартиросъемщику на возможность своевременного использования формы и срока возражения согласно §§ 574 — 574b.