П1 ст 234 гражданского кодекса рф

Автор: | 31.10.2018

П1 ст 234 гражданского кодекса рф

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

1. Добросовестность является важнейшим и незаменимым атрибутом давностного владения. Всякое осуществление гражданских прав предполагается законодателем как добросовестное (см. п. 2 ст. 6 ГК), однако в отдельных случаях закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК). Примерами таких «пограничных ситуаций» могут служить приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя (п. 2 ст. 46, ст. 302 ГК); изготовление вещи из чужого материала (ст. 220 ГК); владение по давности. Для добросовестности приобретения давностного владения достаточно убежденности субъекта в отсутствии нарушения его поведением прав других лиц на основании аномального положения вещи в хозяйственном пространстве.

2. Определенную дискуссионность имеет вопрос о том, должен ли давностный владелец сохранять добрую совесть на протяжении всего установленного законом срока, или достаточно добросовестного приобретения имущества. Представляется, что положения коммент. ст. не могут быть истолкованы иначе, как требующие добросовестности на протяжении всего периода давностного владения. При этом следует считать, что далеко не всякое получение давностным владельцем сведений о чьих-либо претензиях на задавненное имущество будет означать немедленную утрату им добросовестности. Об обоснованности этих претензий давностный владелец должен судить, основываясь на восприятии их правопорядком: если суд откажет в удовлетворении таких требований, добросовестность владельца не может считаться поколебленной, а давностный срок — прервавшимся. Если же суд подтвердит обоснованность таких требований, признав права другого лица на спорное имущество, давностное владение будет прекращено как таковое.

3. Добросовестность является конституирующим признаком давностного владения, предопределяющим прочие его характеристики — открытость и владение в виде собственности, а также создающим предпосылки для непрерывного проявления всех трех свойств в совокупности. По сути, открытость и видимость собственности в давностном владении являются отдельными аспектами добросовестности. Сокрытие владельцем своего фактического владения от окружающих (если только такой режим хозяйственной эксплуатации вещи не обусловлен спецификой ее свойств) практически всегда свидетельствует по меньшей мере о его неуверенности в безупречности своего поведения. Признание владельцем преимущества чьих-либо претензий на задавненную вещь (например, признание им обязанности регулярно передавать другому лицу плоды и доходы от ее использования) также позволяет усомниться в его добросовестности.

4. В отличие от правил о течении исковой давности коммент. ст. не содержит даже примерного перечня обстоятельств, приостанавливающих или прерывающих приобретательную давность. Можно было бы предположить, что такие понятия законом в принципе не предусмотрены, если бы в п. 1 коммент. ст. не шла речь о непрерывности давностного срока. По крайней мере, представляется невозможным распространять на приобретательную давность правила ст. 202 и 203 ГК по аналогии, кроме, пожалуй, правила о прерывании давности совершением владельцем действий, свидетельствующих о признании им чужого права в отношении спорной вещи. Предъявление иска другим лицом (ср. ст. 203 ГК), как уже было сказано, не может рассматриваться как обстоятельство, прерывающее давность, если это не сопровождается утратой давностным владельцем доброй совести (к примеру, когда он начинает противоправно препятствовать постановлению судом справедливого решения по делу). Дореволюционная практика применения норм о приобретательной давности, решая вопрос о ее приостановлении, акцентировала внимание не на поведении давностного владельца, а на наличии объективных обстоятельств (несовершеннолетие, душевная болезнь, пребывание в действующей армии), препятствующих собственнику позаботиться должным образом о своем имуществе, в частности потребовать его отобрания у давностного владельца.

5. Наиболее типичными и бесспорными ситуациями, в которых может быть поставлен вопрос о квалификации владения субъекта как давностного, являются ситуации владения бесхозяйным имуществом, т. е. имуществом, у которого вообще нет собственника либо собственник которого неизвестен владельцу, а также случаи, когда имущество собственника оказалось у давностного владельца каким-то способом, не противоречащим закону, вне связи с договорными отношениями (например, собственник забыл свою вещь у давностного владельца и не предпринимает мер к ее истребованию). Эти ситуации объединяет отсутствие конфликта интересов давностного владельца и собственника (или титульного владельца). Если последний не объявится и не предъявит требования о признании за ним права собственности на спорное имущество и об изъятии его из давностного владения, приобретение права собственности на него по давности владения при сохранении соответствующих реквизитов в течение установленного срока будет беспроблемным.

Гораздо сложнее будет определить судьбу задавненного имущества в тех случаях, когда такой конфликт интересов возникает либо прогнозируем, в частности, когда личность собственника известна давностному владельцу. Применим ли вообще в таких ситуациях институт приобретательной давности Считаем, что в некоторых ситуациях не только применим, но и вообще является единственным законным механизмом, позволяющим устранить неопределенность в принадлежности спорного имущества — в частности, когда констатировано несоответствие закону основания, по которому субъект рассчитывал приобрести право собственности, но приобрел лишь фактическое владения. Так, если имущество передано во исполнение ничтожной сделки либо признанной недействительной оспоримой сделки, последствия недействительности которой в виде реституции по каким-то причинам не удалось применить, приобрести право на него можно только по давности владения.

В соответствии с позицией ВАС РФ (п. 18 постановления Пленума N 8) нормы ст. 234 ГК о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Стоит отметить, что следствием применения такого подхода станет «зависание» в неопределенном состоянии вопроса о правовой принадлежности имущества, которое собственнику не удалось истребовать из незаконного владения, например по причине пропуска исковой давности. Квалификация владения бывшего договорного владельца как давностного после истечения исковой давности по требованию, которое могло быть обращено к нему собственником, выглядело бы оправданным (для сравнения: дореволюционная практика допускала приобретение права собственности по давности владения имуществом, изначально переданным по договору).

6. Давностный владелец вправе защищать свой охраняемый законом интерес в сохранении фактического владения против всякого, кто, подобно ему, не имеет титула в отношении спорной вещи, но, в отличие от него, не осуществляет добросовестного и открытого владения ею. Вещный иск, предоставленный давностному владельцу, аналогичен, таким образом, древнеримскому «публицианову иску», также не предоставлявшему владельцу защиту против собственника и лица, чье владение было защищено преторским интердиктом. Подробнее о защите прав владельцев, не являющихся собственниками, см. коммент. к ст. 305 ГК.

7. Присоединение срока давностного владения, осуществлявшегося лицом, правопреемником которого является нынешний владелец вещи, допустимо в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства.

8. Правило о начале исчисления приобретательной давности после окончания давности исковой распространяется только на те случаи, когда задавненное имущество могло быть истребовано по виндикационному иску или аналогичным ему искам титульных владельцев. Из этого следует, что срок давностного владения вещью, перешедшей по недействительной сделке, должен исчисляться с момента передачи вещи, по крайней мере, в тех ситуациях, когда недействительность сделки не была обусловлена виновным поведением владельца. 8. Статья 11 Вводного закона придала ст. 234 ГК обратную силу. В то же время судебная практика, в том числе практика ВС, склонилась к ограничительному толкованию этого правила, категорически отказываясь исчислять сроки приобретательной давности в период, предшествовавший 1 января 1991 г., — даты, с которой вступил в силу Закон РСФСР «О собственности», мотивируя это тем, что только с принятием этого нормативного акта впервые после 1917 г. в российском законодательстве вновь появился институт приобретательной давности как таковой. ВАС прямо не высказал свою позицию по данному вопросу. В постановлении Пленума ВАС N 8 тем не менее обращено внимание нижестоящих судов на то, что до 1 июля 1990 г. в России действовал установленный в ст. 90 ГК 1964 г. принцип неограниченной виндикации государственного имущества, что, видимо, с точки зрения ВАС может быть рассмотрено как обстоятельство, исключающее исчисление давностных сроков до указанной даты, по крайней мере в отношении имущества, тяготевшего к государственному фонду. Во всяком случае, с учетом сформировавшегося в судебной практике подхода требовать признания права собственности по давности владения на недвижимые объекты можно будет не ранее 1 января 2006 г. (не учитывая подлежащие в отдельных случаях прибавлению к приобретательной давности сроки давности исковой).

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к Ст. 234 ГК РФ

1. Добросовестность является важнейшим и незаменимым атрибутом давностного владения. Всякое осуществление гражданских прав предполагается законодателем как добросовестное (см. п. 2 ст. 6 ГК), однако в отдельных случаях закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК). Примерами таких «пограничных ситуаций» могут служить приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя (п. 2 ст. 46, ст. 302 ГК); изготовление вещи из чужого материала (ст. 220 ГК); владение по давности. Для добросовестности приобретения давностного владения достаточно убежденности субъекта в отсутствии нарушения его поведением прав других лиц на основании аномального положения вещи в хозяйственном пространстве.

2. Определенную дискуссионность имеет вопрос: должен ли давностный владелец сохранять добрую совесть на протяжении всего установленного законом срока или добросовестным должно быть только приобретение имущества? Предложение об исключении признака добросовестности давностного владения из комментируемой статьи содержится, в частности, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектах федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Ее разработчики предлагают также квалифицировать предъявление иска к давностному владельцу по поводу объекта владения (т.е. иска об истребовании недвижимой вещи или иска о признании права собственности на движимую вещь) как обстоятельство, прерывающее давностный срок, а отказ в удовлетворении такого иска — как основание для немедленного возникновения и регистрации права собственности на спорную вещь у давностного владельца.

Представляется, что положения комментируемой статьи не могут быть истолкованы иначе как требующие добросовестности на протяжении всего периода давностного владения. При этом следует считать, что далеко не всякое получение давностным владельцем сведений о чьих-либо претензиях на задавненное имущество будет означать немедленную утрату им добросовестности. Об обоснованности этих претензий давностный владелец должен судить, основываясь на восприятии их правопорядком: если суд откажет в удовлетворении таких требований, добросовестность владельца не может считаться поколебленной, а давностный срок — прервавшимся. Если же суд подтвердит обоснованность таких требований, признав права другого лица на спорное имущество, давностное владение будет прекращено как таковое. Если давностный владелец осведомлен о претензиях на объект владения, не реализованных в иске, то такая осведомленность также не вредит добросовестности, поскольку пассивность собственника в отстаивании своего права может восприниматься давностным владельцем либо как сомнения собственника в безупречности его титула, либо как его незаинтересованность в продолжении владения. Разумеется, сказанное справедливо, только если давностный владелец не препятствует недобросовестным образом предъявлению или удовлетворению иска.

Таким образом, при соответствующей корректировке судебной практики действующая редакция комментируемой статьи, включая требование о добросовестности давностного владения, отнюдь не выглядит как создающая непреодолимые препятствия для ее применения. Предложение рассматривать отказ в удовлетворении иска к давностному владельцу о прекращении его владения как достаточное основание для немедленного возникновения у него права собственности на спорную вещь выглядит чересчур решительным подходом, не учитывающим, что лучший титул в отношении спорной вещи может принадлежать другому лицу, которое по каким-то причинам еще не предъявило соответствующий иск к давностному владельцу. С судьбой этой предлагаемой новеллы связана квалификация предъявления иска в качестве обстоятельства, прерывающего течение давности, — в случае сохранения законодателем действующего порядка возникновения права собственности по давности владения перерыв давностного срока предъявлением не удовлетворенного впоследствии иска категорически недопустим.

3. Добросовестность как конституирующий давностное владение признак предопределяет прочие его характеристики — открытость и владение в виде собственности, а также создает предпосылки для непрерывного проявления всех трех свойств в совокупности. По сути, открытость и видимость собственности в давностном владении являются отдельными аспектами добросовестности. Сокрытие владельцем своего фактического владения от окружающих (если только такой режим хозяйственной эксплуатации вещи не обусловлен спецификой ее свойств) практически всегда свидетельствует по меньшей мере о его неуверенности в безупречности своего поведения. Признание владельцем преимущества чьих-либо претензий на задавненную вещь (например, признание им обязанности регулярно передавать другому лицу плоды и доходы от ее использования) также позволяет усомниться в его добросовестности.

4. В отличие от норм о правилах истечения срока исковой давности комментируемая статья не содержит даже примерного перечня обстоятельств, приостанавливающих или прерывающих приобретательную давность. Можно было бы предположить, что такие понятия законом в принципе не предусмотрены, если бы в п. 1 комментируемой статьи не шла речь о непрерывности давностного срока. По крайней мере представляется невозможным распространять на приобретательную давность правила ст. ст. 202 и 203 ГК РФ по аналогии, кроме, пожалуй, правила о прерывании давности совершением владельцем действий, свидетельствующих о признании им чужого права в отношении спорной вещи. Предъявление иска другим лицом (см. ст. 203 ГК), как уже было сказано, не может рассматриваться как обстоятельство, прерывающее давность, если это не сопровождается утратой давностным владельцем доброй совести (к примеру, когда он начинает противоправно препятствовать постановлению судом справедливого решения по делу). Дореволюционная практика применения норм о приобретательной давности, решая вопрос о ее приостановлении, акцентировала внимание не на поведении давностного владельца, а на наличии объективных обстоятельств (несовершеннолетие, душевная болезнь, пребывание в действующей армии), препятствующих собственнику позаботиться должным образом о своем имуществе, в частности потребовать его отобрания у давностного владельца.

5. Наиболее типичными и бесспорными ситуациями, в которых может быть поставлен вопрос о квалификации владения субъекта как давностного, являются ситуации владения бесхозяйным имуществом, т.е. имуществом, у которого вообще нет собственника либо собственник которого не известен владельцу, а также случаи, когда имущество собственника оказалось у давностного владельца каким-то способом, не противоречащим закону, вне связи с договорными отношениями (например, собственник забыл свою вещь у давностного владельца и не принимал мер к ее истребованию). Эти ситуации объединяет отсутствие конфликта интересов давностного владельца и собственника (или титульного владельца). Если последний не объявится и не предъявит требования о признании за ним права собственности на спорное имущество и об изъятии его из давностного владения, приобретение права собственности на это имущество по давности владения при сохранении соответствующих реквизитов в течение установленного срока будет беспроблемным.

Гораздо сложнее определить судьбу задавненного имущества в тех случаях, когда возникает конфликт интересов либо прогнозируется, в частности когда личность собственника известна давностному владельцу. Применим ли вообще в таких ситуациях институт приобретательной давности? Считаем, что в некоторых ситуациях не только применим, но и является единственным законным механизмом, позволяющим устранить неопределенность в принадлежности спорного имущества, — в частности, когда констатировано несоответствие закону основания, по которому субъект рассчитывал приобрести право собственности, но приобрел лишь фактическое владение. Так, если имущество передано во исполнение ничтожной сделки либо признанной недействительной оспоримой сделки и последствия их недействительности в виде реституции по каким-то причинам не удалось применить, приобрести право на это имущество можно только по давности владения.

В соответствии с позицией ВАС РФ, выраженной в п. 18 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 8), нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Следствием применения такого подхода не может не быть «зависание» в неопределенном состоянии вопроса о правовой принадлежности имущества, которое собственнику не удалось истребовать из незаконного владения, к примеру, по причине пропуска исковой давности. Квалификация владения бывшего договорного владельца как давностного после истечения исковой давности по требованию, которое могло быть обращено к нему собственником, выглядела бы оправданной (для сравнения: российская дореволюционная судебная практика допускала приобретение права собственности по давности владения имуществом, изначально переданным по договору).

6. Давностный владелец вправе защищать свой охраняемый законом интерес в сохранении фактического владения против всякого, кто, подобно ему, не имеет титула в отношении спорной вещи, но в отличие от него не осуществляет добросовестного и открытого владения ею. Вещный иск, предоставленный давностному владельцу, аналогичен, таким образом древнеримскому «публицианову иску», не предоставлявшему владельцу защиту против собственника и лица, чье владение было защищено преторским интердиктом. Подробнее о защите прав владельцев, не являющихся собственниками, см. комментарий к ст. 305 ГК РФ.

7. Присоединение срока давностного владения, осуществлявшегося лицом, правопреемником которого является нынешний владелец вещи, допустимо в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства.

8. Правило о начале исчисления приобретательной давности после окончания исковой давности распространяется только на те случаи, когда задавненное имущество могло быть истребовано по виндикационному иску или аналогичным ему искам титульных владельцев. Из этого следует, что срок давностного владения вещью, перешедшей по недействительной сделке, должен исчисляться с момента передачи вещи, по крайней мере в тех ситуациях, когда недействительность сделки не была обусловлена виновным поведением владельца.

9. Статья 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» придала ст. 234 ГК РФ обратную силу. В то же время судебная практика, в том числе практика Верховного Суда РФ, склонилась к ограничительному толкованию этого правила, категорически отказываясь исчислять сроки приобретательной давности в период, предшествовавший 1 января 1991 г. — дате, с которой вступил в силу Закон РСФСР «О собственности», мотивируя это тем, что только с принятием этого нормативного акта впервые после 1917 г. в российском законодательстве вновь появился институт приобретательной давности как таковой. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 8 обращено внимание нижестоящих судов на то, что до 1 июля 1990 г. в России действовал установленный в ст. 90 ГК 1964 г. принцип неограниченной виндикации государственного имущества, что, с точки зрения ВАС РФ, может быть рассмотрено как обстоятельство, исключающее исчисление давностных сроков до указанной даты, по крайней мере в отношении имущества, тяготевшего к государственному фонду. Аналогичная позиция изложена в п. 5 информационного письма ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Приобретательная давность: возможно ли оформление права собственности?

Насколько реально оформить право собственности на земельный участок, исходя из права приобретательной давности? Об этом пойдет речь в настоящей статье.

Статья 25 Земельного кодекса (ЗК РФ) в качестве оснований возникновения прав на земельные участки устанавливает гражданско-правовые. Так как, в соответствии со ст. 8 ГК РФ, судебные решения могут являться основаниями возникновения гражданских прав, приобретательная давность может являться одним из оснований возникновения права собственности на землю.

Приобретательная давность регулируется статьей 234 гражданского кодекса (ГК РФ), которая устанавливает, что под лицом, имеющим право приобрести недвижимость на основании приобретательной давности, подразумеваются лишь физические (граждане) и юридические лица. Это означает, что РФ, ее субъекты, муниципальные образования лишены такой возможности. Это согласуется со ст. 124 ГК РФ (п. 2).

Часть 1 ст. 234 ГК РФ регламентирует, что если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет как своим, но при этом не является собственником этого имущества (земельного участка), то оно может приобрести право собственности на это имущество . П.2 ст.214 ГК РФ указывает, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это означает, что при отсутствии права частной собственности на земельный участок он является государственной или муниципальной собственностью. Отметим, что это относится именно к земле (земельным участкам), тогда как недвижимость, расположенная на ней или движимое имущество имеет иной правовой статус.

Таким образом, по основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности на земельный участок (физического или юридического лица), но никак не муниципальная (или государственная) собственность. У лица, которое приобрело право собственности на недвижимое и иное имущество в силу приобретательной давности, возникает с момента его государственной регистрации (если, конечно, это право подлежит такой регастрации).

Для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности обязательно:

1. Должен истечь срок давности владения (который составляет 5 лет для движимого имущества, а для недвижимости, в том числе и для земельных участков – 15 лет). Следует учесть, что давностный владелец может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого имуществом владел его правопредшественник, если, конечно, владение предшественника тоже удовлетворяло всем указанным в законе условиям и если к нынешнему владельцу имущество перешло в порядке общего или специального правопреемства. До истечения срока давностный владелец является беститульным владельцем.

2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным без оглядки на то, что у него есть собственник. Это условие в определенной степени совпадает со следующим.

3. Добросовестность владения, означающая, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности. При этом отсутствие правоустанавливающего документа само по себе еще не означает недобросовестности владельца.

4. Владелец должен владеть имуществом открыто, т.е. не скрывать его и не таить от окружающих.

5. Давностное владение, отвечающее всем перечисленным выше условиям, обязательно должно быть непрерывным, т.е. должны отсутствовать со стороны владельца действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику или предъявленные со стороны собственника иски о возврате имущества.

Земельные участки приобрели статус недвижимого имущества лишь с принятием 31 мая 1991 г. Основ Гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик, ст. 4 которых прямо относит земельные участки к объектам недвижимости.

Одним из обязательных условий применения ст. 234 ГК РФ, как уже было отмечено выше, является добросовестность владения. В связи с этим необходимо отметить, что раньше, согласно Конституции СССР от 7 октября 1977 г. и Основам законодательства СССР и Союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г., единственным собственником земли выступало государство. Передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц стала возможна лишь с 1 января 1991 г. с принятием Закона РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 460-1 «Об изменениях Закона РСФСР „О земельной реформе“ в связи с принятием Постановления Съезда народных депутатов РСФСР „О программе возрождения российской деревни и развития агропромышленного комплекса“ и Закона РСФСР „Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного закона) РСФСР“.

Владение земельным участком „как своим собственным“ должно подразумевать, что владелец „заботился“ в течение всего давностного срока об имуществе как о своем собственном, т.е. фактически нес бремя его содержания и ответственность за него. Скажем, владелец уплачивал земельный налог в течение ВСЕГО периода пользования этим участком. Далее, владелец мог осуществлять разного рода мероприятия по поддержанию земельного участка в приемлемом состоянии или даже улучшал его. К примеру, владелец удобрял почву на этом участке, выращивал специальные сорта растительности, благотворно влияющие на плодородие почвы, очищал его от камней, пней, корней деревьев, осуществлял мелиоративные работы, построил ограждение и т.д.

Считается, что срок приобретательной давности начинается с момента истечения срока исковой давности по иску об истребовании имущества из незаконного владения лица, у которого оно находится (п. 4 ст. 234 ГК РФ), причем течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Длительность срока исковой давности в данном случае составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).

В течение трех лет с момента, когда собственник участка узнал о факте владения им со стороны другого лица, он (собственник) имеет право подать в суд иск об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. При этом лицо, ранее владевшее земельным участком, обратившееся к новому владельцу участка с иском об истребовании его, должно доказать, что он (участок) принадлежит ему на праве собственности (например, предоставив Выписку о праве собственности; если таковое отсутствует, то ему целесообразно вначале оформить свое право собственности на этот земельный участок в соответствии с законом. Ибо, в противоположном случае суд может отклонить иск, что, кстати, подтверждается судебной практикой (п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13).

Вместе с тем, если лицо (более ранний владелец) сможет доказать, что действительно является собственником имущества, то оно имеет право истребовать имущество (земельный участок) даже в том случае, если основания передачи имущества новому владельцу ранее не были им оспорены в судебном порядке (п. 15 Обзора).

Ответчиком по делу будет являться фактический незаконный владелец, у которого фактически находится земельный участок (землепользователь).

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.).

В соответствии с разъяснениями, которые содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ от (дата) N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункты 15 — 21), применение приобретательной давности в отношении земельных участков имеет индивидуальные особенности; а именно: приобретательная давность может быть применима к бесхозяйным земельным участкам, но только к тем из них, от права собственности на которые собственник отказался; кроме того, она может применяться к земельным участкам, находящимся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий. По поводу всех иных земельных участков — они не являются бесхозным имуществом. Дело в том, что все иные земли в Российской Федерации являются либо муниципальной, либо государственной собственностью.

Кроме того, имеется судебная практика, когда право приобретательной давности на земельные участки не признавалось за истцами в силу того, что они владели ими НЕЗАКОННО, т.е. не имея полномочий собственника. С одной стороны, это противоречит ч.1 ст. 234 ГК РФ, которая предусматривает владение имуществом (земельным участком) КАК СВОИМ, т.е. она и не требует наличия права собственности на него. С другой стороны, факт добросовестного владения означает, что владелец не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности.

Если владелец, пользуясь и владея не своим земельным участком, считал, что этот участок находится в частной собственности, следовательно, имеется его собственник. Это означает, что у владельца право собственности на этот земельный участок отсутствует, о чем он знал.

Владелец мог также считать, что это такой земельный участок, от которого собственник отказался. Но и в этом случае владелец знал, что право собственности на данный участок у него отсутствует.

Если же владелец считал, что земельный участок находится не в частной собственности, то в соответствии со ст. 214 ГК РФ, он является муниципальной или государственной собственностью. При этом участок также не находится в собственности владельца.

Следовательно, получается, что в любом случае в отношении земельных участков ст. 234 ГК РФ не работает. По крайней мере, суды нередко делают вывод о незаконности владения земельным участком и на этом основании отказывают в иске на праве приобретательной давности. Как правило, в подобных случаях суды делают вывод о невозможности признать законным факт незаконного (ибо оно не принадлежит владельцу на праве собственности) владения имуществом, хотя добросовестность в порядке ст. 234 ГК РФ может присутствовать. Правда, суды ее, как правило, отрицают, ссылаясь на незаконность владения. Несмотря на то, что, на самом деле, из содержания ст. 234 ГК РФ о добросовестности владения как раз и следует его законность – даже при наличии факта отсутствия права собственности (на земельный участок): главное, чтобы об этом не знал и не должен был знать владелец. Ибо доказать последнее, очень часто, не представляется возможным.

Отметим, что относительно другого имущества ситуация представляется совсем иным образом. Например, гражданин может владеть автомобилем, собственник которого неизвестен и установить которого не представляется возможным по причине отсутствия госномеров и иных доказательств. Тогда как установить характер права собственности и определить собственника земельного участка несложно: следует подать заявку на получение сведений о нем в Росреестр (Кадастровую палату). Последний выдаст достоверную информацию обо всех собственниках, которые когда-либо регистрировали свое право собственности на данный земельный участок (при условии, что эта информация там ИМЕЕТСЯ). Или можно обратиться с заявлением в местную администрацию, которая также хранит сведения о собственнике, так как любой участок отчуждается по соответствующему постановлению. Вот при отсутствии такой информации в Росреестре, в местной администрации как раз может появиться возможность применения ст. 234 ГК РФ о праве приобретательной давности.

В иных же случаях, видится, что способ приобретения земельного участка в собственность, основанный на приобретательной давности, скорее всего, не поможет. Ведь если суду не будут предоставлены доказательства того, что земельный участок находится в частной собственности, он не сможет применить ст. 234 ГК РФ. А если такие доказательства есть, то при наличии частной собственности на участок суд, скорее всего, также не сможет применить эту норму, но уже по другой причине: в силу недобросовестности владения. Поэтому, что бы там ни говорили теоретики права, применение приобретательной давности для целей оформления прав на земельный участок, в рамках действующего законодательства, возможно лишь в редких случаях, например, когда собственник сам отказался от этого участка. За редким исключением, судебная практика здесь – отказная.

Правда, может получиться применить эту норму (лишь теоретически) в том случае, если на владельца перешло право узаконения земельного участка от прежних собственников, ибо в таком случае ему не знает и не должен знать об отсутствии у него права собственности в силу того, что право собственности принадлежит ЕМУ и он знает об этом своем потенциальном праве, которое, однако, еще не оформлено в законом установленном порядке, т.е. добросовестность выполняется. Хотя, нам неизвестны соответствующие случаи из судебной практики, когда суды применяли бы эту норму. Ибо при таких обстоятельствах применяются иные способы приобретения права собственности на земельные участки. Хотя, об этом говорить пока что рано. Вот после 01 марта 2015 г., когда возможности по приобретению земельных участков в собственность стали несколько ограниченными, быть может, приобретательная давность — это один из запасных вариантов в этом случае. Правда, неизвестно, насколько адекватно эта норма будет учитываться судами. И, в любом случае, эта норма не может быть применена, если земельный участок не находится в частной собственности. Т.е. ее использование возможно лишь в целях признания права собственности на землю, но никак не при признании права на (бесплатную) приватизацию земельного участка.

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к статье 234 Гражданского Кодекса РФ

1. К числу первоначальных оснований приобретения права собственности следует также отнести приобретательную давность, т.е. срок владения вещью, по истечении которого приобретается право собственности (ст. 234 ГК). Запоминающаяся характеристика приобретательной давности (usucapio) давалась дореволюционными цивилистами: «Безмолвие и бездеятельность управомоченного субъекта, допускающего явное нарушение своего правомочия, толкуется законом как отказ от него. Давнишний, явный и яркий факт торжествует над поблекшим правом» (Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 123).

В советский период в гражданском законодательстве институт приобретательной давности закреплен не был, хотя потребность в нем отмечалась многими авторами. Положения о приобретательной давности вновь появились в российском законодательстве лишь в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», ныне уже утратившем силу в связи со вступлением в силу части первой ГК.

2. Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено не только на бесхозяйное имущество, но и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (п. 17 Постановления ВАС N 8). В частности, в этом порядке может быть приобретено право собственности на объекты, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и в муниципальной собственности. Тем более нахождение вещи в частной собственности не является препятствием для ее приобретения в силу комментируемой статьи.

3. Понятие «лицо» имеет в комментируемой статье иное содержание, чем одноименная категория, употребленная в названии подразд. 2 разд. I ГК. Там оно охватывает в числе прочего Российскую Федерацию, субъекты РФ и муниципальные образования. Комментируемая статья специально разъясняет, что под лицом имеются в виду только граждане и юридические лица. Тем самым Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования лишены способности становиться субъектами права собственности посредством приобретательной давности. По основанию приобретательной давности может возникнуть лишь право частной собственности.

Иного мнения придерживается Ю.К. Толстой: «Приобрести право собственности по давности владения может как физическое, так и юридическое лицо, а также Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование» (Гражданское право: Учеб. В 3 т. Т. 1 / Под ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. 6-е изд. М., 2006. С. 426). Аргументация этого тезиса состоит, видимо, в ссылке на п. 2 ст. 124 ГК, согласно которому к Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Такая точка зрения имеет под собой основания, однако, на наш взгляд, все же правильнее полагать, что прямое указание в комментируемой статье граждан и юридических лиц наряду с термином «лицо» скорее похоже на квалифицированное умолчание законодателя относительно прочих субъектов гражданского права.

4. Объекты приобретательной давности определены как недвижимое и иное имущество. Следует, однако, учитывать, что приобретение права собственности по давности владения в отношении объектов, изъятых из оборота, невозможно и разрешается только с соблюдением установленных законом ограничений — на объекты, оборотоспособность которых ограничена (см. коммент. к ст. 129 ГК).

5. Комментируемая статья признает приобретательную давность при наличии ряда условий (реквизитов), причем каждое из них необходимо и несоблюдение (отсутствие) хотя бы одного из них исключает возможность перехода права собственности по приобретательной давности.

Во-первых, владение должно быть добросовестным. Добросовестность означает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Допустимость заблуждения определяется тем, что владелец не знал и не должен был знать о незаконности своего владения.

Случаями недопустимого заблуждения, в частности, являются:
1) если владелец заведомо понимает, что ему передается вещь, но без права собственности на нее. Так, ни арендатор, ни хранитель, ни субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, ни работники юридического лица — собственника никогда не приобретут право собственности по ст. 234 ГК, потому что в момент поступления вещи к ним во владение знали, что не являются ее собственниками (п. 18 Постановления ВАС N 8);
2) если незаконность заблуждения вытекает непосредственно из закона (старый принцип: незнание закона не освобождает от неблагоприятных последствий); отсюда — заблуждение может касаться только фактических обстоятельств (например, незнание факта наложения ареста на вещь). Например, может возникнуть вопрос о добросовестности завладения вещью лицом, обнаружившим бесхозяйное движимое имущество, но не совершившим необходимых в порядке ст. 227 ГК действий (сообщение в милицию или органы местного самоуправления). Если лицо оставит вещь у себя и будет владеть ею как своей собственной, оно не приобретает по истечении указанных в комментируемой статье сроков право собственности, так как при приобретении вещи во владение были нарушены императивные нормы ГК, незнание которых не делает владельца добросовестным;
3) если сведения о фактах, препятствующих отчуждению недвижимой вещи, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
4) если владелец проявляет явную неосмотрительность или легкомысленность при передаче ему вещи (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004; коммент. к ст. 234 ГК).

Кроме того, добросовестность владения исключается, когда владелец является либо похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли собственника. Так, в судебной практике отмечается, что самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленное судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании комментируемой статьи — в порядке приобретательной давности (см. Определение КС «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации» (СПС »
До вступления в силу нового ЖК закрепленные настоящей статьей правила в полной мере и без каких-либо изъятий распространялись на бывших членов семьи собственника жилого помещения (иное мнение см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М., 2002. С. 632). Собственно говоря, положения комментируемой статьи и применялись на практике в основном тогда, когда семья в качестве общности людей, связанных не только родственными, но и личными доверительными узами, прекращала свое существование, ибо до этого момента проблем, как правило, не возникает.

С 1 марта 2005 г. положение бывших членов семьи собственника жилого помещения существенно изменилось. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.

2. Право пользования жилым помещением членов семьи его собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам. Подтверждает это и само название гл. 18 ГК, в котором наряду с правом собственности упоминаются «другие вещные права на жилые помещения».

Однако в связи с изменениями, произошедшими в жилищном законодательстве с 1 марта 2005 г., вещный характер данного права утрачивается в случае прекращения семейных отношений его обладателя с собственником жилого помещения.

3. Наделение членов семьи собственника особым правом пользования жилым помещением сопровождается возложением на них солидарной с собственником ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 292). Данная норма касается в первую очередь оплаты коммунальных услуг и обязанностей по содержанию жилого помещения. Такое решение вопроса, которое представляется вполне справедливым, по смыслу закона рассчитано на случай, когда собственник и члены его семьи совместно, на равных началах пользуются жилым помещением.

Если же при вселении лица в жилое помещение в качестве члена семьи либо в последующем была достигнута договоренность, согласно которой данное лицо приобрело право на пользование только частью жилого помещения (например, конкретной комнатой), возложение на него соответствующих обязанностей возможно лишь в части, соразмерной его правам.

Более точно аналогичное правило сформулировано п. 3 ст. 31 ЖК, содержащим указание на возможность достижения собственником жилого помещения и членами его семьи соглашения об ином характере ответственности по обязательствам из пользования жилым помещением.

4. Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве.

По неясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не со всяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почему оно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На наш взгляд, это техническая ошибка разработчиков проекта ГК, которая нуждается в исправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковать расширительно.

5. Согласно п. 3 ст. 292 право пользования жилым помещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника. Такого рода защиту принято называть абсолютной. Практическая значимость данной нормы состоит в числе прочего в том, что члены семьи собственника жилого помещения могут защищать свои права и законные интересы в отношении жилого помещения даже тогда, когда сам собственник по тем или иным причинам этого не делает.

6. Пункт 4 ст. 292 устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают лица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. Это уже третья по счету (и вряд ли последняя) редакция комментируемого пункта: первоначально законодатель относил к числу таких лиц всех несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения; согласно ФЗ от 15 мая 2001 г. к ним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника; в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. необходимо получать согласие органа опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения.

Таким образом, налицо поиск законодателем наиболее оптимальной нормы, которая бы, с одной стороны, обеспечивала должную охрану жилищных интересов наименее защищенных членов семьи, а с другой — не создавала почвы для волокиты при совершении сделок с жильем и не давала излишних поводов для оспаривания таких сделок. Хотя вариант нормы, закрепленной ФЗ от 30 декабря 2004 г., в большей степени, чем предшествующие варианты, соответствует этим целям, его едва ли можно признать идеальным.

7. Прежде всего, правило п. 4 ст. 292 по-прежнему сформулировано не достаточно четко. Его действительный смысл состоит в том, что согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда за соответствующими лицами признается право пользования жилым помещением независимо от того, проживают они в нем или нет. Кроме того, под лицами, находящимися под попечительством, по смыслу нормы понимаются лишь несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, но отнюдь не ограниченно дееспособные граждане, поскольку ограничение дееспособности преследует совсем иные цели (см. ст. 30 ГК и коммент. к ней). Наконец, излишней является оговорка о том, что согласие органа опеки и попечительства необходимо, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных в п. 4 ст. 292 лиц, так как это происходит при любом отчуждении жилого помещения.

8. Из новой редакции комментируемого пункта следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется получать в двух случаях. Во-первых, это необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Поскольку опека и попечительство устанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (см. ст. ст. 31 — 35 ГК), простое наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства.

Во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства. Понятие «дети, оставшиеся без попечения родителей», раскрывается в ст. 121 СК РФ, а также в ст. 1 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880; 1998. N 7. Ст. 788; 2000. N 33. Ст. 3348; 2002. N 15. Ст. 1375; 2003. N 2. Ст. 160). См. также коммент. к ст. 32 ГК. Указание закона на то, что о факте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органу опеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона, обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о таких детях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п. 1 ст. 122 СК), а также обязанностями самих органов опеки и попечительства выявлять и вести учет таких детей (п. 1 ст. 121 СК).

В случае отчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета соответствующая сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК).