Обмен жилыми помещениями в жк

Автор: | 24.08.2019

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

8.5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящимся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Данный перечень носит исчерпывающий характер и расширению не подлежат.

Хотелось бы отметить, что первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК РСФСР. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК РСФСР не были предусмотрены.

Следует обратить внимание также на то, что ЖК РСФСР запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, установленным ст. 166-181 ГК РФ, в частности, ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.

В соответствии с прежним жилищным законодательством не допускался и обмен жилых помещений, которые находятся в общежитии или являются служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РСФСР). Новый Кодекс в данной главе также не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.

Еще одно отличие заключается в том, что согласно ЖК РСФСР не допускался обмен, в связи с которым жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и в результате гражданин становится нуждающимся в улучшении жилищных условий. На этот случай ЖК РФ не устанавливает запрета на обмен, однако следует помнить упоминавшееся выше правило, согласно которому граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее, чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий (см. ст. 53 ЖК РФ).

Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в ч. 5 ст. 74 ЖК РФ документов.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. Данная формулировка предполагает, что обмен такими жилыми помещениями может рассматриваться в качестве как оспоримой, так и ничтожной сделки. В зависимости от того, является сделка оспоримой или ничтожной, в суд предъявляются соответственно требования: а) о признании оспоримой сделки недействительной или б) о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Правила о недействительности сделок установлены ст. 166-181 ГК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. По общему правилу, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по такой сделке (см. п. 2 ст. 167 ГК РФ). Жилищный кодекс РФ не предусматривает исключений из этого общего правила.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Целесообразно иметь в виду, что в гражданском праве под убытками понимаются выраженные в денежной форме имущественные потери, возникшие у лица, и находящиеся в причинной связи с неправомерным действием или бездействием другого лица. Согласно ст. 15 ГК РФ убытки могут возникнуть в двух формах: а) реальный ущерб, т.е. расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества; б) упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Поэтому на лицо, указанное в ч. 3 ст. 75 ЖК РФ, возлагается обязанность возместить не только реальный ущерб (например, затраты, понесенные другой стороной в связи оформлением необходимых для обмена документов, переездом, ремонтом и т.п.), но и упущенную выгоду.

При этом представляется, что словосочетание «другой стороне» в данном случае не следует толковать ограничительно: если в обмене участвовали не две, а более сторон (см. ч. 5 ст. 72 ЖК РФ), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.

Однако для возложения на указанное лицо обязанности возместить убытки необходимо доказать наличие причинной связи между его неправомерными действиями и признанием обмена недействительным. Причинная связь — это объективно существующая связь между явлениями, при которой одно явление (причина) предшествует во времени другому (следствию) и с необходимостью порождает его. Например, в гражданском праве причинная связь означает связь между противоправным поведением должника и наступившими для кредитора невыгодными последствиями. Вопрос о наличии или отсутствии причинной связи обязательно должен быть решен при рассмотрении требования лица, чьи права нарушены, о возмещении убытков, возникших при нарушении договорного обязательства или вследствие внедоговорного причинения вреда, а также иных требований, возникших в результате противоправного поведения обязанного лица.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 72 ЖК РФ

1. Статьи 72 — 75 комментируемого Кодекса регламентируют такое важное правомочие нанимателя по распоряжению жилым помещением, как обмен жилыми помещениями, предоставленными ему и членам его семьи на условиях договора социального найма.

Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. прошлого века. Постановление президиума Моссовета от 28 июля 1924 г. «Об улучшении жилищного дела в Москве» впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. «О жилищной политике» и других постановлениях.
———————————
СЗ СССР. 1928. N 6. Ст. 49.

2. Для сторон, заключающих договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена — их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять.

Предметом договора обмена может быть жилое помещение, на которое заключен договор социального найма. Соответственно, обмениваемым помещением могут быть и квартира в целом, и комната в коммунальной квартире, предоставленные гражданам на условиях договора социального найма.

Не могут быть предметом договора обмена неизолированные жилые помещения (комнаты, связанные общим входом, т.е. смежные комнаты), доля жилой площади, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (кухня, коридор, кладовые и т.п.).

Жилые помещения жилищного фонда социального использования не могут быть обменены на другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов, в том числе в специализированных фондах, т.е. общежитиях, служебных жилых помещениях, жилых помещениях маневренного фонда, жилых помещениях в домах системы социального обслуживания и т.д., в индивидуальном фонде и фонде коммерческого использования.

Как неоднократно отмечал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилого помещения, исключают возможность его приватизации .
———————————
См.: Определения Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. N 350-О «По делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Черкесского городского суда Карачаево-Черкесской Республики о проверке конституционности положения ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; от 2 ноября 2000 г. N 220-О «По делу об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара о проверке конституционности ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Например, жилые помещения в общежитиях предназначены для проживания граждан в период их работы, службы или обучения; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения — для граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг, и т.д. Кроме того, эти и другие жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначены для временного проживания граждан. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ в полной мере может быть применима и к обмену указанных жилых помещений.

3. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений по обмену жилыми помещениями и, как представляется, ввел ряд неоправданных ограничений в осуществление правомочий по обмену занимаемой площади.

В соответствии с нормами ЖК РФ право на обмен предоставлено только нанимателям жилых помещений жилищного фонда социального использования, к которому относятся жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленные гражданам по договорам социального найма. В п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 обращено внимание судов на данное обстоятельство. В частности, в этом Постановлении указано, что «при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен) ЖК РФ не предусмотрен».

Кроме того, в п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснено, что ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г., как следует из положений ст. 5 Вводного закона к ЖК РФ.

Ранее действовавшим законодательством (ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»; ст. ст. 67 — 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РСФСР) допускался обмен жилыми помещениями, находящимися в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов или в домах жилищно-строительных кооперативов. Собственники жилых помещений были вправе осуществить обмен (мену) жилых помещений на любые другие жилые помещения, расположенные во всех иных видах жилищных фондов. Соответственно, круг лиц, имевших право обмена жилого помещения, был значительно шире. Сторонами обмена могли быть участники договора социального найма, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не выплатившие паевые взносы, лица, пользовавшиеся жилым помещением на условиях договора найма (гл. 35 ГК) , а также собственники жилых помещений.
———————————
Это положение законодательства, как представляется, было вызвано недоразумением.

Столь серьезное сужение категорий граждан, имеющих право обменять свое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма, объясняют существованием объективных оснований для осуществления обмена только в рамках жилищного фонда социального использования и, в частности, особых оснований предоставления и условий пользования жилыми помещениями жилищного фонда социального использования. Заключение договора социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов отличается рядом особенностей. Право получить в пользование жилое помещение по договору социального найма признается за малоимущими гражданами, которые признаны по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, а также за гражданами, категории которых определены федеральным законом или законом субъекта Федерации (см. комментарий к ст. 49 ЖК).

Вместе с тем в условиях, когда ЖК РФ (ч. 3 ст. 60) не предусматривает возможности расторжения договора социального найма жилого помещения с гражданами, которые перестали быть малоимущими, ограничение участников обмена жилыми помещениями только нанимателями социального жилья выглядит по меньшей мере необоснованным.

4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (ч. 1 комментируемой статьи), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства .
———————————
См. п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

Следует отметить, что ЖК РСФСР, за небольшим исключением, не требовал согласия наймодателя на обмен жилыми помещениями, поэтому усиление административно-правового начала в регламентации обменных операций вряд ли может приветствоваться. Вместе с тем, поскольку о согласии наймодателя на обмен социального жилья говорится и в ст. 74 ЖК РФ, посвященной оформлению обмена жилыми помещениями, можно предположить, что такое согласие достаточно условно и фактически наймодатель при совершении обменов должен проверять только одно — нарушены или нет запретительные нормы об обмене.

5. Ранее действовавший ЖК РСФСР (ст. 70) предусматривал такую разновидность обмена, как обмен жилого помещения членом семьи нанимателя. Его особенность заключалась в том, что договор найма жилого помещения в отношении остальных членов семьи продолжал действие, а один из ее членов выбывал из состава семьи и с занимаемой ею площади. Вместо него, но тоже в качестве члена семьи (без заключения самостоятельного договора жилищного найма) поселялось другое лицо, на площадь которого приобретал право выбывший член семьи, совершивший обмен. На практике чаще всего совершались такие обмены, при которых часть площади в виде комнаты или части комнаты обменивалась на отдельную квартиру (например, дочь, проживавшая с родителями в двухкомнатной квартире, обменивала приходящуюся на ее долю жилую площадь на однокомнатную квартиру бабушки, которая в качестве члена семьи переселялась в указанную двухкомнатную квартиру). Как отмечал В.А. Дозорцев, в таком порядке совершались «внутрисемейные» обмены, которые иногда именовали «родственными» . При определении круга лиц, которые могли быть стороной «внутрисемейного» обмена, руководствовались критериями, определяющими состав членов семьи. Объектом обмена являлась не жилая площадь, а доля жилой площади, приходившаяся на меняющегося члена семьи, в счет доли которого совершался обмен. Доля жилой площади как объект обмена не выражалась арифметически. Речь шла об абстрактной величине, и смысл заключался не в определении размера доли, а в том, что вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Доля жилой площади могла быть представлена в виде смежной неизолированной комнаты и даже части комнаты. Выделение ее в натуре было необязательно.
———————————
См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 181.

Такая разновидность обмена, как «внутрисемейный» обмен, в действующем ЖК РФ не предусмотрена. Законодателем исключена возможность обмена доли жилой площади, приходящейся на члена семьи нанимателя .
———————————
См. п. 33 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14.

6. В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи ч. 2 комментируемой статьи предусмотрено, что право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. Верховным Судом РФ в п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что члены семьи нанимателя имеют право участвовать также в решении вопроса об обмене жилого помещения.

Не имеют права на обмен жилого помещения поднаниматели и временные жильцы.

7. Частью 3 комментируемой статьи предусматривается случай, когда между нанимателями и членами его семьи (в том числе бывшими членами семьи на основании ч. 4 ст. 69 ЖК), занимающими жилое помещение по договору социального найма, не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на жилые помещения в разных домах или квартирах, т.е. о разъезде. Кто-то из участников договора социального найма может быть не согласен с предлагаемым вариантом обмена. Такой обмен в этом случае в целях расселения может быть совершен принудительно.

Жилищный спор о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, исходя из положений ст. ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматривается по первой инстанции районным судом по правилам искового производства (п. п. 3 и 34 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14).

При разрешении споров, связанных с правом лиц, проживающих совместно с нанимателем, на принудительный обмен жилого помещения, необходимо иметь в виду следующее:

а) Жилищный кодекс РФ допускает вселение нанимателем в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма не только его супруга, его детей и родителей, но и других граждан, указанных в ч. 1 ст. 69 ЖК РФ, в порядке, установленном ст. 70 ЖК РФ;

б) гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, а также с вышеуказанными нормами Кодекса у таких граждан также имеется право на подачу иска в суд о принудительном обмене жилого помещения . Так, право на подачу иска о принудительном обмене жилого помещения может иметь вселенный нанимателем в жилое помещение в качестве члена семьи в установленном ЖК РФ порядке, например, племянник ответчика (нанимателя).
———————————
См. п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14, а также Определение КС РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.

Основанием для принудительного обмена могут быть различные причины. Однако для принудительного расселения не требуется противоправного поведения кого-либо из членов семьи.

В данном случае необходимо отметить, что ЖК РФ, закрепляя право членов семьи, проживающих совместно с нанимателем, на требование от последнего обмена занимаемого ими жилого помещения, не определяет перечень оснований, при которых возможен принудительный обмен занимаемого ими жилого помещения в судебном порядке. В этой связи при разрешении судами жилищного спора о принудительном обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, не имеет правового значения отсутствие доказательств, свидетельствующих о невозможности совместного проживания сторон. Такие факты, как ухудшение жилищных условий члена семьи (истца) в результате обмена или наличие у истца в собственности жилого помещения, также не могут иметь правового значения при рассмотрении жилищного спора о принудительном обмене жилых помещений.

Суд рассматривает спор о конкретном обмене, предложенном истцом, который обязан указать в исковом заявлении жилое помещение, на которое может быть осуществлен обмен.

Жилищные условия переселяемых лиц в порядке принудительного обмена не должны ухудшаться. При рассмотрении жилищного спора о принудительном обмене жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, судам необходимо проверять наличие условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК), а также не будут ли ущемлены интересы ответчика предложенным истцом вариантом обмена.

Важным условием принудительного обмена является необходимость учета заслуживающих внимания доводов и интересов всех лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. В Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснено, что «под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой».

Если суд придет к выводу о том, что предлагаемый вариант обмена, представленный истцом, ущемляет интересы ответчика, либо установит условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, в принудительном обмене должно быть отказано.

Жилищный кодекс РФ в качестве общего правила не допускает заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов (ч. 1 ст. 58). Это означает, что при принудительном обмене жилыми помещениями не должно допускаться вселение в одну комнату разнополых лиц, если только они сами не выразят согласие на такое совместное проживание.

В вопросе о конституционности положений жилищного законодательства о принудительном обмене, который допускался и ЖК РСФСР, Конституционный Суд РФ придерживается той точки зрения, что ст. 40 Конституции РФ, провозглашая право каждого на жилище и указывая на недопустимость его произвольного лишения, вместе с тем не устанавливает ни условий, ни порядка обмена жилыми помещениями. Такие условия и порядок в силу ст. 72 (п. «к» ч. 1) Конституции РФ регламентируются жилищным законодательством. Предусмотренное правило о принудительном обмене жилыми помещениями не затрагивает конституционное право на жилище, представляя собой законодательно установленное определение порядка пользования государственной или муниципальной жилой площадью в ситуации, когда между гражданами не достигнуто соглашение о разъезде. В силу этого Конституционный Суд РФ пришел к выводу о том, что правило о принудительном обмене жилой площади как способе защиты жилищных прав граждан не противоречит конституционному принципу, закрепленному в ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Соответствующая правовая позиция Конституционного Суда РФ не изменена и сохраняет свою силу и в настоящее время .
———————————
Определение КС РФ от 19 апреля 2001 г. N 71-О.

Решение суда о принудительном обмене не освобождает стороны от необходимости оформить обмен в установленном законом (ст. 74 ЖК) порядке.

8. Часть 4 комментируемой статьи содержит положение, направленное на защиту интересов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан при совершении обменов жилыми помещениями, в которых они проживают.

Для таких обменов требуется письменное решение (согласие) органов опеки и попечительства, в котором отражается мнение этих органов о целесообразности обмена и дается ответ на следующий основной вопрос: не будут ли нарушены права или законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан совершаемым обменом?

Отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на совершение обмена жилыми помещениями строго формально может приводить к признанию совершенного обмена недействительным, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна (ст. 168 ГК). Однако ЖК РФ в принципе не обязывает наймодателя запрещать обмен жилыми помещениями, если на него не получено предварительного согласия органов опеки и попечительства (ст. 73 ЖК).

Следует обратить внимание и на то, что ГК РФ (ст. 292) в настоящее время предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства только на сделки по отчуждению такого жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и интересы указанных лиц. Иными словами, ГК РФ презюмирует добросовестность родителей — собственников жилых помещений и не требует получения ими согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению жилого помещения.

Судебная практика исходит из того, что обмен жилыми помещениями без предварительного согласия органа опеки и попечительства является недействительным (Определение Свердловского областного суда от 6 июля 2006 г. по делу N 33-4411/2006).

9. Нормой ч. 4 комментируемой статьи для органов опеки и попечительства установлен 14-дневный срок для дачи разрешения на осуществление обмена. Соответственно, в рамках этого же срока органы опеки и попечительства при выявлении нарушений прав или законных интересов указанных лиц принимают решение об отказе в даче согласия на осуществление обмена жилыми помещениями. Срок исчисляется не календарными, а рабочими днями (т.е. течение срока приостанавливается на выходные и праздничные дни) и начинает течь с момента подачи заявителями заявлений о намерениях осуществить обмен жилыми помещениями. Отказ органов опеки и попечительства в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.

10. Допускается обмен жилыми помещениями, находящимися как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Жилищный кодекс РФ не содержит каких-либо ограничений того, как часто может производиться обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена.

Нет в Кодексе какого-либо ограничения и по количеству обменивающихся сторон. Вместе с тем при совершении обмена должно соблюдаться важное требование: вселение в обмениваемое помещение иных лиц, кроме супруга нанимателя, его детей и родителей, требует обязательного учета размера общей площади помещения, приходящегося на одного человека, который не может быть менее учетной нормы, т.е. нормы постановки на учет нуждающихся в получении жилого помещения по договору социального найма. В случае если в результате обмена на одного человека будет приходиться менее учетной нормы площади жилого помещения, наймодатель вправе отказаться дать согласие на такой обмен жилыми помещениями.

К сожалению, это важное положение содержится не в той статье ЖК РФ, а ст. 73 Кодекса, посвященная условиям, при которых обмен жилыми помещениями в фонде социального использования не допускается, содержит исчерпывающий перечень таких условий, что нуждается в корректировке законодателя.

Статья 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Новая редакция Ст. 72 ЖК РФ

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Комментарий к Статье 72 ЖК РФ

1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 — 74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567 — 571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене — права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. ст. 67 — 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями и, кроме того, собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель — собственником в правоотношении собственности .
———————————
См. подробнее: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 2. 4-е издание, перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. С. 294; Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. В.Б. Исаков. 4-е изд., испр. М.: Юрайт-Издат, 2003. С. 108.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым Кодексом, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК РФ 1983 г. (ст. ст. 67 — 74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между нанимателями по договорам социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в Кодексе отсутствуют. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

Верховный Суд РФ специально указал на то, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 Кодекса предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена — наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования («смешанный» обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя («родственный» обмен) Кодексом не предусмотрен.

Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 01.03.2005 (см. п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК РФ 1983 г.). В случае если какие-либо члены семьи являются несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (см. п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 4 ст. 72 Кодекса). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.

2. Право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В норме, установленной в ч. 2 комментируемой статьи, имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

3. Сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке (ср. со ст. 68 ЖК РФ 1983 г.).

В п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (ч. 3 ст. 72 Кодекса), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, рассматриваются и разрешаются по правилам искового производства.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

4. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, — также согласия органов опеки и попечительства.

Указанные органы имеют право и обязаны отказать в даче согласия на обмен только в одном случае, упомянутом в ч. 4 ст. 72 Кодекса. Однако представляется, что формулировка «обмен жилыми помещениями. нарушает права или законные интересы» недостаточно конкретна и вполне может создавать условия для коррупции в органах опеки и попечительства.

5. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает. Однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

Другой комментарий к Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья допускает обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Условием обмена является письменное согласие членов семьи обоих (нескольких, если обмен трех-, четырехкратный и т.д.) нанимателей, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72; ч. 1 ст. 74). Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном воспроизводят положения ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР. Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ; ст. 68 ЖК РСФСР); о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР); о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР).

2. Ограничение обмена только жильем социального использования следует признать целесообразным. Понятно, что обмен жилого помещения, занимаемого по договору жилищного найма, на жилье, принадлежащее на праве собственности, далеко не равнозначен.
———————————
Ранее действовавшее законодательство предусматривало в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору «коммерческого» найма, собственника жилья, члена ЖСК (ст. 67 ЖК РСФСР, Закон об основах федеральной жилищной политики).

Из числа прочих новаций можно отметить следующие:

упразднен «родственный обмен» (ст. 70 ЖК РСФСР);

требуется письменное согласие наймодателя (ранее оно требовалось только при обмене жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций — ст. 69 ЖК РСФСР);

требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства при наличии в семье не только несовершеннолетних, но и лиц, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности.

3. Часть 2 комментируемой статьи подразумевает обмен одного жилого помещения на два и более по требованию членов семьи нанимателя, желающих «разъехаться».

4. И наниматель, и любой из членов его семьи вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке, если соглашение об обмене не достигнуто. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении. Так, Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 N 5 было предусмотрено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под такими доводами и интересами следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена помещением.

5. Часть 4 комментируемой статьи предусматривает такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Требование о согласии на обмен органов опеки и попечительства основано на положениях ст. 37 ГК РФ. При отсутствии такого согласия обмен жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке (если нарушены права этих лиц).

6. На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые (см. комментарий к ст. 74).