Методика расчет арендной платы за нежилое помещение

Автор: | 06.11.2018

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Арендная плата – что это такое

В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.

Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.

В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.

Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:

  • Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
  • Техническое состояние помещения;
  • Степень изношенности здания;
  • Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
  • Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
  • Ключевое назначение помещения.

Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.

Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.

Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.

Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница

В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.

Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.

Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.

Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.

Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.

Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.

В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.

Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).

А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.

Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения

Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:

ПД = Аим + Азем, где

ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;

Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;

Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.

В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S, где

Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);

S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;

Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);

Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;

Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;

Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;

Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.

Пример расчета арендной платы за нежилое помещение

Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.

В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.

Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.

Так, методика расчета предусматривает следующие значения:

  1. Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
  2. По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
  3. Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
  4. Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
  5. В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.

Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно здесь.

Расчет арендной платы за имущество пример. Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности

Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.

Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.

Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.

Сэкономьте ваше время и нервы. и в течение 5 минут получите бесплатную консультацию профессионального юриста.

Суть договора аренды

Не пренебрегайте тем фактом, что в есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

  • Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
  • Возможность находить других граждан для с согласия арендодателя. Это одно из отличий от ;
  • Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

Что такое арендная плата?

Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.

Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

  • Расположения помещения;
  • Технического состояния;
  • Степени изношенности;
  • Материалов, которые использовались при строительстве;
  • Назначения здания;
  • Вида помещения.

Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.

Что в себя включает плата?

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения. Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться. Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.

Что стоит указать в документе?

При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.

  • Название документа и его номер;
  • Место и дата составления договора;
  • Персональные данные каждой стороны;
  • Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
  • Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
  • Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
  • Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
  • Цена аренды.

Обязанности сторон договора

Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.

Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.

Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.

Срок действия сделки?

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе. Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого. Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное – правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.
Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Характерной особенностью методики является установление единого подхода при определении размера арендной платы для всех предприятий и организаций, независимо от их организационной, правовой форм собственности.
В методике учтен инфляционный фактор. Величина индекса инфляции привязана к минимальному размеру оплаты труда и достаточно легко рассчитывается.

В качестве нормативных выбраны критерии комфортности, доступности и престижности арендуемого помещения. Не предусматривается параметр, который бы учитывал плату за аренду земли. Размеры земельных платежей определяются отдельными нормативными документами.

Приведены ограничения максимального размера арендной платы за 1 м² площади, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в расчете на год. Предельные ставки установлены в единицах минимального размера оплаты труда и дифференцированы по видам деятельности.

1. Величина арендной платы за арендуемое помещение определяется по следующей формуле:

Ап = Плд х Апм (1) где Плп — общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта (здания, помещения) в м².

2. Величина арендной платы за 1м равна:

Апм = (Кппв + Арп) х Смк х Ии (2) где Кппв — коэффициент полного восстановления здания — (для помещений здания, в котором они расположены. Определяется по методике в зависимости от типа здания (Квп = 0,004-0,025).

3. Арп — арендный процент.
Значения арендного процента определяется с учетом вида деятельности арендаторов и цели использования нежилого помещения:

Арп = Кц х Кд где Кд — коэффициент основного вида деятельности арендатора, указанного в балансе (от 0,00 до 0,30).
Кц — коэффициент цели использования нежилого помещения указанный в договоре аренды (от 0,7 до 1,4).

4. Смк — условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок, откорректированная с учетом расположения и комфортабельности здания (помещения).
Условная стоимость определяется по формуле:

Cmк = Cму x Kp x Kк x K8 (4) где Сму — условная стоимость квадратного метра с учетом переоценок.
Принимаем Сму = 600 рублей.

5. Кр — коэффициент, учитывающий характеристики расположения здания. Определяется по формуле:

Кр = К2 х К3 х К4 (5) где К2 — коэффициент, учитывающий территориальную зону расположения арендуемого здания (помещения) К2 = от 1 до 3,83.
Кз — коэффициент, учитывающий удаленность административного здания (помещения) от ближайшей станции метрополитена (К3 = от 1 до 1,6).
К4 — коэффициент, учитывающий положение арендуемого здания относительно транспортных магистралей. К4 = от 1 до 2,7.

6. Кк — коэффициент, учитывающий комфортабельность здания, определяется по формуле:

Кн = К5 х К6 х А (6) где К5 — коэффициент, учитывающий характеристику входа в арендуемое здание. К5 = от 0,75 до 1,1.
К6 — коэффициент, учитывающий этаж. К6 от 0,6 до 1,5.

7. Коэффициент А :

А = К7-[(1-Эл)х0,3+(1-Вд)х0,3+(1-0т)х0,3+(1- Кн)х0,3] (7) где К7 — коэффициент, учитывающий состояние арендуемого здания (помещения). К7 = от 0,75 до 1,0.
Эл , Вд , От , Кн — сведения о наличии или отсутствии в арендуемом здании следующих элементов благоустройства:
Эл — электроснабжения, Вд — водоснабжения, Кн — канализации, От — отопления, 0 — отсутствие, 1 — наличие.
K8 — коэффициент, учитывающий сложность оформления здания, где К8 = от 1,3 до 2,3.

8. Ии — индекс инфляции:

Ии = МРОТ2/МРОТ1 где МРОТ2 — минимальный размер оплаты труда, установленный законодательством Российской Федерации на первое число месяца, за который начисляется арендная плата в рублях.

9. С учетом льгот подлежащая к выплате сумма арендной платы в расчете на один год определяется по следующей формуле.

к постановлению Главы города

от 01.01.01 г. N 1508-п

1. Порядок расчета годовой арендной платы производится индивидуально по каждому арендатору путем перемножения базовой ставки арендной платы на площадь помещения, корректировочные коэффициенты.

АП = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6, где

АП — годовая арендная плата, руб/год

Пл — площадь арендуемого помещения, кв. м.

Бс — базовая ставка руб/кв. м. в год

К1 , К2, К3, К4, К5, К6 — корректировочные коэффициенты определяемые приложениями 1, 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.

2. При расчете особых условий аренды нежилых помещений применяется следующая формула

АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К7 х К8, где

К7, К8 — корректировочные коэффициенты при расчете особых условий аренды, определяемые приложениями 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.

Корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Коэффициент учета материала стен К1

Кирпичных, железобетонных зданий — 1,1

Деревянно-кирпичных зданий — 1,0

Деревянных зданий — 0,8

Прочих, в т. ч. шлакоблочных — 0,7

2. Коэффициент качества помещения К2

во встроено-пристроенных помещениях — 2,0

Для предприятий, занимающих площадь

3. Коэффициент степени благоустройства К3.

При наличии всех видов благоустройства

При отсутствии одного из видов

благоустройства коэффициент снижается

на 0,1 (т. е. 0,9, 0,8 и т. д.)

4. Коэффициент расположения арендуемого помещения К4

Прочие (1, 2эт. и др.) — 1,0

Рестораны, гостиницы — 2,0

Страховые компании, агентства

Места совместного использования с

другими арендаторами — 0,8

Корректировочные коэффициенты территориального расположения арендуемого объекта к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Корректировочный коэффициент территориального расположения К6

1) К6 = 8,0 применяется к I группе помещений, включающей:

Пр. Ленина — от ул. Артиллерийской до ул. Российской,

от ул. Энгельса до ул. Лесопарковая

Ул. Свободы — от ул. Труда до привокзальной площади

Ул. Цвиллинга — от ул. Труда до привокзальной площади

Ул. Кирова — от пр. Победы до ул. Труда

Ул. Советская — от пр. Ленина до ул. Труда

Ул. Пушкина — от ул. Труда до ул. Тимирязева

2) К6 = 10,0 применяется для предприятий, арендующих помещения в центре деловой активности :

Пр. Ленина — от ул. Российской до ул. Энгельса

Ул. Кирова — от ул. Труда до МУК Горсад им.

В здании, расположенном по

В здании, расположенном по ул. Васенко, 96

В здании, расположенном по ул. Коммуны, 87

3) К6 = 6,0 применяется ко II группе помещений, включающей:

Ул. Воровского — от пл. Революции до ул. Худякова

Ул. Российская — от ул. Плеханова до пр. Победы

Пр. Победы — от ул. Каслинской до ул. Болейко

Ул. Красная — от ул. Труда до ул. Воровского

Ул. Ст. Разина (до привокзальной площади)

Ул. Пушкина — от ул. Тимирязева до ул. Плеханова

Ул. Гагарина — от ул. Харлова до ул. Ш. Руставели

Ул. Тимирязева — от ул. Елькина до ул. Российской

Ул. Плеханова — от ул. Цвилинга до ул. Российской

4) К6 = 5,0 применяется к III группе помещений, включающей:

Ул. Б. Хмельницкого — от ул. Румянцева до ул. Сталеваров

Комсомольский пр. — от ул. Чайковского до ул. Солнечной

Пр. Победы — от ул. Каслинской до ул. Краснознаменной

Свердловский пр. — от ул. Доватора до Комсомольского пр.

Пр. Ленина — от ул. Артиллерийской до ул. Горького

Ул. Красноармейская — от пр. Ленина до ул. К. Маркса

Ул. Гагарина — от ул. Ш. Руставели до ул. Дзержинского

Ул. С. Кривой — от ул. Воровского до ул. Энгельса

Ул. Российская — оставшаяся часть

Ул. Курчатова — от ул. Энгельса до ул. Воровского

Ул. Доватора — от ул. Воровского до ул. Блюхера

5) К6 = 4,0 применяется к IV группе помещений, включающей:

Ул. Гагарина — от ул. Дзержинского до ул. Гончаренко

Ул. Бр. Кашириных

Ул. Российская — от пр. Победы до энерготехникума

Оставшаяся часть пр. Победы

Ул. Каслинская — от Комсомольского пр. до ул. Бр. Кашириных

Ул. Тимирязева — от ул. Воровского до ул. Российской

Ул. Блюхера — от ул. Воровского до ул. Рылеева

Ул. С. Кривой — от ул. Энгельса до ул. Лесопарковой

Ул. Энгельса — от ул. Коммуны до ул. Курчатова

Ул. Энтузиастов — от Коммуны до ул. С. Кривой

Ул. Свободы — от ул. Труда до пер. Бокситового

Ул. Худякова — от ул. Татьяничевой до ул. Доватора

Пр. Ленина — от ул. Горького до ул. Героев Танкограда

Ул. 3-го Интернационала — от ул. Тимирязева до ул. Архитекторной

Ул. Пермская — от ул. Труда до ул. Архитекторной

Ул. Образцова — от ул. Воровского до ул. Верхнеуральской

Ул. Воровского — от ул. Худякова до ул. Варненской

Оставшаяся часть Комсомольского проспекта

Оставшаяся часть ул. Курчатова

Ул. Доватора — от ул. Блюхера до ул. Шаумяна

6) К6 = 3,0 применяется к V группе помещений, включающей:

Ул. Румянцева — от ул. 1-го Спутника до ул. Мира

Ул. Жукова — от ул. 1-го Спутника до ул. Мира

Ул. Машиностроителей — от ул. Новороссийской до ул. Дзержинского

Ул. Воровского — от ул. Варненской до ул. Рылеева

Ул. Горького — от пр. Ленина до пр. Победы

Ул. Героев Танкограда — от пр. Ленина до пр. Победы

Ул. Салютная — от ул. Горького до ул. Героев Танкограда

Ул. Комарова — от ул. Салютной до ул. Октябрьской

Оставшаяся часть Центрального района

Ул. Гагарина — от ул. Гончаренко до ул. Новороссийской

Ул. Дзержинского — от ул. Гагарина до автодороги «Меридиан»

Ул. 250-летия Челябинска

Ул. 40 лет Победы

Ул. Кудрявцева — от пр. Победы до ул. У. Громовой

Часть Советского района, ограниченная улицами: пр. Ленина — ул. Воровского — Областная больница — ул. Салтыкова — Троицкий тракт — автодорога «Меридиан»

Ул. Университетская Набережная

Ул. Красного Урала

7) К6 = 2,0 применяется к VI группе помещений, включающей:

Ул. Российская — от энерготехникума до ж. д. полотна

Ул. Масленникова — от ул. Машиностроителей до ул. Батумской

Копейское шоссе — от дома N 39 до ул. Харлова от дома N 54 до ул. Харлова

Ул. Машиностроителей — от ул. Дзержинского до Копейского шоссе

Оставшаяся часть Советского района

Оставшаяся часть Металлургического района

П. Шершни, п. Сосновка, Уфимские каменные карьеры

Оставшаяся часть Тракторозаводского района

Оставшаяся часть Курчатовского района

Оставшаяся часть Калининского района (без санитарной зоны ЧЭМК)

Часть Ленинского района ограниченная улицами: ул. Гагарина —

ул. Дзержинского — автодорога «Меридиан» — Копейское шоссе

Ул. Южный Бульвар

8) К6 = 1,0 применяется к VII группе помещений, включающей:

Оставшаяся часть Ленинского, Калининского, промышленная зона Курчатовского районов, п. Чурилово, участки Металлургического района, ограниченные улицами: участок — ул. 60 лет Октября, Каштакский бор, ул. Приборостроителей; участок — ул. Беломорская, ул. Талалихина, ул. Молодежная, ул. Урожайная, ул. Каштакская, ул. Ставропольская, ул. Измайловская, ул. Аральская, пер. Прокатный, ул. Чукотская; участок — ул. Мира, ул. Сурикова, ул. туп. Березовый, ул. Дубравская, ул. Б. Хмельницкого, ул. Румянцева.

2. Коэффициенты территориального расположения для предприятий, имеющих право пользоваться особыми условиями аренды нежилых помещений К8

В центре деловой активности = 2,0

В территориальных группах I, II, III, IV = 1,3

В территориальных группах V, VI, VII = 1,0

В порядке исключения, для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях = 1,0

3. При расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные в угловых зданиях, внутри квартала жилых домов, не имеющих выход на центральную улицу, территориальный коэффициент снижается на 1,0 относительно территориального коэффициента, соответствующего данной улице, но не ниже, чем коэффициент территориальной расположенности равный 2,0.

Корректировочные коэффициенты учета социальной значимости предприятий к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=1,0 применить для следующих категорий арендаторов:

Общественные организации, существующие за счет членских взносов и добровольных пожертвований, за помещения, используемые для размещения управленческого персонала, но не более 40,0 кв. м.;

Для предприятий, производящих и реализующих хлебную и молочную продукцию (по торговым помещениям, используемым для торговли этой продукцией) не более 50 кв. м.

2. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,8 применить для бюджетных учреждений областного и федерального значения за помещения, используемые для размещения управленческого персонала из расчета 9,0 кв. м. общей площади на одного работника управления.

3. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,5 применить для муниципальных аптек г. Челябинска на все площади, используемые аптеками для осуществления уставной деятельности, кроме площадей, используемых для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами.

4. Коэффициент учета социальной значимости К7=0,4 применить для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях.

5. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,2 применить для следующих категорий арендаторов:

Предприятий, обслуживающих муниципальный жилой фонд, нежилых помещений производственного характера, предназначенных для обслуживания жилого фонда;

Для муниципальных аптек на площади, используемые для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами;

Для предприятий, осуществляющих техническое обслуживание лифтового хозяйства за нежилые помещения производственного характера;

Для предприятий, выполняющих социально-значимые работы для города, на основании заключения (ходатайств) отраслевых управлений Администрации г. Челябинска.

6. Для арендаторов, вновь заключающих договоры аренды на не обустроенные подвальные помещения в жилых домах, применять корректировочный коэффициент К7=0,1 на срок не более шести месяцев.

7. Для организаций и предприятий, пользующихся особыми условиями аренды по заключению Городской комиссии Думы по предоставлению особых условий аренды нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования — город Челябинск, предусмотрен коэффициент социальной значимости К7 от 0 до 3,0.

Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и ее формы, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (схема 10.4).

Схема 10.4. Виды и формы арендных платежей

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая их комбинация.

Долевой метод арендных платежей хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные, или компенсационные, платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендодателю встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница — это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возвратная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница — это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы — обычно предмет торга сторон, но в принципе она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Л») можно устанавливать двумя способами:

o на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 м2 помещения (минимум 1000 руб.) по формуле

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то

o па основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 м2 нежилого помещения по формуле, приведенной на схеме 10.5.

Обозначения и величины соответствующих коэффициентов приведены на схемах 10.5 и 10.6.

При определении коэффициента качества нежилого помещения (КНЖ) в Москве дополнительно к указанным на схеме 10.6 факторам учитываются еще два параметра:

o коэффициент удобства коммерческого использования (Ук): при расстоянии здания от метро до 200 м он равен 0,54, а свыше 200 м — нулю;

o коэффициент выхода на общегородские магистрали города (Вм): при Ук = 0,54 принимается равным 0,19, а при Ук = 0 + 0,45.

В расчете арендной платы за нежилые помещения в Москве коэффициент территориальной зоны (Кр) принимается в пределах от 1,0 на окраинах города до 2,0 в центре.

Для учета вида деятельности при расчете арендной платы за нежилые помещения в г. Москве с февраля 2001 г. установлена следующая классификация видов деятельности (табл. 10.1).

По методике Росстроя годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня в предшествующем году и рассчитывается по следующей формуле:

где А» — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.; Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 м2 общей площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без площадок лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб/м ; И;( — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы; Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается равным 1, при размещении объекта аренды в подвале он снижается на 0,25, а при отсутствии в здании (помещении) водоснабжения, канализации, отопления, электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий элемент обустройства; Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтно-строительных работ в исторической части города; /Гкр — коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства; Е» — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (от

Схема 10.5. Методика расчета арендной платы

Схема 10.6. Порядок расчета коэффициента качества нежилого помещения

0,03 до 0,27 в зависимости от отрасли и вида деятельности); А -годовая амортизация в расчете па 1 м2 общей полезной площади здания (помещения), руб/м2; 5 — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в аренду, м2; А3 — арендная плата за землю, используемую арендатором нежилого здания (помещения); Иинф — коэффициент (индекс) инфляции; НДС — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную стоимость.

Арендная плата за федеральное недвижимое имущество, расположенное в г. Москве, определяется с учетом коэффициентов, приведенных в схеме 10.7. При этом был введен особый порядок учета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, культуры, здравоохранения и образования (схема 10.8).

В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (А3), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с законодательством.

Годовая амортизация в расчете на 1 м2 общей площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле

где На — норма амортизации на полное восстановление здания, %; Спб — первоначальная балансовая стоимость здания в расчете на 1 м2 общей полезной площади, руб/м2 (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

Таблица 10.1. Значения коэффициента вида деятельности (Кд) для расчета арендной платы за помещения в г. Москве

Виды деятельности и организации

Значение Кд

банк, пункт обмена валют, казино, ночные клубы

— нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации

— центры и бюро, осуществляющие информационно-вычислительное обслуживание, консультации по техническому и программному обеспечению, по созданию программных продуктов

— гостиницы, мотели, кемпинги

— фирмы, занимающиеся маркетинговыми исследованиями, консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансам

— сыскные и охранные бюро

— предприятия оптовой торговли

— парикмахерские и косметические кабинеты типа люкс

— закусочные типа «Макдоналдс», пиццерии

— склады, базы, терминалы по растаможиванию

— информационные агентства, киностудии, видео-и аудиостудии

1,8

— радиотелевизионные центры, узлы радиовещания и радиосвязи, телефонные станции, почта, телеграф, телефон

— экскурсионные и турбюро

— залы игровых автоматов, дискотеки

— предприятия розничной торговли

— НИИ и проектные организации, проводящие прикладные исследования и опытно-конструкторские разработки

1,2

— редакции газет и журналов, издательства

— художественные салоны и выставочные залы, ведущие реализацию

— цирк, театр, редакции телевидения и радиовещания

— лечебницы, клиники, медкабинеты

— учебные заведения, дающие высшее, среднее, среднее специальное образование

— научные и опытные станции, лаборатории, опытные заводы

1,0

— фирмы по организации санитарной очистки, уборке и озеленению города

— предприятия всех отраслей промышленности

— конторы вторсырья, пищевых отходов

1,0

— группы дошкольного воспитания

1,0

Виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень

1,0

Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов, налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.

Величина арендной платы за нежилые помещения федеральной собственности, расположенные в г. Москве, определяется по формуле

где Ам — величина годовой арендной платы за 1 м .

1.5 — арендуемая площадь помещений в здании. м2

— площадь помещений в подвале, на чердаке, в мезонине. ;

— площадь помещений на цокальном этаже. ;

— площадь помещений в наземной части.

Схема 10.7. Порядок расчета размера арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом в г. Москве

Схема 10.8. Порядок учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральной недвижимостью, закрепленной за организациями науки, образования, здравоохранения и культуры

2. Абаз — базовая ставка годовой арендной платы за 1 м — 1000 руб.

Примечание: размер базовой ставки головой арендной платы за 1 м может изменяться но решению Росимущества, но не чаще одного раза в год.

3. К» — коэффициент пригодности здания:

Примечание: коэффициент пригодности не может быть ниже 0,5.

4. Кт — коэффициент типа здания:

— производственное и пр. — 1,0;

— складское (отапливаемое) — 0,8;

5. Ку — коэффициент удобства расположения помещения издания:

5.1. Ку1 — коэффициент удобства расположения помещения в здании:

— в наземной части — 0,9;

— на цокольном этаже — 0,85;

— в подвале, на чердаке, в мезонине — 0,8.

Примечание: если арендуемые помещения имеют разные /Су1, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.

5.2. Ку2 — коэффициент удобства расположения здания в Москве:

— в пределах Бульварного кольца, на Бульварном кольце и в радиусе 200 м от станции метро -1,0;

— в пределах Садового кольца, на Садовом кольце, на транспортных магистралях, идущих от Садового кольца, на площадях, шоссе и проспектах — 0,9;

— на прочих транспортных магистралях — 0,75.

6. К., — коэффициент территориальной зоны г. Москвы:

Примечание: границы зон территории г. Москвы устанавливает Правительство Москвы.

7. К» — коэффициент цени использования арендуемых помещений:

— все помещения коммерческого и сберегательного банков и их учреждений (филиалов), фондовой и товарно-сырьевой биржи, брокерского агентства, казино, ресторана, бара, ночного клуба — 3,0;

— офисы страхового, инвестиционного и рекламного агентства, агентства недвижимости, коллегия и юридическая консультация адвокатов, аудиторская и нотариальная конторы — 2,4;

— все помещения гостиницы, мотеля и кемпинга, офисы представительства и филиала юридического лица — 2,0;

— все помещения охранного бюро, автосервиса, скупки драгоценных камней и металлов, бани, сауны, парикмахерской, косметического салона, оптовой базы (склада) и терминала, офис сыскного агентства, компьютерный и интернет-салоны, видеосалон, художественный салон, выставочный зал, ведущий реализацию, зал игровых автоматов, дискотека 1,8;

— все помещения ломбарда и товарного склада (кроме терминала, оптового и аптечного склада) -1,6;

— все помещения магазина розничной торговли, редакции, издательства, информационного агентства, радиостанции, студий видео- и звукозаписи, теле- и киностудий, почты, телеграфа и телефонной станции, офисы экскурсионного и туристического бюро — 1,4;

— все помещения столовой, буфета, кулинарии, аптеки, аптечного склада, гаража, негосударственного лечебно-профилактического учреждения, негосударственного научного учреждения (аккредитованного) и негосударственной организации в сфере бытового обслуживания, цех негосударственной организации в сфере материального производства — 1,2;

— все помещения спортивного клуба, негосударственного зрелищного предприятия, негосударственного образовательного учреждения, государственного (федерального) унитарного предприятия, спортивный и тренажерный залы, выставочный зал, не ведущий реализацию, — 1,0;

— все помещения негосударственного детского внешкольного учреждения, офис общественного объединения — 0,8;

— все помещения под иные цели — 1,5.

Примечание: если арендуемые помещения имеют разные КИ, то арендная плата рассчитывается отдельно по каждой группе таких помещений, а затем суммируется.

8. К0 — коэффициент типа организации:

— для общественных объединений — 0,75;

— для субъектов малого предпринимательства — 1,0;

— для иных организаций — 1,25.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 28.08.2001 № 778-ПП с 01.01.2002 введен особый порядок установления арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, в целях реализации политики органов государственной власти столицы по стимулированию:

o деятельности учреждений и организаций, осуществляемой в интересах города и жителей Москвы, в том числе работающих с детьми, инвалидами;

o развития сети учреждений и организаций, оказывающих медицинские услуги, доступные людям среднего и ниже среднего уровня доходов;

o развития малого и среднего предпринимательства, прежде всего в областях инновационной деятельности, производства, бытового и социального обслуживания населения города;

o реализации городских целевых программ Москвы.

Размер арендной платы в этих случаях может определяться путем:

o умножения на понижающий коэффициент расчетной величины арендной платы, определяемой в соответствии с методикой расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы;

o установления базового (минимального) размера арендной платы, утверждаемого постановлением Правительства Москвы;

o установления арендной платы, кратной минимальному размеру оплаты труда.

Способ определения размера арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке, определяется решением Правительства Москвы и является единым (не зависящим от формы собственности или организационно-правовой формы арендатора) для каждой определенной категории (группы) арендаторов, состав которых обосновывается в предложениях отраслевых или территориальных органах исполнительной власти г. Москвы с обязательным указанием:

а) обоснования социально-экономических результатов, получаемых от снижения арендной платы;

б) заключения об эффективности использования ранее представленных мер имущественной и финансовой поддержки;

в) прогнозных показателей по количеству арендаторов данной категории (группы);

г) размера площадей, ими используемых;

д) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, без применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливаемой в особом порядке;

е) расчетной суммы поступлений от аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, после применения арендной платы за данные объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, установленной в особом порядке.

В качестве примера приведем постановление Правительства Москвы от 27.01.2004 № 27-ПП, утвердившее Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливалась ставка арендной платы в особом порядке (табл. 10.2).

Таблица 10.2. Перечень категорий арендаторов объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы, которым устанавливается ставка арендной платы в особом порядке

п/п

Наименование категории

Корректирующий коэффициент

Государственные учреждения культуры, финансируемые из бюджета г. Москвы

Негосударственные образовательные учреждения, осуществляющие работу с детьми

Центр по профилактике безнадзорности, преступности, алкоголизма и наркомании среди несовершеннолетних

Объединение ветеринарии г. Москвы

Предприятия легкой промышленности и предприятия, применяющие труд инвалидов, с численным составом инвалидов не менее 50% общего количества работающих

Государственные унитарные предприятия, осуществляющие работы в сфере городского заказа

Организации Всероссийского общества слепых (ВОС), Всероссийского общества глухих (ВОГ), Всероссийского общества инвалидов (ВОИ)

Московский городской фонд обязательного медицинского страхования

Предприятия сферы потребительского рынка:

1) школьно-базовые столовые и предприятия, обслуживающие учебные и специальные заведения, малообеспеченные слои населения

2) книжные магазины

Субъекты малого предпринимательства, включенные в Реестр субъектов малого предпринимательства:

1) предприятия бытового обслуживания

2) организации, занимающие объекты производственного назначения

3) субъекты ремесленничества

4) организации, занимающие объекты непроизводственного назначения

Организации РФ; органы юстиции; суды; прокуратура; Московская городская коллегия адвокатов, се юридические консультации; организации МВД России; организации ГУВД г. Москвы; войсковые части; пожарная охрана; органы налоговой инспекции; органы налоговой полиции; государственные архивы; библиотеки

Научно-исследовательские, опытно-конструкторские организации РАН

Органы государственной статистики (Мосгорстат) Федеральное государственное унитарное предприятие «Главкосмос»

Главное управление по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям г. Москвы Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая начата по г. Москве»

Общественные организации и объединения Ветеранские организации

Общественные организации инвалидов, инвалидов с детства, родителей детей-инвалидов Общественные организации инвалидов и участников ликвидации аварии на ЧАЭС и других техногенных аварий

Общественные организации детей, подростков, молодежи

Благотворительные организации г. Москвы, имеющие паспорт благотворительности Женские общественные организации Творческие общественные организации

Организации инфраструктуры поддержки субъектов малого предпринимательства

Организации и предприятия — исполнители комплексных программ поддержки малого предпринимательства

Государственные унитарные аптечные предприятия г. Москвы

Подрядные организации, занятые па работах в жилом фонде

Партии, общественные движения и союзы, зарегистрированные как общественные организации

Творческие союзы Московского союза художников

В методическом плане рассмотрим постановление Правительства Москвы от 22.01.2002 № 68-ПП, которым была введена методика расчета арендной платы при сдаче в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности г. Москвы. Она определяет цену предложения, по которой объект предлагается в аренду арендодателям, и не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

— затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

— доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Расчет арендной платы производится по следующей формуле:

где Ап 1(1Д — годовая ветчина арендной платы; А.,аф — затратная составляющая арендной платы; Ада — доходная составляющая арендной платы; От — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года):

(СШ|В — инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным БТИ (в ценах текущего года); Кт — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом г. Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05); Нкл — величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года); Стр — величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года); Оц — оценка рыночной стоимости 1 м арендуемого объекта; 5 — площадь арендуемого объекта; Кдх — коэффициент доходности 1 м2 аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом г. Москвы на текущий год; /Скор — корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Величина арендной платы (Ап изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формулы арендной платы. Изменение показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г. Москвы.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменяющиеся ежегодно, — Кот, Нкл, Кдх, Ккор — обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития г. Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа. Страхование объекта проводится ежегодно в страховых компаниях, определенных в результате открытого конкурса, имеющих лицензию па страхование нежилого фонда.

Оценка (Оц) рыночной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком, определенным в результате открытого конкурса. Оценка рыночной стоимости отражается в отчете об оценке нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.

В случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда при расчете величины арендной платы применяется базовый размер стоимости строительства 1 м нежилой площади на соответствующий год.

Величина коэффициента доходности (К1Х) определяется при формировании прогноза социально-экономического развития на очередной год и устанавливается нормативным правовым актом г. Москвы.

Корректирующий коэффициент (Ккор) дифференцируется по трем категориям арендаторов:

— категория арендаторов, минимальная арендная плата которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;

— категория арендаторов, льгота по арендной плате которым установлена нормативным правовым актом г. Москвы;

— категория арендаторов, льготы по арендной плате которым не предусмотрены.

Коэффициент принимается равным нулю (Ккор = 0) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал) заключается сроком до одного года с последующим переоформлением на новый срок при подтверждении права на установление минимального размера арендной платы.

Коэффициент принимается равным не ниже 1/2 части планируемого дохода (не ниже Ккор = 0,5) для категории арендаторов, которым нормативным правовым актом г. Москвы установлена соответствующая льгота. Договор аренды на праве пользования (без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал) заключается сроком до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.

Коэффициент принимается равным 1,0 (Ккир = 1,0) для коммерческой категории арендаторов, получивших право аренды па общих основаниях (конкурс/аукцион), договор аренды может заключаться сроком свыше пяти лет, на праве пользования и владения (в том числе с правом выкупа арендованного объекта в соответствии с действующим законодательством, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки нрав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал).

Величина арендной платы не может быть ниже уровня стоимости затратной составляющей арендной платы.

Индивидуальное предоставление льгот не допускается.

Для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета, допускается снижение расчетной величины доходной части арендной платы, но не более чем на 50%. Уровень снижения арендной платы устанавливается нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.

Минимальная арендная плата за нежилые помещения в Москве в 2008 г. составляла 1000 руб., в 2009 г. — 1070 руб., в 2010 г. -2140 руб. Установлены льготные ставки арендной платы с коэффициентом корректировки от 0,3 до 0,75:

o субъектам малого предпринимательства;

o оптовым компаниям, реализующим плодовоовощную продукцию;

o ГУПам и организациям, в которых доля работ по госзаказу составляет не менее 70%;

o адвокатским бюро, оказывающим не менее 30% бесплатных услуг москвичам;

o образовательным учреждениям;

o организациям бытового обслуживания, предоставляющим общедоступные услуги.

Нулевой корректирующий коэффициент при расчете арендной платы применяется:

o для творческих союзов;

o государственных аптек;

o подрядных организаций, занятых на работах в жилищном фонде;

o ГУПов, выполняющих работы в городском хозяйстве;

o социальных магазинов;

o социальных предприятий бытового обслуживания и питания;

o предприятий и организаций, производящих спецобувь, спецодежду и протезы для инвалидов и москвичей с ограниченными способностями;

o предприятий, применяющих труд инвалидов не менее 50%;

o фирм, предоставляющих ритуальные услуги;

o организаций, осуществляющих профессиональную уборку помещений, ремонт и пошив одежды, головных уборов;

o фирм по прокату и оказанию фотоуслуг.

Для малых предприятий арендная плата 1 м2 в 2011 г. установлена в размере 1800 руб. в год (в 2010 г. она составляла 2000 руб.). Теперь малые предприятия могут выкупать у Москвы до 300 м2 (раньше они имели право па 100 м2)

Оплата аренды парковочных машино-мест и индивидуальных гаражей в 2008 г. составляла 160 руб. за 1 м2 в год, в 2009 г. — 210 руб., в 2010 г. 260 руб.:

— для инвалидов ВОВ, чернобыльцев и других категорий инвалидов;

— для пенсионеров, ветеранов труда и Вооруженных Сил РФ;

— общественных организаций, движений и объединений, финансируемых из госбюджета не менее чем на 70%.

Методика расчета арендной платы за аренду зданий (их частей), находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, в особых экономических зонах РФ представлена в табл. 10.3.

Постановлением Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 предусмотрена .льготная аренда государственного имущества субъектам малого и среднего предпринимательства на условиях:

o срок аренды не менее пяти лет;

o в первый год аренды предприниматели вносят 40% размера арендной платы;

o во второй год — 60%;

o в третий год — 80%;

o в четвертый и далее — 100% размера арендной платы.

За жилые помещения годовая (месячная) арендная плата определяется практически двумя основными способами:

o методом рыночных сравнений — путем парных сопоставлений величины арендной платы в состоявшихся или предполагаемых сделках с аналогичными квартирами в соответствующих районах города;

Таблица 10.3. Методика расчета арендной платы за аренду зданий (их частей), находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, в особых экономических зонах РФ

o в виде фиксированного процента (3-12% в год) от стоимости жилого помещения.

Во втором случае сначала надо определить рыночную стоимость жилого помещения. Из всего множества подходов к расчету стоимости (или цены) квартир рассмотрим только два — официальный, применяемый Правительством Москвы, и из практики коммерческих фирм.

В основе методики расчета стоимости квартиры, разработанной, например, компанией «Ратибор», лежат следующие положения.

1. Типовые дома в Москве делятся на четыре категории: старые — сталинские и пятиэтажки, панельные и новые — кирпичные и панельные.

2. В зависимости от стоимости квартир город разделен на 14 районов: 13 — по линиям метро и Центр.

3. Средняя стоимость 1 м2 жилья выводится путем анализа информации, собранной в компании, и данных средств массовой информации (газета «Из рук в руки» и др.).

4. На стоимость квартир влияют как минимум 14-15 факторов. Если известны средняя стоимость 1 м2 жилой площади квартиры из одной, двух и трех комнат в определенном районе и категория дома, то ее легко скорректировать по соответствующим коэффициентам (табл. 10.4).

Допустим, что нас интересует 2-комнатная квартира в Жулебино (станция метро «Выхино») общей площадью 50 м в новом кирпичном доме. Выясняем, что средняя цена 1 м2 2-комнатной квартиры в этом районе — 2800 ден. ед. Внесем корректировку в цену по коэффициентам, приведенным в табл. 10.4.

Таблица 10.4. Параметры и поправочные коэффициенты стоимости квартиры

Квартира далеко от Центра (-15%) и от метро (-3%), балкон есть (+1%), телефона нет (-3%), санузел раздельный (+0,5%), окна выходят на улицу (-2%), лифт есть (+1%), экология неблагоприятная (-8%), комнаты изолированные (+1%), кухня 9 м2 (+2%). В сумме: -25,5%. Реальная цена 1 м2 будет 2086 ден. ед. Перемножив на общую площадь, получим возможную цену квартиры — 104 300 ден. ед. (2086 х 50). Арендная плата за год может быть 5215 ден. ед. (104 300 х 5%), а за месяц — 434,6 ден. ед. (5215 : 12).

Теперь рассмотрим в методическом плане расчет цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома’.

Обоснование проводится в четыре этапа. На первом этапе определяется стоимость 1 м общей площади па основе восстановительной стоимости жилых строений (стоимости его строительства на момент оценки): рассчитывается путем умножения исходной восстановительной стоимости на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки. За исходную восстановительную стоимость (С,<д) принимается стоимость, определенная БТИ в уровне цен по состоянию на 01.01.2000 и занесенная в технические паспорта строений.

Для учета износа строения в процессе сто эксплуатации устанавливается остаточная стоимость 1 м2 общей площади строения как разность между восстановительной стоимостью общей площади строения на 01.01.2000 и стоимостным выражением его физического износа в расчете на 1 м2:

где С() — остаточная стоимость 1 м2; Свд — восстановительная стоимость жилого дома, руб.; Иф — физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа; 5 — общая площадь дома, м2.

На втором этапе проводится расчет цены продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции.

Цена 1 м2 общей площади дома определяется, исходя из его остаточной стоимости, по формуле

где С0 — остаточная стоимость 1 м2 общей площади дома; Куя — коэффициент удорожания, определяется ежемесячно как отношение средней стоимости 1 м2 общей площади, по данным Департамента экономической политики и развития г. Москвы, к стоимости 1 м2 общей площади па 01.01.2000.