Как вернуть залог по договору

Автор: | 17.02.2019

Оглавление:

Возврат залога по предварительному договору

Подскажите, пожалуйста, как вернуть залог?

Моя мама продает свою квартиру семье, которые оплачивают ее частично ипотекой, частично субсидией. Также мама заключила предварительный договор с продавцом уже выбранной ею новой квартиры и внесла задаток в размере 50 тр.

На данный момент продавец отказывается принимать участие в сделке с тремя лицами, ссылаясь на то, что не был уведомлен о двухстороннем финансировании. С одной стороны отказывается от сделки, а с другой вроде как и не против продать квартиру (только в отдельной сделке, не завязываясь на получение субсидии от покупателей маминой квартиры), но и залог отказывается возвращать

Уточнение клиента

Был составлен предварительный договор с условием внесения задатка. По договору — сделка должна быть заключена до 26 октября 2013

01 Октября 2013, 09:31

Ответы юристов (9)

Елена, здравствуйте!
Скажите, это был отдельный документ «Соглашение о залоге» или просто по расписке передали деньги продавцу?

Есть вопрос к юристу?

Елена, уточните, Ваша мама внесла задаток или все же залог 50 000 рублей? Какой документ был составлен с продавцом квартиры.

Здравствуйте, уважаемая Елена!

Юристу, который дорожит своей репутацией, необходимо внимательно прочесть все документы, относящиеся к сделке, прежде чем делать какие-то выводы. Разместите, пожалуйста, заключённые Вашей мамой договоры и прочие документы (если они есть).

Вкратце задаток (как и залог) обязательно должен фигурировать в письменном соглашении сторон сделки и быть в нём прямо назван соответственно «задатком» или «залогом». Обычно сторона, которая отказывается от заключения сделки, обязана не просто вернуть задаток, а вернуть его в двойном размере.

Здравствуйте Елена!
В соответствии со ст.380 и ст.381 ГК РФ Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

То есть, если Ваша мать при передаче ден. суммы заключила с продавцом соглашение о задатке или условие о нем были внесены в предварительный договор, то данная сумма является задатком и следовательно она подлежит возврату. Поэтому, если продавец отказывается от сделки, то он обязан вернуть Вашей матери задаток в ДВойном размере.

В случае, если соглашения о задатке нет, то переданная ден. сумма является авансом и также подлежит возврату Вашей матери.

ТАким образом, если Продавец отказывается от сделки и не вернет задаток (аванс) Вашей матери, то ей следует взыскать ден. сумму в суд. порядке.

Смогу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

С уважением Ф. Тамара

Термины «залог», «задаток» — различаются.

Деньги нельзя передать в залог (Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.07.1996 № 7965/95).

Деньги можно передать либо в задаток, но в этом случае в отдельном соглашении или прямо в предварительном договоре купли-продажи квартиры должно быть прямо указано, что эта сумма является «задатком» (ст. 380 ГК РФ), либо авансом в счет последующих платежей.

Предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора (купли-продажи, который будет заключен) — п. 3 ст. 429 ГК РФ (плюс срок заключения основного договора). Без них предварительный договор будет считаться незаключенным.

Цена договора купли-продажи недвижимости — существенное условие (ст. 555 ГК РФ).

Следует проверить: есть ли в предварительном цена продажи и срок заключения договора купли-продажи. Если их нет, любые платежи продавцу можно взыскать как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, потому как основание передачи денег отсутствуют, договор не заключен.

Вместе с тем, порядок оплаты не является существенным условием договора купли-продажи и, рассуждая отвлеченно, предварительный договор может содержать общие положения по порядку оплаты, но если содержит четкое указание в какие сроки должна быть произведена оплата по основному договору, то такое указание также становится существенным условием в силу ст. 432 ГК РФ, и если стороны не договорятся об ином, в основной договор (купли-продажи) эти точно определенные условия должны перейти.

(Надо видеть как сформулированы условия об этом в предварительном договоре.)

От этого зависит, кто станет виновным в не заключении в срок основного договора — об этом ниже.

Пока предварительный договор действует (до истечения срока заключения основного договора) прекратить его не получится, кроме как по соглашению о расторжении и, соответственно, нельзя вернуть деньги (чем бы они ни были: авансом или задатком).

Если в срок установленный предварительным договором основной договор не будет заключен, обязательства по предварительному прекращаются — п. 6 ст. 429 ГК РФ. Соответственно, деньги должны быть возвращены, но тут есть нюансы.

Если они являются задатком (то есть в предварительном договор указано, что они — «задаток»), то возврат осуществляется в зависимости от того, кто отказался от заключения договора: если продавец, а для подстраховки ему надо направить основной договор заказным письмом с уведомлением, чтобы подтвердить свое намерение на заключение, не ответит на это письмо в течение срока для заключения основного договора, указанного в предварительном, то он обязан вернуть задаток на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ, причем в двойном размере. Если Вы не направите ему основной договор в этот срок — то задаток останется у продавца.

Если же в предварительном договоре нет указания на то, что это был именно «задаток», то имеем дело с простым авансом. В этом случае, строгих правил как при задатке нет, и такой аванс возвращается как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, потому как основание владения этим авансом у продавца отпало (прекратился предварительный договор).

В случае отказа продавца, следует обращаться в суд за взысканием.

Как определены условия оплаты за квартиру, процитируйте, пожалуйста.

Как вернуть залог по предварительному договору о купле-продаже квартиры?

Как вернуть залог по предварительному договору о купле-продаже квартиры?? Я внесла задаток 50000 по предварительному договору, но продавец указал нереальные сроки для выполнения договора в договоре,(хотела брать в ипотеку). В итоге получается я не могу уложиться в эти сроки с оформлением документов,а он не хочет мне их передвигать. И сделка не состоится.

Ответы юристов (2)

Вы внимательно прочтите предварительный договор купли-продажи квартиры. Если там переданные Вами деньги приняты продавцом в виде задатка, а Вы не можете выполнить условия договора, задаток останется у продавца. Это предусмотрено статьями 380-381 Гражданского кодекса РФ. Если внесенные деньги не являются задатком, как Вы пишете, являются залогом, в случае прекращения действия договора они подлежат возврату лицу, внесшему этот залог. Нельзя путать понятия «залог» и «задаток», которые имеют совершенно разные правовые основания.

Юлия, добрый день!

На Ваш вопрос сообщаю следующее.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ

по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.4 ст.429 ГК РФ

в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п.6 ст.429 ГК РФ

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор не предполагает внесение каких-либо денежных средств.

С учетом того, что Вы внесли денежные средства по договору, предположу, что Вы заключили договор купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате. Точно смогу сказать, если увижу текст договора.

На основании ст.328 ГК РФ и п.2 ст.487 ГК РФ если Вы не оплатите квартиру полностью в установленный в договоре срок, продавец может отказаться от исполнения Вашего договора, если иное не установлено в договоре. Чтобы точно ответить нужно смотреть договор. В этом случае согласно п.2 ст.381 ГК РФ задаток Вам не вернут.

Что Вы понимаете под «сделка не состоится»? Он откажется от договора?

Банк Вам готов оформить ипотеку под этот договор? Выясните продавец вообще заинтересован продать Вам квартиру или нет? Если да и банк готов вам выдать кредит под этот договор, пускай продавец подождет, пока Вы уладите все формальности с банком.

Можно также предложить продавцу заключить соглашение о расторжении «предварительного договора». В этом случае задаток Вам обязаны вернуть.

Если что-то не понятно, спрашивайте.

С уважением, Виталий Иванов.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли вернуть залог за съемную квартиру, если я съехала с квартиры?

Можно ли вернуть залог за съемную квартиру? Съехала со съемной квартиры через 2 месяца (уволилась с работы и уехала в другой город), по договору прописано, что при проживании менее 11 мес. залог не возвращается. Все условия и требования по договору мною были выполнены, ущерба не причинено. Можно ли вернуть залоговую сумму?

Ответы юристов (4)

Напишите претензию в адрес арендодателя и предложите вернуть залог в течение 7 дней.

Если не получится, то только в суд идти с иском и насчитывать проценты за пользование чужих денежных средств.

Но еще совет. Большинство арендодателей не платит налог за сдачу кв. пригрозите, что если сумму залога не вернет, то обратитесь в полицию и налоговую инспекцию.

Уточнение клиента

Можете подсказать, как правильно составить претензию?

16 Января 2017, 14:25

Есть вопрос к юристу?

Все зависит от того как прописан договор. Если указанная сумма выступает в качестве неустойки за досрочный односторонний отказ от исполнения договора, то суд может признать законной удержание указанной суммы.

Статья 330. Понятие неустойки

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если прописано в Договоре что указанная сумма является залогом и обеспечивает сохранность имущества, то она может быть Вами взыскана.

В зависимости от условий договора можете направить претензию в адрес наймодателя с требованием вернуть сумму залога, указав что в случае отказа будете обращаться в суд с отнесением на ответчика судебных расходов.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте! В договоре указано, что залог не возвращается в случае, если проживание составило менее 11 месяцев. Вы прожили 2 месяца, следовательно, этот пункт договора не выполнен и залог не может быть возвращен.

Да, конечно, подскажу, только дайте договор прочитать.

Надо же как -то на пункты его ссылаться.

Переходите в чат, там и обсудим.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как вернуть задаток за квартиру, если я отказываюсь от ее покупки?

Добрый день! Я передала деньги по расписке, которая подписана мной, собственниками квартиры. Составлен документ: «Расписка в передаче задатка, где собственники квартиры. ф.и.о. получили за продаваемую ими квартиру по адресу. от меня фио задаток в сумме. И фраза: обязуемся заключить основной договор купли-продажи в срок по. подписи всех.» Ситуация изменилась, необходимость приобретения этой квартиры отпала. Я прошу их вернуть мои деньги. Мне отказывают. Что делать?

Будьте добры, проконсультируйте.

Ответы юристов (21)

Здравствуйте! Если задаток не оформлялсядоговором задатка или предварительным договором купли-продажи, тогда денежные средства которые были переданы вами в счет обеспечения сделки, должны быть возвращены продавцом в полном объеме, так как данное не является задатком, а является авансом. По этому вы можете обратиться в суд с иском к продавцам, о взыскании денежных средств уплаченных в виде аванса.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ст. 380 ГК РФ:

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Ввиду того, что Вы подписали расписку о задатке в доказательство заключения в будущем договора купли-продажи квартиры, т.е. соблюли обязательное требование закона о письменной форме соглашения о задатке (п. 2 ст. 380 ГК РФ), и передали денежные средства, у Вас нет оснований требовать возврата суммы задатка. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Уточнение клиента

Добрый день! Никакие договоры между нами (предварительный, соглашение о задатке) не заключались, существенные условия передачи объекта, его продажи не обсуждены, положения норм ГК РФ о невозврате денег письменно, устно не закреплены. Почему мне отказывают в возврате денег?

03 Октября 2016, 13:01

Здравствуйте. Вернуть задаток просто на основании того, что Вы передумали покупать квартиру не получится. При отказе от совершения сделки лицо выдавшее задаток, полностью его лишается. (ст. 381 ГК РФ). Исключением являются случаи, когда иное оговорено в соглашении сторон, либо вследствие невозможности исполнения обязательства. (например: внезапная тяжелая травма или болезнь, какие-либо форс-мажоры — землетрясение, наводнение и т. п.). Вернуть задаток так же возможно если документ о задатке оформлен с нарушением норм закона, что скорее всего было в Вашем случае. Если продавец добровольно отказывается возвращать деньги, то истребовать их придется через суд.

У вас расписка имеется? Если имеется, тогда обращайтесь в суд с иском взыскании денежных средств предоставленных в качестве аванса. Если продавец не хочет возвращать вам в добровольном порядке аванс.

У вас ни каким документом не регулируется приобретения недвижимого имущества. Расписка о том что вы обязуетесь приобрести жилое помещение, документом об обязании заключения сделки не является. Данные денежные средства которые вы передали по расписке, являются авансом, а аванс должен быть возвращен.

Уточнение клиента

Уважаемый Александр Николаевич! Я переживаю, что по ст. 381 ГК РФ у меня возникло обязательство, в обеспечение которого переданы деньги. Потом, у нас называлось «Расписка в передаче задатка». Предв.договора, соглашения о задатке не было. Именование одного слова «задаток» по желанию продавца облекло меня на такую ситуацию.

Пожалуйста, скажите, как быть?

03 Октября 2016, 13:24

Здравствуйте.
Согласно ст. 380 ГК РФ:
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.Ввиду того, что Вы подписали расписку о задатке в доказательство заключения в будущем договора купли-продажи квартиры, т.е. соблюли обязательное требование закона о письменной форме соглашения о задатке (п. 2 ст. 380 ГК РФ), и передали денежные средства, у Вас нет оснований требовать возврата суммы задатка. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ:
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Задаток должен быть оформлен соглашением о задатке, что говорится в части 2 статьи 380, в данном случае имеется расписка, но не соглашение о задатке. Согласно части 3 статье 380 гражданского кодекса, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом соглашение о задатке отсутствует, предварительный договор сделки отсутствует, по этому сумма уплаченная продавцу, является авансом, по этому вам продавец обязан возвратить денежные средства которые вы ему передали.

Уточнение клиента

Александр Николаевич! Точно! Вы знаете, с какой стороны искать и смотреть! Огромная благодарность.

03 Октября 2016, 13:29

Соглашение о задатке не имеет форму расписки, соглашение о задатке имеет форму договора, Обязательно должно быть указано в документе: Соглашение о задатке, а не расписка

Я переживаю, что по ст. 381 ГК РФ у меня возникло обязательство, в обеспечение которого переданы деньги. Потом, у нас называлось «Расписка в передаче задатка». Предв.договора, соглашения о задатке не было. Именование одного слова «задаток» по желанию продавца облекло меня на такую ситуацию. Пожалуйста, скажите, как быть?
Светлана

Давайте сначала. Скажите: вы предварительный договор купли-продажи составляли или нет?

Уточнение клиента

Александр Николаевич! Ничего, кроме «Расписка в передаче задатка».

03 Октября 2016, 13:38

Тогда у вас нет никаких договорных отношений с продавцом, таким образом вы можете вернуть денежные средства в судебном порядке, если продавец отказывается возвращать их вам самостоятельно.

В чем-то могу согласиться с мнением Александра Николаевича. Но все же задаток – денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение)заключения договора и в обеспечение исполнения договора. Ключевое слово здесь – обеспечение исполнения договора. А в расписке Светланы как раз идет речь, что деньги передаются в обеспечение заключения договора купли-продажи. Именно для этих целей и придуман задаток. Под обеспечением понимается некая гарантия исполнения договора. Сумма задатка используется как санкция за неисполнение договора.

Есть одно существенное условие для договора задатка. Договор задатка должен четко и недвусмысленно квалифицироваться как задаток. Не только в названии и по тексту везде должно быть указано слово задаток, но и по смыслу договор должен соответствовать ст.380 ГК РФ. Считаю, что в данном случае «расписка» должна быть квалифицирована как «соглашение», ведь в отличие от соглашения, договора, расписка в обычном значении — это односторонний документ с подписью, удостоверяющий факт получения чего-либо. Светлана указала, что ее расписка о задатке подписана не только ею, но и собственниками квартиры. Следовательно, это уже двусторонний договор.

Аванс не обязывает стороны к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью. В этом и есть главное отличие аванса от задатка.
Кроме того, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от
договора задатка.

Аванс – это, всего лишь, условие об оплате (товара, услуги) и несет только платежную функцию. Задаток – самостоятельная форма соглашения,
устанавливающего обязанности и ответственность сторон. Задаток несет три функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную.

Однако попытаться оспорить в суде невозврат денежных средств по основаниям, предложенным Александром Николаевичем, Вы можете.

Уточнение клиента

Добрый день, Юлия! Если считать, что наша «расписка о задатке» и есть договор, то и договором по требованиям ГК РФ «это» назвать нельзя, не достигнуты существенные необходимые условия предмета договора, иные обязательные к договоренности аспекты купли-продажи квартиры. Как быть в таком случае?

03 Октября 2016, 14:16

Светлана уточните, вы паспортные данные указывали в расписке?

Уточнение клиента

Александр Николаевич! Писали паспортные данные. Дословно: «мы. получили в счет продаваемой нами квартиры.. деньги.. как задаток указанной квартиры, продаваемой за . деньги» «основной договор. обязуемся заключить в срок. «

Как быть в этом случае?

03 Октября 2016, 14:35

Светлана, Вы Выше говорили о том, что расписка содержит слово «задаток», а также фразу, что денежные средства передаются в обеспечение заключения договора купли-продажи. Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о предмете и цене (ст. 554 и 555 ГК РФ соответственно). Я так понимаю, в расписке это оговорено. Таким образом, у Вас соблюдены требования к письменной форме соглашения о задатке, условия касающиеся функции передаваемых денежных средств (в обеспечение договора купли-продажи), а также определены предмет и цена договора купли-продажи, который Вы намеревались заключить в будущем. Однако, как правильно писал Александр Николаевич, если есть сомнения в том, что денежные средства, переданные Вами продавцу, являются задатком (т.е. несут обеспечительную функцию), у Вас есть основания вернуть потраченное. Например, если в расписке встречаются слова «аванс», «предоплата» вместо «задаток».

С уважением, Юлия.

В чем-то могу согласиться с мнением Александра Николаевича. Но все же задаток – денежная сумма, выдаваемая одной стороной по договору другой стороне, в доказательство (удостоверение)заключения договора и в обеспечение исполнения договора. Ключевое слово здесь – обеспечение исполнения договора. А в расписке Светланы как раз идет речь, что деньги передаются в обеспечение заключения договора купли-продажи. Именно для этих целей и придуман задаток. Под обеспечением понимается некая гарантия исполнения договора. Сумма задатка используется как санкция за неисполнение договора.
Есть одно существенное условие для договора задатка. Договор задатка должен четко и недвусмысленно квалифицироваться как задаток. Не только в названии и по тексту везде должно быть указано слово задаток, но и по смыслу договор должен соответствовать ст.380 ГК РФ. Считаю, что в данном случае «расписка» должна быть квалифицирована как «соглашение», ведь в отличие от соглашения, договора, расписка в обычном значении — это односторонний документ с подписью, удостоверяющий факт получения чего-либо. Светлана указала, что ее расписка о задатке подписана не только ею, но и собственниками квартиры. Следовательно, это уже двусторонний договор.
Аванс не обязывает стороны к исполнению договора. Любая сторона может отказаться от исполнения договора, при этом сумма аванса возвращается полностью. В этом и есть главное отличие аванса от задатка.
Кроме того, договор аванса не обязательно должен быть письменным, в отличие от
договора задатка.
Аванс – это, всего лишь, условие об оплате (товара, услуги) и несет только платежную функцию. Задаток – самостоятельная форма соглашения,
устанавливающего обязанности и ответственность сторон. Задаток несет три функции: удостоверяющую, обеспечительную и платежную.
Однако попытаться оспорить в суде невозврат денежных средств по основаниям, предложенным Александром Николаевичем, Вы можете.

Данная расписка не может быть признана договором, так как договор о купли-продаже не составлялся. Условием соглашения должен быть объект обеспечения, а купля продажа оформляется только договором, но не распиской.

Александр Николаевич, а разве заключение договора купли-продажи является обязательным условием заключения соглашения о задатке? Тогда какой смысл в задатке? в его обеспечительной функции? В таком случае можно сразу заключить договор купли-продажи с рассрочкой/отсрочкой платежа.

Вы не подписывали предварительный договор, следовательно расписка не может быть признана договором. Да я согласен имеется предмет договора, но не имеется самого договора, распиской не оформляется сделка или обещание сделки. Любой суд вынесет решение в вашу пользу, это я вам говорю как человек имеющий опыт.

Если у вас есть возможность приложить расписку, без ваших данных, тогда приложите я ознакомлюсь и тогда дам вам объяснения все личные данные можете скрыть.

Александр Николаевич, а разве заключение договора купли-продажи является
обязательным условием заключения соглашения о задатке? Тогда какой
смысл в задатке? в его обеспечительной функции? В таком случае можно
сразу заключить договор купли-продажи с рассрочкой/отсрочкой платежа.

Конечно! Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если нет договора, тогда о каком задатке может идти речь, тогда это уже аванс.

Конечно! Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.Если нет договора, тогда о каком задатке может идти речь, тогда это уже аванс.

Правильно… по предварительному договору… стороны обязуются заключить договор в будущем. А обеспечением исполнения обязательства является задаток, неустойка и т.п. Однако, если в соглашении о задатке прописаны существенные условия будущего договора купли-продажи, а также срок, в пределах которого данный договор должен быть заключен (как в нашем случае), какой еще договор нужен дополнительно? ГК РФ не предусматривает обязательность заключения предварительного договора.

Уточнение клиента

Добрый день, Юлия! Но в нашей «расписке» не обсуждены существенные условия договора купли-продажи: в какой срок освобождается квартира, соответствует ли она нашим требованиям, кем и как квартира обременена, на основании каких документов люди, получившие от меня деньги считают себя «собственниками». На момент получения денег «люди-собственники» не зарегистрировали свое право собственности в Росреестре. Не оговорены условия, кто прописан в квартире и когда выпишется, что входит в стоимость квартиры.

Будьте добры, скажите, в этом случае что-то меняется?

03 Октября 2016, 15:15

По сути, Светлана, Вы оговорили два существенных условия договора купли-продажи недвижимости: условия о предмете и цене (ст. 554 и
555 ГК РФ соответственно). Однако в расписке не указали еще одно существенное условие продажи жилых помещений: согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. А несоблюдение существенных условий договора влечет признание его недействительным. Так что, соглашусь с Александром Николаевичем, что у Вас есть основания для признания задатка авансом)) Удачи Вам!

Если не оговорены условия, в какой срок будет заключена сделка, то расписка не может быть признана договором.

Уточнение клиента

Александр Николаевич! Указано, «обязуемся заключить основной договор купли-продажи» в срок по.

Что в этом случае?

03 Октября 2016, 15:30

Прошу прощение! Не внимателен! тогда я соглашусь с коллегой Юлией.

По сути, Светлана, Вы оговорили два существенных условия договора
купли-продажи недвижимости: условия о предмете и цене (ст. 554 и
555 ГК РФ соответственно). Однако в расписке не указали еще одно существенное условие продажи жилых помещений: согласно ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. А несоблюдение существенных условий договора влечет признание его недействительным. Так что, соглашусь с Александром Николаевичем, что у Вас есть основания для признания задатка авансом)) Удачи Вам!

Еще раз прошу прощение, за не внимательность.

Светлана, все, что Вы перечислили, за некоторыми исключениями, не являются существенными условиями договора купли-продажи. Существенных условий в отношении купли-продажи жилых помещений всего три: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением с указанием их прав.

Уточнение клиента

Юлия, поняла Вас! Теперь у меня будет надежда, не смотря на мою опрометчивость.

Благодарю за помощь!

С уважением, Светлана.

03 Октября 2016, 15:47

Держим кулачки, Светлана!))) Всего Вам хорошего и удачи!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что делать если не возвращают залог/депозит за квартиру. Подробная инструкция по возврату, как действовать законно и вернуть деньги.

Распространенной ситуацией является, когда помимо месячной арендной платы, квартирант вносит определенный залог и/или страховой депозит. При определенных условиях после окончания арендных отношений данная сумма должна быть возвращена арендатору, о чем многие из них не подозревают.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие существуют основания для возврата депозита и залога, как проводится процедура и особенности, которые следует учитывать.

○ Что такое залог и депозит за квартиру при аренде.

Залог и депозит при заключении арендной сделки – понятия, имеющие существенные различия.

  • «Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ)».

Как следует из настоящего закона, залог является гарантийной суммой, которая может быть использована для погашения долга, в случае его образования. Например, она может быть использована как оплата за последний месяц проживания.

Что касается депозита – это финансовые средства в установленном сторонами размере (обычно равняется месячной оплате). Это своеобразная страховка арендодателя, которая будет компенсировать ущерб его имуществу, в случае его нанесения. Понятие страхового депозита не отражено в законодательстве, он приравнивается к обеспечительному платежу.

  • «Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
  • При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».

○ Как должен быть оформлен депозит и залог.

Перед тем, как передавать деньги, необходимо подстраховаться, чтобы не в будущем не возникло проблем с их возвратом. Для этого нужно:

  • Включить в договор условие внесения залога и/или депозита.
  • Передавать финансовые средства исключительно с оформлением расписки с подписью сторон.
  • Правильно осуществить прием/передачу жилплощади:
    • Оформить опись имущества с подробным списком того, какие вещи и в каком количестве находятся в квартире.
    • Составить передаточный акт, в котором зафиксировано реальное состояние недвижимости на момент сдачи ее в аренду, а также указаны данные всех счетчиков.

Такие действия помогут избежать возникновения конфликтов при расторжении арендного договора.

○ Когда возвращается залог и депозит.

Условия возвращения страховочных сумм должно быть предусмотрено в соглашении. Стороны могут по собственному желанию определять обстоятельства, при которых финансы будут возвращены, в том случае, если они не противоречат нормам закона. При этом существуют общие условия, которые предусматривают возврат денежных средств квартиранту.

Как залог, так и депозит должен быть возвращен арендатору, если:

  • Он своевременно в письменном виде предупредил хозяина квартиры о своем намерении досрочно съехать (как правило, это нужно делать за месяц).
  • При завершении арендных отношений между ее участниками нет взаимных претензий.

○ Действия при невозврате депозита или залога.

Во всех этих случаях арендодатель должен вернуть денежные средства. Но если он уклоняется от своих обязательств, необходимо знать, как защитить свои права. Порядок действий зависит от конкретной ситуации.

✔ Если есть договор аренды и расписка.

В данном случае у квартиранта самые высокие шансы вернуть требуемые деньги. Самый крайний вариант – обращение в суд, который, вероятнее всего, будет на стороне истца. Но если нет возможности или желания затевать судебный процесс, можно попытаться решить дело в досудебном порядке:

  • Объяснить, что в случае обращения в суд, он понесет больше убытков.
  • При подозрении на неуплату налогов можно пригрозить обращением в налоговую.
  • Не отдавать ключи, пока не будет получена вся сумма.

Факт передачи депозита и/или залога перед заездом должны быть подтверждены распиской, которую потребуется предъявить для получения возврата. Если решить дело в досудебном порядке не получается, стоит знать сроки исковой давности для обращения. Подобный иск относится к общим гражданско-правовым делам, и срок его давности составляет 3 года.

✔ Если нет договора аренды, но есть расписка.

Расписка выступает доказательством того, что финансовые средства были получены контрагентом. Поэтому даже если арендное соглашение не было составлено и подписано, хозяин квартиры обязан соблюсти законодательные требования о возврате залоговой или депозитной суммы.

В досудебном порядке вопрос можно решить путем переговоров. Если отсутствует договор аренды, вероятность того, что владелец жилья скрывает доходы от его сдачи, достаточно высока. Поэтому можно попытаться объяснить ему, что в случае обращения в соответствующие инстанции, сумма его ущерба будет значительно выше, чем залог или депозит.

Если решить дело в досудебном порядке не получается, придется обращаться в судебные органы. Среди доказательной базы неправомерности действий хозяина жилплощади расписка занимает достаточно важное место. Срок исковой давности в данном случае – 3 года. Ключи не стоит отдавать до решения вопроса.

✔ Если нет договора аренды и расписки.

В данном случае шансы вернуть деньги самые небольшие, потому что отсутствует договор, регулирующий права квартиранта и расписка, подтверждающая факт передачи денег. Вероятнее всего, обращение в суд не даст положительного результата, ввиду отсутствия доказательной базы. Поэтому все, что может делать арендатор – попытаться договориться с хозяином. Мерой воздействия может стать угроза обращения в налоговую, потому что скорее всего налоги с дохода от аренды он не сдает. Вмешивать полицию в данное дело не стоит, потому что эффект может быть обратным. Арендатора могут обвинить в незаконном проникновении в чужую собственность без наличия соглашения. Также нельзя удерживать ключи, потому что ввиду отсутствия договора и расписки, право на пребывание в помещении у квартиранта отсутствует.

Поэтому если нет доказательных документов, шансы вернуть депозит или залог нулевые.

○ Что делать если арендодатель скрывается.

Если хозяин квартиры просто игнорирует требование вернуть положенную сумму и не выходит на связь, нужно действовать следующим образом:

  • Составить передаточный акт в одностороннем порядке и отправить по месту его прописки заказным письмом.
  • Составить исковое заявление с приложением копии акта и квитанции об отправке.
  • Представить суду доказательства попыток связаться с хозяином квартиры (показания свидетелей, отправленные сообщения на телефоне).

Если арендодатель скрывается, это также может быть расценено судом, как неправомерные действия по отношению к квартиранту, что увеличивает вероятность победы последнего. Важно учитывать, что срок исковой давности в данном случае также составляет три года, поэтому инициировать судебный процесс необходимо до истечения указанного периода.

○ Как арендодатель может уменьшить сумму возвращаемого депозита.

Условия возврата денежных средств должны быть отражены в арендном соглашении, но есть общие требования к данной процедуре.

Собственник жилья обязан возвратить всю залоговую и/или депозитную сумму, если состояние квартиры не изменилось за период аренды. В данном случае следует принимать во внимание состояние:

  • Жилплощади в целом.
  • Бытовой техники.
  • Мебели.
  • Коммуникаций.

Размер возвращаемых денежных средств будет уменьшен соответственно объему ущерба, причиненного имуществу арендодателя.

Таким образом, депозит и залог – условия, выгодные, в первую очередь, хозяину жилплощади, который подобным образом страхуется от возможной порчи. Но также, как у арендатора есть обязанность по внесению данных финансов, арендодатель несет ответственность за своевременный возврат авансовых и страховых платежей.

○ Советы юриста:

✔ Съехали раньше, чем указано в договоре, арендодатель отказывается отдавать депозит.

Хозяин будет прав, если вы письменно не предупредили его о своем намерении освободить жилплощадь заранее, при условии, что подобное отражено в договоре.

✔ Арендодатель просит вернуть ключи, а депозит обещает вернуть потом.

В данном случае решение принимается арендатором лично, исходя из степени доверия к хозяину. Если последний получит ключи от квартиры, у него не будет препятствий к ее дальнейшему использованию. Кроме того, добровольный возврат ключей может классифицироваться как отсутствие претензий к арендодателю. Поэтому лучше не соглашаться на подобную просьбу и использовать ключи от квартиры как метод воздействия на хозяина.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Сохраните страницу в cоцcетях:

Похожие материалы

Комментарии

Здравствуйте! Хозяин не возвращает депозит, мотивируя это тем, что я испортил сантехнику, хотя она была в таком же состоянии в момент моего заезда. Как мне можно на него воздействовать, если нет арендного договора и расписки?

Добрый день. К сожалению, отсутствие доказательных документов аннулирует возможность защиты своих прав. То, что сантехника уже была в плохом состоянии в момент заселения, должно было быть отражено в передаточном акте. Без всех этих документов, вы не можете рассчитывать на возврат денег.

Здравствуйте! Хозяин не возвращает залог, объясняя это тем, что он является компенсацией за досрочное расторжение договора. Я предупредил о своем намерении съехать за 3 недели до фактического отъезда, а он утверждает, что я нарушил сроки.

Добрый день. Срок, за который вы должны были предупредить хозяина о намерении освободить жилье, должен регулироваться составленным договором. Если в нем указан месяц, вы действительно нарушили условие уведомления. Однако залог не может использоваться в качестве компенсации, не являясь депозитом. Поэтому вы можете обратиться в суд с соответствующим иском и приложением договора с указанием внесения залога, а не депозита и расписки о передаче денег.

Добрый день . Мы снимаем квартиру ( по договору ) есть расписка о залоге , проблема в том, что мы залог платили частично, за 3 месяца частями . Хозяйка сказала , верну вам залог , когда найду новых квартиросъемщиков . Если они мне отдадут частями , то и я вам , если целиком то и я вам отдам залог целиком . Права ли она? Или она должна отдать нам залог целиком в день съезда нашего ? Почему мы должны ждать Ее квартиросъёмщиков

Съехал с арендуемой хвартиры.при съезде отдал свой вариант договора и ключи По договору должен быть бу холодильник. Хозяин в связи с непристижной маркой и старым годом выпуска холодильника грозится не полностью вернуть депозит. Есть расписка полученная при съезде о том что нет претензий и депозит зачислят на мой счет(без пасп данных)Прошу подсказать алгоритм действий при неполном возврате депозита.

Здравствуйте, должен ли наймодатель вернуть залог если наниматель не предупредил о съезде с квартиры в конце месяца за 2 недели до съезда, а сообщил в последние 3 дня? Должен ли наймодатель вернуть залог?

Здравствуйте что делать если мы только заплатили за квартиру и через 11 дней пришлось съехать из за пьянок и неадекватности хозяйки, вернули только 5000 тыс ссылаясь на то что она подняла арендную плату за квартиру даже не предупредив, ключи от квартиры остались и договор тоже

Сняли на пол года на зиму квартиру в Адлере. Муж работал в Москве а я с ребенком 6 мес.жила у моря в тепле-сделали это ради ребенка, чтоб не болел, т.к. слабый иммунитет.

Звплатили залог в размере месячной оплаты 30000. Во время проживания наклеила на стену детские картинки, когда стала снимать немного повредила стену-она была покрашена. Замазала аккуратно, но потемнения остались. Стена светлая.

Хозяйка отказалась возвращать залог угрожая судом что взыщет по полной и красить надо не только стену с потемнениями а всю большую комнату и дорогой краской т.к. у них квартира не эконом класса. Обвинила меня в том что я засрала ее квартиру, хотя я вымыла все и убралась. Она живет в Перьми и сказала что если прилетит и все сделает сама то еще взыщет сумму за перелет. Всеми вопросами по приемке квартиры занималась ее соседка риелтор, это с ее слов хозяйка закатила нам истерику с угрозами.

Я предложила сначала все закрасить сама, но т.к. такой коаски нет и ее хозяйка колеровала сама, она мне отказала.

Затем я предложила покрыть финансово ремонт одной стены, затем разделить весь ремонт комнаты пополам и оплатить его, на что выслушала еще кучу упреков, что уборщица не видела такой грязи никогда-ее мы должны оплатить еще и электрика, почему то оказалось что выдраны розетки и кучу всего.

Ничего возвращать она не собирается а еще и угрожает что подаст в суд и мы будем все возмещать и доплачивать.

Подскажите, пожалуйста, как нам быть. Я в декрете и муж работает, адвлкатов нам не потянуть, да и как я с ребенком буду ездить по судам. Кто в этой ситуации прав? Я признаю свою вину но только за одну стену, и готова оплатить за ее покраску а не за весь ремонт.

Угроза:[20.04, 14:50] Елена Адлер Просвящение 84, 60: Вы что на до мной издеваетесь! Мне проще подать на вас в суд, вы заплатите за неустойку, то что люди после вас хотели с разу заехать, но мне пришлось отказать, за ремонт, за уборку трёх дневную, за покупку и ремонт розеток, за моральный вред. Все доказательства у меня есть, все зафиксировано.

[20.04, 14:54] Елена Адлер Просвящение 84, 60: То что натворили, за собой не убрали, уехали! Вы что думаете, что можно все у людей рушить, и спокойно все в таком состоянии бросить и уехать. За все нужно отвечать. За ваши противоправные действия, другие люди не должны нести убытки.

[20.04, 14:56] Елена Адлер Просвящение 84, 60: Приезжайте и все устроняйте. Нужно отвечать за свои действия.

[20.04, 15:20] : Елена, я могу приехать 30го или 1го.

[20.04, 15:22] : Почему вы не хотите что бы я приехала когда могу? Я убиралась перед отъездом! Но вы никак не хотите понять, что у меня ребенок. Невозможно было жить не до чего не дотрагиваясь!

[20.04, 15:30] Елена Адлер Просвящение 84, 60: Потому что у меня забронировано на май, я не могу отменить, если готовы платить неустойку .