Как и где оценить участок

Автор: | 07.08.2019

Оглавление:

Как определить стоимость земельного участка

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка.
2. Кадастровая стоимость земельного участка.
3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон «О ведении в действие Земельного кодекса РФ» в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:

1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.

3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.
Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Каким образом оценивается рыночная стоимость земельных участков в России?

Рыночная стоимость объекта — это денежная сумма, размер которой установлен благодаря изучению определенных условий на современном рынке недвижимости при наличии свободной конкуренции.

Важным условием является то, что с этой ценой должен быть согласен и продавец, и покупатель.

Обычно под определение рыночной стоимости недвижимости попадают:

В каких случаях нужна такая оценка?

Проведение данной процедуры регламентируется законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем очень подробно указаны случаи, в которых просто необходимо определить размер рыночной стоимости объекта.

Согласно данному закону, оценка земельных участков обязательна:

  • при ипотечном кредитовании физических лиц;
  • когда человек принимает решение о приватизации участка земли, при передаче его в аренду, или когда он решает передать свой объект в управление другому лицу по доверенности;
  • если гражданин собирается оставить объект в залог;
  • при продаже;
  • проводится при несогласии общей стоимости сторонами, когда идет процесс национализации;
  • проводят при составлении брачных контрактов, если у супругов имеются данные объекты;
  • при изъятии у человека имущества;
  • при проведении расчетов, которые делаются для проверки правильности уплачиваемых налогов на имущество.

Действие этого закона распространяется на все организации, как муниципальные, так и частные, а также на физические лица, которые собираются вступать в сделку, связанную с определенным участком земли.

Также рыночную стоимость могут определять при переоценке природных ресурсов, или при их продаже.

Кто может заниматься оценочной деятельностью?

Для проведения данной процедуры пользуются услугами независимой оценочной компании, услуги которой оплачивает наниматель.

При обращении в такую компанию необходимо удостовериться о честности ее работы, поэтому чаще всего пользуются проверенными организациями.

После того, как гражданин обратился в данную компанию, на место выезжает оценщик, и, исследуя все условия, делает заключение о размере стоимости земельного участка. Он должен учесть все факторы, которые влияют на качество имущества.

Если речь идет об ипотечном кредитовании, то самому искать данную организацию не понадобится. Все сделает банк, так как он сотрудничает с проверенными компаниями.

При таком способе оценке стоимость недвижимости немного занижают, так как при неспособности вносить платежи, банк объект заберет жилье для продажи.

Методы расчета рыночной стоимости

На современном рынке распространено применение 3 основных метода оценки рыночной стоимости при сделках с землей. К ним относят:

  1. Прямое сравнение рыночных продаж. Является самым распространенным и популярным. Заключается в том, что сравниваются по стоимости точно такие же объекты, и выводится примерно такая же цена. При использовании данного метода используют следующую последовательность. Сначала делают анализ стоимости точно таких же объектов, а затем проверяют достоверность установленной цены, не была ли она вынужденной мерой. Для сравнения берут как минимум три участка. И с учетом всех коэффициентов, выводится стоимость.
  2. Затратный метод. Необходим при оценке машин, механизмов и другого оборудования, имеющегося на участке земли. Основан на принципе замещения, с учетом того, что покупатель не купит дороже, чем такой же другой объект с меньшей стоимостью. При затратном методе учитываются все расходы, связанные с данным имуществом, а также в учет берется и степень изношенности объекта. На изучении всех условий выставляется рыночная стоимость.
  3. Доходный метод. Применяется, когда акцент ставят на стабильность или нестабильность валюты в стране. Заключается в том, что рассчитывается максимальный доход, который будут получать от объекта недвижимости. Используют два способа. Первый – это метод прямой капитализации, который заключается в расчете получения дохода в определенный год. Второй – это дисконтирование будущих доходов, заключается в том, идет подсчет дохода в будущем.

Процесс расчета цены объекта недвижимости

Для того чтобы оценить рыночную стоимость участка земли, первым делом необходимо изучить современный рынок недвижимости с аналогичным имуществом. Детально просмотреть все предложения, изучить все установленные цены.

Следующим шагом является определение верхнего и нижнего порога стоимости, которые необходимы, чтобы не прогадать с ценой, а также сильно не завысить ее.

Затем происходит сравнение с аналогичным имуществом, изучаются все недостатки и преимущества, выставляются все расходы и доходы.

После проведения оценки обязательно составляется акт, в котором достаточно подробно отражены все показатели, их значение.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, которая устанавливается при проведении оценки объекта недвижимости государством. При ее установлении в расчет не берут различные факторы, которые могут существенно снижать качество объекта. При проведении оценки государством учитывается только метраж и вид разрешенного использования земли.

В настоящее время рыночная и кадастровая стоимость земельного участка могут очень сильно отличаться друг от друга:

  1. В рыночной стоимости учитывают все условия, которые хоть как-то смогли повлиять на объект и уменьшить его качество. Она устанавливается разумно.
  2. При определении кадастровой никакие внешние факторы во внимание не берутся. К примеру, при определении кадастровой стоимости в расчет не берется истощение плодородного слоя земель, ухудшение экологической обстановки в месте нахожждения участка, поэтому, в ряде случаев, кадастровая будет значительно выше рыночной.

Если подводить итоги, то получается, что рыночная стоимость является более адекватной, в ее расчет включены абсолютно все показатели, которые хоть каким-то образом влияют на ее качество.

Этого нельзя сказать про кадастровую, расчет в которой основывается только на сухих цифрах, без учета каких-либо факторов.

Сколько придется заплатить оценщику?

Все работы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оплачивает заказчик. И разные предприятия указывают свою цифру.

Она складывается из затрат:

  • на сам осмотр территории;
  • на вознаграждение;
  • на транспортные услуги;
  • прочие затраты, которые производились при данной процедуре.

В основном, стоимость различается для объектов. Так, например, для проведения оценки рыночной стоимости земли без выезда на место, устанавливается от 3000 рублей. При необходимости осмотра участка специалистом стоимость варьируется от 5000 рублей.

Конечно, в разных регионах эти цифры могут отличаться, но разница не будет слишком большой.

Видео: Вопросы оценки участков земли в России

В видеосюжете идет речь о порядке оценки земельных участков в соответствии с нормами российского законодательства.

Специалист разъясняет, в каких случаях понадобится оценка рыночной стоимости земельного участка, какие критерии и методы при этом используются, как оформляется данная процедура на практике.

Как правильно оценить земельный участок

Рано или поздно почти каждый сталкивается с вопросом покупки или продажи земельного участка.

Это всегда хлопотное и сложное дело. И если вы желаете купить или продать земельный территорию, первое, что вам понадобится – оценить участок. Но как именно можно узнать стоимость участка?

Итак, основная стоимость участка – кадастровая. Данная сумма – рыночная стоимость, установленная государством после проведения так называемой кадастровой оценки. Но обычна данная сумма – минимальная, за которую можно продать участок. На самом деле вы можете привлечь необходимых специалистов, которые смогут тщательнее оценить, помогут поднять цену и позволят вам неплохо заработать.

Итак, первый шаг – основная оценка стоимости участка. Данный вид оценки установит рыночную стоимость. В настоящее время этим занимаются специализированные организации. Такие организации не нуждаются в лицензии. Тем не менее они контролируются специальными надзорными организациями, которые регулируют работу самих фирм-оценщиков. Эти фирмы обязаны иметь диплом оценщика и быть членом какой-либо регулирующей организации. Если всё это имеется, можете смело обращаться за услугами в эту фирму-оценщика, чтобы узнать действительную стоимость земли.

Факторы оценки

Чтобы оценить специалист обращает внимание на ряд факторов. Они приведены ниже.

  • Площадь;
  • Административное деление земель;
  • Категория участка;
  • Состояние почвы;
  • Интенсивность использования почвы;
  • Климатические условия;
  • Характеристика прилегающей инфраструктуры;
  • Возможность многоцелевого использования земли;
  • Тенденция к удорожанию и др.

Об одном из факторов стоит упомянуть отдельно. А именно, о категории, к которой относится участок. На цену повлияет то, является ли данная территория землёй в населённом пункте или на сельскохозяйственной площади. Также чтобы провести оценку обращается внимание на то, находится ли участок в дачном или садовом товариществе.

То есть, если земля принадлежит к территории населённых пунктов, оценить участок нужно с точки зрения предполагаемой величины дохода, возможности использования в коммерческих целях, наличия транспортной инфраструктуры, целевого назначения, состояния окружающей среды, ландшафтной ценности, наличия социальных объектов и так далее.

Если же он является частью сельскохозяйственной или дачной территории, при оценке стоимости во внимание будет приниматься качество самой земли, сенокосы, урожайность, площади насаждения, структура посевной площади и так далее.

Таким образом, оценить — довольно непросто, ибо это дело многозадачное. Поэтому вам будет сложно самому оценить землю. Для этого лучше воспользоваться услугами профессионалов, которые действительно смогут точно оценить земельный участок.

В настоящее время существует множество организаций, специализирующихся на этом. И если вам нужно узнать цену земельного участка, обратитесь в одну из них. Тогда вы будете точно уверены в полноправности и выгоде совершаемой вами сделки по купле-продаже.

тел. для справок: 8-924-202-4013

Буду благодарен за клики по кнопкам соц. сетей, участие в голосовании на сайте.

За оставленный отзыв на любой странице сайта скидка на любые работы 500 рублей!

Генеральный директор Гольник К.В.

Как и где оценить участок

В настоящее время земля(земельный участок) все чаще выступает объектом сделок и различных проектов, для которых требуется знать ее стоимость. При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Документы для оценки земельного участка

Перечень документов необходимых для оценки участка (недвижимости):

  • Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
  • Документы БТИ на объект.
  • Cведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
  • Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
  • Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)
  • Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
  • Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Стоимость оценки земельного участка

Размер земельного участка

Срок выполнения

Стоимость работ, руб

1-2 дня

от 6.000

от 12 соток до 1 га

2-4 дня

от 7.500

от 1 га до 10 га

2-4 дня

от 10.000

2-4 дня

договорная

Итоговая стоимость земли зависит от следующих факторов:

  • местоположение;
  • ценовой уровень на земельном рынке;
  • ожидаемый доход от использования (потенциал);
  • специфические факторы (связаны с целевым и нормативным назначением земельного участка).

Оценить землю способный специалисты по оценке недвижимости. Если Вам необходимо оценить земельный участок, мы с радостью поможем Вам в этом.

Особенности оценки земли (земельного участка). Оценка земли в подмосковье

Оценка земельного участка (земли) в основном сводится к определению его рыночной стоимости. Рыночная стоимость участка со временем изменяется. Поэтому оценка проводится на конкретную дату. Предоставляемый отчет является документом, имеющим юридическую силу. Отчет является действительным в течение 6 месяцев с момента даты оценки. Минимальное время выполнения работ по оценке земли (земельного участка) составляет 1 рабочий день.

При осуществлении сделок с землей в будущем, необходимо проводить повторную переоценку для большей достоверности. Переоценка земли особенно актуальна для крупных районов РФ (Москва и Московская область), как для территорий с нестабильностью цен.

Оценка земли в Подмосковье проводится для случая наиболее эффективного ее использования. Это значит, что для владельца участка правильно оценить земельный участок необходимо исходя из таких условий использования ее в дальнейшем, которые будут являться максимально выгодными и наиболее вероятными.

Стоить уделить внимание такому фактору, как разрешенное использование земли – например, там где можно строить коттедж, может быть не разрешено строить производственное здание. Только комплексный подход может дать наиболее правильную и максимальную величину стоимости земельного участка.

Рыночный подход – подход, при котором оценщик проводит сравнение и анализ стоимости земельных участков подобных оцениваемому участку. Этот подход определяет стоимость участка, которая максимально приближена к ценам, действующим на земельном рынке. Является наиболее часто используемым подходом.

В случае если участок сдается в аренду или иным способом приносит прибыль своему владельцу, или получение такой прибыли планируется в будущем, то целесообразно применять доходный подход.

Затратный подход используют при оценке земли и земельных участков с улучшениями.

Большая часть людей получает представление о стоимости земли из средств массовой информации (например, стоимость земли в газете частных объявлений «Недвижимость и цены»). Владелец участка может и сам примерно оценить стоимость своего участка. Но субъективная стоимость владельца и стоимость участка после оценки может существенно отличать в положительную стоимость для владельца.

Здесь перечислены основные особенности оценки земли, но наиболее подробную информацию вы можете получить у специалиста по оценке земли.

Оценка стоимости земли. Виды объектов земельной собственности

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

— для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

— для личного подсобного хозяйства;

— для коллективного садоводства и огородничества;

— для подсобных сельскохозяйственных производств;

— для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них.К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда.Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Теги оценка стоимости земли,оценка земли в подмосковье

Транслитерация jwtyrf ptvkb, jwtybnm ptvk.

Как лучше оценить и продать земельный участок в 200 км от Москвы?

Как лучше продавать земельный участок в 200 км от Москвы? ЦИАН или выходить на местные газеты, объявления и там размещаться?

Сколько сейчас в среднем оценивается участок в 35 соток с фундаментом на возвышенности в районе Калужская обл., р-н Дзержинский, Муниципальное образование сельское поселение «Деревня Старки», д. Устье.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Лучше использовать все источники рекламы, в том числе и местные, можно повесить банер, расклейку. Обратитесь к местным АН, они лучше обладают информацией по стоимости вашего объекта.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Рекламы участка много не бывает, используйте все возможные ресурсы. А цену определяет рынок, за сколько готовы купить — такова и стоимость. Если вообще никак не покупают — неликвид, но в деревне, если есть коммуникации и цивилизация должны покупать.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Для случая голого участка, «обозначенного» фундаментом, можно организовать продажу собственными силами. И контроль за процессом будет полный, и иллюзий не возникнет. Для оценки объекта и выбора каналов рекламы применительно к Вашему объекту можно обращаться по контактам на моей странице.