Договор купли продажи квартиры по безналичному расчету

Автор: | 15.02.2019

Оглавление:

Консультант пульс

всегда в курсе событий

Договор купли-продажи квартиры: расчеты, содержание и форма

Порядок расчетов по договору

Самыми главными для покупателя здесь являются риск невозврата денежных средств, а также риск невозможности подтвердить уже совершенный платеж. Помимо этого, если жилье приобретается через представителя продавца, то всегда существует риск несовпадения стоимости, объявленной представителем, и реальной ценой, запрашиваемой собственником помещений.

Обратите внимание: в существующих российских реалиях занижение цены купли-продажи недвижимости – это обыкновенная практика. Причина такого явления, с точки зрения продавца, объяснима – ни у кого нет желания платить в казну «лишних» налогов (НДФЛ). Однако покупателю нужно хорошо подумать, перед тем, как соглашаться на подобные условия. Ведь если впоследствии договор будет расторгнут, либо его признают недействительным или незаключенным, то покупатель сможет в законном порядке претендовать на получение только той суммы, которая указан в договоре.

Покупателю нужно получить у продавца расписку о получении денежных средств за квартиру. В частности, такая расписка может пригодиться при получении имущественного налогового вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При этом нужно иметь в виду, что в ближайшее время само понятие наличных расчетов за крупные покупки может кануть в прошлое. Об этом уже не раз говорили первые лица Банка России, Минфина и других профильных министерств.

Если расчеты за приобретенную жилую недвижимость осуществлялись в безналичном порядке, то документами, подтверждающими совершение платежа, могут быть квитанции или банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца.

Особый случай – заключение сторонами договора аванса или задатка. В рамках подобного соглашения покупатель передает продавцу оговоренную сумму денежных средств, а между сторонами устанавливается соответствующий режим и условия ее возврата в тех случаях, когда сделка по объекту недвижимости так и не состоялась. Получается, что факты передачи денег и получения их продавцом должны быть подтверждены и задокументированы надлежащим образом.

Обратите внимание: следует различать гражданско-правовые понятия аванса и задатка. Так, на практике нередко встречаются ситуации, когда под наименованием договора аванса фактически содержатся условия, характерные именно для задатка. Случается даже, что риелторы или юристы, выступающие в интересах продавца, могут попытаться предложить подписать покупателю «гибридный» документ, который будет одновременно содержать условия как задатка, так и аванса. Разумеется, положения и о том, и о другом будут «подогнаны» не в пользу покупателя. Поясним на примере.

Между гражданином А.В. Петровым и ООО «Новое жилье» заключен договор, поименованный как договор аванса на покупку жилого помещения. По условиям данного договора, гражданин в обеспечение сделки должен внести сумму в размере 100 тыс. руб. Если впоследствии он откажется от совершения сделки, то эти деньги не будут ему возвращены. Если от сделки откажется продавец – 100 тыс. руб. возвращаются покупателю.

Вывод: фактически, в описанной ситуации речь идет не об авансе, а о смешанном договоре, который содержит в элементы, как аванса, так и задатка. В случае неисполнения договора для сторон наступают неравнозначные последствия. Ведь если бы речь шла о «чистом» авансе (как это и должно было следовать из названия договора), то сумма должна была возвратиться покупателю. А если о «чистом» задатке, то при отказа от сделки со стороны продавца, тот должен отдать не 100 тыс. руб., а 200 тыс. руб., как это и предусмотрено пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса.

Имейте в виду: если перед продавцом стоит выбор между авансом и задатком, то, как правило, предпочтение следует отдавать авансу. Это позволит нивелировать риск будущей неплатежеспособности.

При проведении расчетов покупатель может минимизировать свои риски следующими способами:

1. Полный расчет производится только после государственной регистрации права собственности.

2. Для расчетов используется банковскую ячейку.

Обратите внимание: банковская ячейка в данном случае будет выступать как аналог аккредитива. То есть схема расчетов выглядит следующим образом. Покупатель кладет в ячейку сумму денег, соответствующую цене сделки. Продавец же (и только он) сможет ее получить только при представлении в банковскую организацию документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение.

Содержание и форма договора

Прежде всего, следует обратить внимание на те условия договора купли-продажи жилья, которые являются для него существенными. К таковым относятся:

· список лиц, сохраняющих право на проживание (ст. 558 ГК РФ).

Без наличия в договоре указанных условий договор будет считаться незаключенным.

Кроме того, в документе будет нелишним прописать:

· подробные характеристики приобретаемой недвижимости;

· четкие условия, регламентирующие порядок и сроки уплаты цены жилья;

· сроки юридического и фактического освобождения квартиры;

· порядок уплаты коммунальных услуг в «переходный период» и после;

· перечень и состояние мебели, передаваемой вместе с помещением (при наличии);

· перечень и состояние бытовой техники, передаваемой вместе с помещением (при наличии).

Что касается формы, то здесь все относительно просто. Так, важно соблюдать условие статьи 550 Гражданского кодекса – договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Обратите внимание: несоблюдение формы договора продажи квартиры влечет его недействительность.

Помимо этого, еще раз напоминаем, что переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Такое положение установлено пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса.

Правильный алгоритм покупки квартиры

Резюмируя, для наиболее легкого восприятия обобщим всю информацию, приведенную в наших статьях, в виде небольшого алгоритма действий. Итак, чтобы приобрести квартиру и свести возможные негативные последствия к минимуму покупателю следует (действия проводятся в указанной ниже последовательности):

· выбрать объект жилой недвижимости;

· осмотреть выбранный объект;

· произвести предварительную юридическую проверку: ознакомиться с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, «историей» жилого помещения;

· согласовать условия купли-продажи жилья (цену и порядок расчетов, сроки заключения сделки, порядок освобождения помещения и т.д.);

· заключить договор задатка или аванса (при необходимости);

· внести задаток или аванс (с обязательным получением об этом подтверждающих документов);

· полностью проверить юридическую чистоту сделки;

· заключить договор купли-продажи;

· зарегистрировать переход права собственности на жилую недвижимость;

· оплатить полную цену договора;

· осуществить прием жилого помещения (подписать соответствующий акт и получить ключи от квартиры).

Надеемся, что наши инструкции и предостережения пригодятся Вам при совершении такого важного шага в жизни, как приобретение жилья.

​Безналичный расчет при покупке квартиры

Оплату сделок в Российской Федерации с недавних пор в обязательном порядке нужно переводить на безналичный расчет. Общество прореагировало на такое изменение в законодательстве по-разному. Конечно же, для юридических лиц в безналичном расчете нет ничего странного и удивительного, ведь они привыкли осуществлять безналичные платежи. А вот физические лица к этому введению оказались не все готовы, так как наличный расчет является более популярным вариантом среди них.

Относительно недвижимости вопросов у физических лиц возникает больше всего, ведь в этой сфере фигурируют крупные суммы, которые наличными выплачивать не только неудобно, но иногда и опасно. Конечно же, безналичный расчет в сфере недвижимости является чрезвычайно удобной процедурой.

Сейфинг – это один из самых популярных вариантов передачи денежных средств на отечественном рынке вторичной недвижимости. Покупатель и продавец должны вместе арендовать банковскую ячейку, в которой будет находиться необходимая сумма денежных средств. Деньги в банковскую ячейку нужно положить сразу же после подписания договора купли-продажи. Продавец сможет забрать оттуда деньги только после того, как право собственности перейдет к новому владельцу. Сейфинг имеет несколько важных преимуществ, поэтому удивляться популярности такой процедуры не нужно. К примеру, открыть банковскую ячейку есть возможность только в том случае, если присутствуют все стороны процесса купли-продажи квартиры. Это способно существенно снизить риск от возможных мошеннических действий. Банковская ячейка для продавца – это гарантия наличия у покупателя денег на приобретение объекта недвижимости, а для покупателя – признак того, что деньги поступят на счет продавца только после того, как будут оформлены все необходимые документы.

Конечно же, сейфинг имеет несколько недостатков. К примеру, стоимость аренды банковской ячейки достаточно существенная. Иногда также могут случаться ситуации, когда покупатель или продавец шантажирует противоположную сторону тем, что требует платить деньги за присутствие во время открытия банковской ячейки. В том случае, когда хотя бы одна из сторон не появилась на открытие ячейки, банковская организация имеет полное право конфисковать все средства себе, которые хранятся там.

Безналичная оплата

Безналичная оплата – это более безопасный вариант передачи средств. Покупатель для начала должен открыть в банке собственный счет и положить туда необходимую сумму средств на приобретение квартиры. В это время банк этот счет на время оформления договора купли-продажи замораживает. На счет продавца деньги поступят только после того, как пакет документов будет собран. Таким образом, банковское учреждение выступает в процессе продаже недвижимости третьей стороной, которая контролирует финансовые средства.

Банковский аккредитив также имеет несколько недостатков. К примеру, если сделка сорвалась по каким-либо причинам, с блокированного счета забрать деньги можно только через суд. Не нужно также забывать и о том, что Вы заключаете не двухсторонний договор, а трехсторонний, ведь банк является в этом процессе третьей стороной. Таким образом, проблемы, которые появились у банка, могут стать и вашими проблемами. Конечно же, сотрудничать лучше с проверенными и надежными банками, тем самым, можно обезопасить себя от каких-либо неприятных последствий. Также следует учитывать тот факт, что необходимо будет заплатить комиссию продавцу или покупателю, если их деньги находятся в разных банках.

Несмотря на все выше перечисленные недостатки, банковский расчет при покупке квартиры компенсируется большим количеством преимуществ, которые выгодны как для покупателя, так и для продавца.

3 способа расчетов при покупке квартиры

15 февраля 2016 г.

Какой способ взаиморасчетов при осуществлении сделок с недвижимостью самый удобный и безопасный? У каждого участника сделки есть свой ответ на этот вопрос. Одни предпочитают оплату наличными, для других это неприемлемо. Подробнее о способах расчетов между продавцом и покупателем рассказывает директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.

1. Банковская ячейка

Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учетом времени, необходимого для регистрации, — обычно это две недели плюс несколько дней в запасе на случай, если регистрацию приостановят для устранения нарушений и ошибок в документах. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке, по согласованию сторон.

Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска. Этот способ взаиморасчета на сегодня один из самых безопасных, ведь, даже если сделка сорвется, никто из ее участников не сможет присвоить деньги или недвижимость путем обмана.

2. Аккредитив

Данный способ оплаты похож на аренду банковской ячейки, и отличается лишь тем, что операции происходят с безналичным расчетом. Аккредитив – это счет, который открывает покупатель, переводя на него всю сумму, необходимую для покупки. При этом он дает банку полномочия по переводу средств продавцу после удачного завершения сделки, когда тот предоставляет необходимые документы.

Аккредитив обойдется сторонам дороже аренды банковской ячейки, поскольку банк осуществляет каждую операцию с комиссией: и открытие счета, и транзакцию, и обналичивание средств. При этом банк несет ответственность перед сторонами в случае неправомерной выдачи денег продавцу или покупателю, а риск потерять деньги при перемещении минимален.

3. Перевод и оплата наличными

Безналичный расчет можно осуществлять при помощи перевода денег на счет продавца. Очевидно, что такой способ небезопасен: нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов, а если переведет до оформления – не останется ни с чем.

Наличные расчеты «из рук в руки» по сделкам с недвижимостью, кажется, со временем уходят в прошлое. Мало кому придет в голову привезти продавцу чемодан денег, когда существует масса удобных способов оплаты, которые к тому же и более безопасны.

Фото: Piotr Pawinski/Fotolia

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Безналичный расчет при продаже квартиры

Добрый день, уважаемые специалисты! Прошу вашего совета. Продаю квартиру, первоначально планировался расчет наличными через ячейку. В связи со сложностью в обналичивании (% банка т.к. деньги на счете меньше 30 дней) покупатель предлагает безналичный расчет. Прошу подсказки, на что обратить внимание, как прописать правильно в ДКП. Кроме того, покупатель предлагает расчет со счета третьего лица (его родственник, стороной сделки не является). От этого хочется отказаться категорически. Я права?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если речь идет об оплате со счета третьего лица, то это в обязательном порядке должно найти отражение в договоре купли-продажи. Это должен быть договор купли-продажи в пользу третьего лица. В противном случае нет оснований для платежа на Ваше имя. Могут быть проблемы.Зря Вы полагаете, что мнение специалистов со стороны не повредит. Большая часть присутствующих здесь риэлторов имеют многолетний опыт работы. На основании этого опыта мы можем представить себе такое, что Вы даже предположить не сможете. Сложно давать корректные рекомендации не понимая всей ситуации в комплексе. Если оплата после гос. регистрации перехода права, то возможно логичным будет использовать залоговый метод сделки (объект будет находиться в залоге у продавца до полного исполнения обязательств покупателя). Все это делается официально, с помощью дополнительных формулировок в договоре купли-продажи и дополнительными регистрационными действиями со со стороны Росреестра. Возможно стоит и по-другому как-то организовать и провести. Ну честно, сложно думать не имея возможности оценить степень риска.

«Зря Вы полагаете, что мнение специалистов со стороны не повредит. Большая часть присутствующих здесь риэлторов имеют многолетний опыт работы. На основании этого опыта мы можем представить себе такое, что Вы даже предположить не сможете.» Мне кажется, мы об одном и том же) Когда я писала, что не повредит мнение специалистов со стороны, я имела ввиду специалистов данного форума, уповая на их многолетний опыт в том числе. До встречи со специалистом, который будет составлять договор и консультировать по сделке, хотелось услышать стороннее мнение.Спасибо большое за уделенное внимание!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Безналичный расчёт — аккредитив

Только платить Вы будете за раскрытие аккредитива.

Есть ещё варианты типо «электронных ячеек», всё зависит от банка, где будете проводить сделку.

В договоре так и прописываете, что расчёты будут произведены следующим образом.

Безналичный расчет-удобно.Желательно,что бы платеж проходил непосредственно от Пок. к Пр.Немаловажный момент-когда производится платеж.Думаю,что процедуру расчета и пр.вопросы по сделке лучше обсуждать со спец-ом по сопровождению непосредственно,а не «со всем миром».

Спасибо! Но предлагают не аккредитивом, а просто зачислением на текущий счет продавца (физлицо). Вот и теряюсь. Мне кажется, в этом случае покупатель недостаточно защищен, т.к. продавец не подпишет договор до зачисления, а деньги могут быть обналичены продавцом до регистрации ДКП . Не понимаю, в чем интерес покупателя и как он себя страхует в таком случае. Не пойму как правильно оформить. Или все просто как для продавца, деньги даже до регистрации (квартира беспроблемная, сложностей с регистрацией быть не должно). А про оплату третьим лицом в таком случае не посоветуете?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

С вами должен расплатиться кто по договору?Что может сказать непокупатель, перечислив вам большую сумму денег на ваш счет? За что? Не будем рассматривать вопрос, что у третьего лица банк затребует документы подтверждающие происхождение денег, почему бы им не отправить деньги от имени покупателя, к чему эти манипуляции с третьим лицом. В конце концов есть договор дарения денежных средств, а также договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица, если у покупателя этот вопрос возник в связи с супругой.

Да, покупатель (по договору) в браке. Видимо, в этом и причина. Плательщик не будет стороной договора т.к. находится далеко территориально.

Анна, добрый день. Идёте со спонсором покупателя в тот банк, где деньги лежат, и выясняете на месте что к чему. Если всё устраивает, пишите ДКП со всеми вытекающими. Если нет, отказываетесь продавать. Сам договор купли-продажи имеет свои нюансы и разные формы. Совет : наймите специалиста, лучше по-рекомендации.

В Вашем случае подходит безналичный расчет от Пок.(либо его представителя по доверенности).Также подписывается соответствующий Договор купли-продажи к моменту зачисления Ден.средств на счет Пр.,который в обязательном порядке должен до подачи Док-ов в Росреестр раходиться на стороне Пок. Если по каким то причинам Пр. не подаст заявление о переходе прав на имя Пок.,придется обращаться в суд-тут то и потребуется подтверждающий платежный док. из банка и сам ДКП. Это для спеца от недвижимости просто азбука.Желаю успехов.

Банковское условие обязательного нахождения денег на счету не менее 30 дней для беспроцентного снятия легко обходится посредством депозита.

Спасибо! Уточню у покупателя этот момент.

Автор вопроса написала :»! Но предлагают не аккредитивом, а просто зачислением на текущий счет продавца (физлицо). Вот и теряюсь. Мне кажется, в этом случае покупатель недостаточно защищен, т.к. продавец не подпишет договор до зачисления, а деньги могут быть обналичены продавцом до регистрации ДКП . Не понимаю, в чем интерес покупателя и как он себя «страхует в таком случае.Я бы согласилась, ЕСЛИ безнал, то ТОЛЬКО БЕЗОТЗЫВНЫЙ аккредитив, так как деньги , отправленные просто на счёт, со счёта отправивший МОЖЕТ затем ОТОЗВАТЬ, и бегай потом за ним по судам, что бы в ДКП ни было написано. Поэтому они и говорят, что ТРЕТЬЕ лицо Вам отправит. Отправит, затем отзовёт ( по моему, в течение суток возможно). А это третье лицо даже и не участник договора. Да даже ЕСЛИ и участник: для предотвращения этого и существует БЕЗОТЗЫВНЫЙ АККРЕДИТИВ, условия -как в депозитарной ячейке.Подобные мошеннические схемы- деньги дают ВПЕРЁД, якобы покупатель доверчивый , существовали еще давно, и не только в недвижимости. Например, при продаже антиквариата встречались, якобы человек из Нигерии , или Прибалтики ( издалека), присылает большой аванс или всю сумму, Высылается ему товар, а денежки волшебным образом как-то со счёта до продавца не доходят ( схемы разные, чаще отзыв технический

Нужно ли отражать в договоре купли-продажи способ передачи денежных средств «через банковскую ячейку»

Маргарита Юрьевна

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ага, получены до подписания договора. а если не пройдет регистрация, то что будете отдавать?!
Пункт о банковской ячейке в договор можно не вносить, а вот «»после подписания и регистрации» нужно.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

так напишите «в течение Х дней после окончания государственной регистрации настоящего договора и перехода права по нему». Также в договр можно добавить пункты о том, что договор считается исполненным при передачи имущества по подписываемому сторонами передаточному акту. и при передачи ден. средств. что подтверждается распиской.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Вечер добрый!
Можно делать и так, и так.
Если доверяете своему риэлтору — прислушивайтесь к его советам.
Удачи! )

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Момент передачи денежных средств должен быть четко отражен в договоре купли-продажи

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если по договору расчет не выполнен полностью до регистрации, регпалаты МО выдают свидетельство с обременением ипотека по закону. Так делают для ускорения регистрации — вместо 30 дней, по ипотеке по закону получают свидетельсва с обременением через 7 дней, далее предоставляется расписка от покупателя о полном расчете и через день получаете чистое от обременений свидетельство. Без опытного риелтора такую операцию не советую делать, надо учесть много тонких моментов.

Уже давно прописываем в договоре купли-продажи реальный расчет через банковскую ячейку!
Обращайтесь — поможем!

Без возникновения обременения!

Если указать расчет после, то нужно указывать обременение. Но тут возможен хадний ход продавца. Если указывать расчет после и без обременения, то продавец может не согласиться — у него нет гарантий в получении денег. Что вам мешает расчитаться в день сделки, после подачи документов в регпалату с передаточным актом и сразу получиьт ключи.
Тут все в доверии и разумном компромисе между сторонами. Главное не стараться натянуть все одеяло на себя.

В договоре укажите цену дачи, которую Покупатель обязуется уплатить Продавцу в полном объеме не позднее одного банковского дня после государственной регистрации договора и перехода права собственности к Покупателю в Управлении Федеральной службы гос. регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Ст. 421 ГК РФ Свобода договора — в договоре указать можно все что угодно, главное правильно сформулировать момент расчета между сторонами, а он бывает до подписания договора купли- продажи, в момент подписания или после, но не позднее. это подскажет любой опытный риэлтор или юрист. Главное чтобы договор содержал все существенные условия см. ст 432, 433 ГК РФ

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Указываете в договоре, что расчет будет произведен в течение 1 дня с момента государственной регистрации договора купли- продажи и перехода права, что согласно п.5 ст.488 залога у продавца не возникает (соответственно не будет обременения). ну и естественно пропишите в доп соглашении к банковскому договору аренды ячейки условия и сроки доступа каждой из сторон, из которых будет вытекать, что если регистрация не прошла, то каждый остается при своих, вы с дачей, а покупатель при деньгах, ну а если зарегистрировался договор, вы при деньгах, а покупатель с дачей.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Трудно советовать не зная ситуацию целиком, если вы наняли риэлтора, то значит ему доверяете. Ему лучше знать как поступить, поэтому довертись ему.

расчет произведен полностью, на деньги расписку-ее в агентство под гарантийку, ключи в агентство,под гарантийку.

Советов можно получить разных и много,а работать нужно с риэлтором ,опыту и знаниям которого доверяешь.

Все блеснули своими знаниями, молодцы.

написать нужно так: Квартира продается за сумму в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, которую Покупатели до подписания настоящего договора разместили полностью в присутствии Продавца в депозитарном банковском сейфе ОАО Банк «Возрождение» и которую Продавец изымет из указанного сейфа после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Стороны пришли к соглашению, что право залога у ПРОДАВЦА на указанную квартиру не возникает.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Делайте так, как рекомендует Ваш риэлтор. К чему сомнения? Но если они есть, то вообще задумайтесь о целесообразности сделки.