Договор дарения квартиры подводные камни

Автор: | 13.07.2019

Договор дарения квартиры, подводные камни

Договор дарения квартиры довольно распространенная сделка на рынке недвижимости.

Несмотря на некоторые свои преимущества, договор дарения квартиры имеет и отрицательные стороны, которые нужно принимать во внимание. Если Вы хотите передать или получить в дар имущество, то, для начала, необходимо тщательно взвесьте все плюсы и минусы, и только после этого принимать решение, стоит ли заключать договор дарения квартиры или, может быть, имеет смысл в заключении другого договора по отчуждению жилья.

Договор дарения квартиры, недостатки о которых полезно знать

Все знают, что дарение считается безвозмездной сделкой, однако одаряемый – это тот, кто получает недвижимость в подарок, обязан заплатить налог в случае, если он не является близким родственником дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, близкими родственниками считаются супруги, родители и дети, в том числе и усыновленные, бабушка, дедушка, внуки, полнородные и неполнородные, т.е имеющие общего отца или мать, сестры и братья.

Таким образом, тёща, зять, свекровь, троюродные сестры, гражданские супруги, золовка и прочие многочисленные родственники близкими согласно кодексу не являются, и значит, полученные подарки, подлежат налогообложению. Налог уплачивается в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости для резидентов (лица, постоянно проживающие в РФ) и 30% — для нерезидентов РФ.

На практике договор дарения квартиры, заключенный между близкими родственниками, часто оспаривается другими родственниками дарителя. Поводов для обращения в суд, является то обстоятельство, что если бы даритель знал или мог догадываться о действительной, реальной цене своего недвижимого имущества, то никогда бы не решил распорядиться своим имуществом подобным образом.

Договор дарения квартиры– сделка безвозмездная

Договор дарения квартиры предполагает то обстоятельство, что даритель не имеет права ставить дополнительные условия в свою пользу или в пользу третьих лиц на пользование имуществом, переданным в дар.

Помимо этого бывший собственник не получает никакого возмещения (ни денежного, ни материального, ни морального).

Договор дарения квартиры считается заключенным с момента его подписания. Этим он отличается от договора купли-продажи, при котором полномочия нового собственника возникают только с момента государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе. Такой нюанс позволяет избежать риска признания договора дарения недействительным, если смерть дарителя наступает после подписания договора, но до процедуры регистрации. Свидетельство, удостоверяющее государственную регистрацию прав, является доказательством перехода права на недвижимое имущество. После этого новому владельцу не придётся никому ничего доказывать. Квартира отныне принадлежит исключительно только ему. Он вправе распоряжаться имуществом в рамках предусмотренных законодательством, например, продать или совершить обменять.

В заключении подчеркну, прежде чем начать оформлять договор дарения квартиры, заранее проконсультируйтесь с опытным риэлтором, например со мной, будет ли эта сделка для Вас приемлемой.

Консультация опытного частного риэлтора Андрея Молодкина поможет Вам предвидеть возможные нюансы при заключении договора дарения.

Если у Вас возникли вопросы, Вы можете их задать по телефону 8 (495) 729-01-78.

Если квартира была получена в дар

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Если договором-основанием получения права собственности на квартиру служит «дарственная», то это, как правило, не вызывает особого беспокойства у риэлторов. Хотя и здесь есть свои «подводные камни».

Например, если Дарителя признают недееспособным в момент совершения сделки дарения, то такой договор признается судом недействительным.

Правда, риск возможной Откроется в новой вкладке.»>недееспособности собственника квартиры присущ вообще любой возмездной сделке, за исключением Откроется в новой вкладке.»>покупки квартиры на «первичке». Поэтому Договор дарения квартиры выглядит на общем фоне других договоров – низкорисковым вариантом.

Кроме того, если мы обнаружили, что Откроется в новой вкладке.»>Договор дарения квартиры заверен Нотариусом, значит вероятность недееспособности Дарителя крайне низка, т.к. Откроется в новой вкладке.»>Нотариус выступает, кроме прочего, еще и свидетелем вменяемости сторон сделки.

Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.

Но, во-первых, это довольно сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона. А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны. А по прошествии трех лет (общий Откроется в новой вкладке.»>срок исковой давности) – близки к нулю.

Вообще, на практике, сделки дарения очень редко Откроется в новой вкладке.»>признаются недействительными, и для такой ситуации сложно обеспечить вменяемые доказательства для суда. В нашей практике такого вообще не встречалось.

В некоторых, четко указанных в законе случаях, законодательство позволяет Дарителю отозвать свой дар назад, но такая отмена дарения не влияет на последствия сделки купли-продажи подаренной квартиры. Все претензии и компенсации в этом случае будут происходить между Дарителем и Одаряемым, а Покупатель квартиры к этим разборкам уже не будет иметь отношения.

Но чтобы Покупателю было совсем уже спокойно спать, убедившись в отсутствии даже теоретических оснований для оспаривания сделки дарения, он может связаться (а лучше лично встретиться) с Дарителем, и удостовериться, что тот не имеет к Одаряемому (т.е. к нашему Продавцу) никаких претензий. А заодно и убедиться в адекватности (дееспособности) самого Дарителя, что несложно сделать, просто немного поболтав с ним о жизни. Ведь, недееспособным суд может признать человека только ввиду его явного психического расстройства, а такое состояние видно невооруженным глазом.

Еще один момент, который нам надо проверить перед покупкой квартиры, полученной нашим Продавцом в дар.

Если Даритель и Одаряемый не являются близкими родственниками, то необходимо выяснить, уплатил ли Продавец Откроется в новой вкладке.»>налог (13%-НДФЛ) на доход, полученный в порядке дарения?

Если уплатил, то он должен предъявить справку из местной налоговой (по адресу нахождения квартиры).

Если Продавец утверждает, что налог он платить не должен, то необходимо предъявить документы, подтверждающие его близкое родство с Дарителем (свидетельство о рождении, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении, и т.п.), что действительно освобождает его от уплаты подоходного налога на подаренное имущество.

Как это касается Покупателя? Ведь, неуплаченный налог (если такой есть) останется «висеть» на Продавце как обязанность налогоплательщика? Все так. Но при регистрации уже нашей с ним сделки купли-продажи квартиры, могут возникнуть проблемы. Ведь Откроется в новой вкладке.»>Росреестр имеет право запрашивать всю необходимую ему информацию об объекте недвижимости по межведомственным запросам, и если регистратор обнаружит, что по продаваемой квартире не уплачен налог НДФЛ, то регистрация может быть приостановлена.

Отдельно следует упомянуть о случае, когда Дарителем выступает юрлицо или индивидуальный предприниматель.

Если при угрозе банкротства юрлицо «сливает свои активы» в частные руки, в т.ч. путем дарения, то по требованию заинтересованных лиц (Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц») такую сделку дарения суд может признать недействительной. Об этом прямо указано в законе.

Поэтому, если мы обнаружили какое-нибудь ООО или ИП в Договоре дарения, то необходимо выяснить текущее состояние этого предприятия, чтобы убедиться, что это была законная сделка, а не «слив активов» перед банкротством.

Таким образом, если основанием получения права собственности Продавца на квартиру служит Договор дарения, а Дарителем выступает физлицо – близкий родственник нашего Продавца, то это хороший вариант для покупки, и мы можем вздохнуть спокойно, и перейти к проверке следующих документов.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Договор дарения квартиры подводные камни

О тонкостях сделок дарения читателям в рамках конференции рассказала директор ООО «Первая Юридическая Компания» Анна Владимировна Евстигнеева.

Завещать или подарить?

Ольга: Скажите, а что все-таки лучше — завещать или подарить свою квартиру ребенку? В чем разница-то?

Здравствуйте, Ольга! Благодарю за вопрос! Каждый вкладывает своё в слово «лучше», поэтому отвечая на Ваш вопрос сделаю основные акценты на различиях между действиями по дарению и завещанию.

Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства.

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения.

Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве.

Право на обязательную долю в наследстве имеют: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Проще говоря, если наследники первой очереди: супруг, дети или родители относятся к вышеуказанным категориям, то у них будет обязательная доля в этой квартире.

Важно: ребёнок становится собственником квартиры только после открытия наследства (смерти завещателя).

При оформлении дарения ребёнок становится собственником квартиры сразу и может распорядиться ею по своему усмотрению после достижения дееспособности.

Отмена дарения

Иван Петрович: Подарил племяннику квартиру, а он меня пытается из нее выписать. что делать? как отменить дарение?

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Ваша ситуация часто в практике встречается: когда даритель хочет, чтобы одаряемый гарантировал ему сохранение права пользования. Но с точки зрения закона, при наличии встречного обязательства договор дарения не признаётся таковым. Таким образом, если в договоре дарения, который Вы заключали с племянником указано на то, что он предоставляет Вам право пользования квартирой, то к такому договору применяются правила, как к притворной сделки.

В ином случае, отмена дарения может быть произведена только по общим правилам:

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Налог и дарение

Алена: Если я сестре двоюродной подарю часть квартиры, то сколько я должна буду налога заплатить?

Налог будет платить Ваша сестра, как одаряемый, а не Вы. При этом согласно налогоплательщик вправе получать отсрочку, рассрочку или инвестиционный налоговый кредит в порядке и на условиях, установленных Налоговым Кодексом.

Налог (НДФЛ) составляет 13% от стоимости доли в праве собственности на квартиру. При декларировании дохода рекомендуется брать стоимость приближенную к рыночной, но обычно все считают от инвентаризационной (по оценке БТИ), так как она намного ниже, но есть риск, что налоговая произведёт расчёт налога по рыночной стоимости и возникнет спорная ситуация, которая, как правило, разрешается уже в судебном порядке.

Обращаю Ваше внимание, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.

Дарение гаража

Иван: Могу ли я подарить свой гараж родственнику и какие налоги надо платить? Их платить буду я или уже родственник?

Здравствуйте, Иван! Вопрос действительно актуальный, так как сделки по дарению очень распространены, тем более вопрос налогообложения! Прошу ознакомится с ответом, как на вопрос №3, который задавала Алёна у неё аналогичная ситуация.

Рента или дарение

Антон: Ну что такое дарение я примерно представляю, а что такое рента и как она соотносится с дарением? Это же вроде что-то совсем разное, нет?

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Простыми словами: договор дарения — это безвозмездная передача имущества, а договор ренты – это возмездное действие по передачи имущества.

Как подарить квартиру?

Мария Петровна: Как правильно подарить квартиру? Что нужно последовательно сделать, расскажите, пожалуйста?

Здравствуйте, Мария Петровна!

Рассмотрим ситуацию самую простую (1 даритель, 1 одаряемый, все дееспособны), когда право собственности у даритель зарегистрировано и на квартиру не распространяется режим совместной собственности:

Необходимо составить договор дарения в простой письменной форме (нотариальное удостоверение необязательно + нотариус возьмёт % от стоимости квартиры). Договор можно сделать самому (результат, как при самолечении простуды) или поручить это сделать юристу.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для подачи документов на регистрацию Вам понадобятся лишь сам договор, как правило 3 экземпляра (по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа), квитанции об оплате гос.пошлины (на общую сумму 2000 рублей) + копии (если у дарителя есть свидетельство о праве собственности на квартиру, то повторное предоставление документов в Росреестр при подаче документов не требуется (я имею ввиду БТИ, кадастровый паспорт и т. д.)

Дарение доли в квартире

Алексей: Хочу подарить долю в квартире своей дочке, ей 6 лет. Как это сделать и какие документы куда нести?

При составлении договора необходимо учитывать, что подписывать договор со стороны несовершеннолетнего может только его законный представитель (это мама или папа), в данном случае — её мама, так как Вы даритель, то не можете выступать в двух ролях за себя и за дочку. Если мама не может/не хочет), то за ребёнка выступает представитель органа опеки и попечительства.

Порядок действий описан в ответе адресованном Марии Петровне.

Оформление дарения

Анна Ивановна: Хочу подарить часть своей квартиры дальней родственнице. Она обещает в обмен за мной ухаживать, я- пенсионерка. Как мне все это правильно оформить?

Здравствуйте, Анна Ивановна!

В Вашей ситуации рекомендую выбрать иной способ передачи прав на квартиру, так как дарение – это безвозмездное действие. Например, заключить договор пожизненного содержания с иждивением, по которому Вы, получатель ренты передаете принадлежащую Вам часть квартиры в собственность родственнице, как плательщику ренты, которая будет обязана осуществлять пожизненное содержание с иждивением в отношении Вас и (или) указанного Вами третьего лица (лиц).

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

Подарить или завещать?

Татьяна: У мамы 1/2 доли в нашей квартиры, она хочет завещать ее мне, но у меня еще есть брат. Будет ли брат иметь право на мамину половину, если есть завещание? Может стоит подстраховаться и пусть она мне подарит ее?

Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве.

Право на обязательную долю в наследстве имеют: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Проще говоря, если наследники первой очереди: в данном случае Ваш брат относится к вышеуказанным категориям (или может относится в будущем, на момент открытия наследства, например, достигнет пенсионного возраста), то у него будет обязательная доля отношении маминой доли в этой квартире. Делайте выводы.

«Подводные камни» договора дарения

Опубликовано: 07.05.2014. Рубрика: Недвижимость

Можно ли обезопасить себя во время заключения договора дарения квартиры? Какие случаи предполагают уплату налогов за подаренную недвижимость? Допустимо ли и каким образом отменить дарственную? На эти и некоторые иные вопросы ответит наша публикация, подготовленная с помощью профессиональных нотариусов Москвы.

Общеизвестный факт, что договор дарения (его заключение), не обязательно предполагает обращение к нотариусу. Однако возможно именно оформление у нотариуса дарственной каким-то образом поможет предохраниться от того, что в будущем данный договор признают недействительным?

Комментирует нотариус Москвы: да, на самом деле, законодательно предполагается простой письменный способ оформления договора дарения недвижимости. Однако, решая вопросы оформления сделки, сторонами обязательно должны приниматься во внимание все вероятные риски. Судебная статистика неутешительна, количество исков, поданных в суд о признании вышеуказанного договора недействительным, растет из года в год. При этом чаще всего их основанием выступает совершение сделки под воздействием насилия, обмана, угроз (ст.179 ГК РФ). Вторым основанием подачи подобных исков выступает заявление от наследников по поводу непонимания дарителем личных действий при совершении сделки (ст. 177 ГК РФ).

Основаниями, по которым зачастую появляются подобные иски, являются внутрисемейные конфликты. Приведем характерный пример: престарелая дама оформляет договор, даря свою квартиру племяннице, которая осуществляла за ней уход, а также поддерживала морально все последние годы. Племянница, таким образом, обладает зарегистрированным правом собственности. Однако после смерти дарителя ее сын, который все это время проживал в ином населенном пункте, подает иск в суд о недействительности данного договора.

Имеется огромное количество оснований, по которым сделку дарения рекомендуют оформлять у профессионала-нотариуса. Остановимся более подробно на основных из них. Ключевая задача нотариуса — установление соответствия воли, а также волеизъявления сторон, т.е. удостоверение лишь бесспорных юридических фактов.

Уместно к вышеизложенному привести следующий типичный пример: собственник решает продать личную долю в праве собственности на недвижимость (одна из комнат в «коммуналке»). Так как с соседями отношения у продавца не сложились, обращаться к ним по поводу отказа от преимущественного права покупки (ст.250 ГК РФ) он не намерен. Потому и предлагает покупателю оформление сделки в виде договора дарения. Расчет при этом планируется производить посредством банковской ячейки, ведь при таком раскладе отказ иных сособственников не требуется. Правила данной статьи ГК применимы во время продажи и во время отчуждения доли по поводу договора мены.

Намерения сторон сделки элементарны – одни приобретают, иные реализуют имущество, однако форма сделки (волеизъявление) настоящей воле порой не соответствует. В итоге сделка вполне быть может признана и недействительной. Мошенники-профессионалы, так называемые «чёрные» риелторы, зная все юридические тонкости, этим пользуются довольно активно, ставя своих добросовестных потребителей в уязвимую в правовом отношении позицию. Подводя итог сказанному, можно смело утверждать, что при современном уровне мошенничества заключать договор дарения недвижимости (купли-продажи) без привлечения квалифицированного нотариуса и юриста банально опасно.

Существуют ли лазейки, при которых договор дарения можно было бы нивелировать? Имеет ли право даритель сам его аннулировать, если он находит, что он введен в заблуждение во время заключения договора?

Комментирует нотариус Москвы: расторжение договора при обоюдном согласии осуществляется, что называется по соглашению сторон. Если инициатором разрыва выступает только одна сторона, то расторжение будет происходить уже в порядке судебном.

Договор дарения, по отношению к недвижимости, является сделкой, по которой даритель передаёт в собственность (либо обязуется передать) одаряемому какое-либо имущество. Утверждение дара означает необходимость передачи права собственности. Последний в отношении недвижимости требует госрегистрации. При регистрации перехода права собственности одаряемый превращается в титульного владельца, дар считают принятым, а договор исполненным, т.к. стороны выполнили обязательства. Уточним, одаряемый не может отказаться от уже принятого дара, т.к. именно надлежащее выполнение последнего прекращает обязательство. Соответственно право на расторжение считается утраченным (По определению областного Воронежского суда от 04.09.12 г. №33-4543).

Даритель имеет право отречься от исполнения договора, который содержит обещание о передаче дара в будущем, при условии, если после заключения его имущественное (семейное) положение дарителя, состояние здоровья изменилось так, что теперь выполнение договора будет означать значительное понижение уровня его жизни (ст.577 ГК РФ). К примеру, суд рассматривал дело о намерении дарителя передать в дар в будущем жилой дом. В итоге, последний принял решение, что у одаряемого нет оснований для возникновения права собственности на это недвижимое имущество.

Принят во внимание был тот факт, что для дарителя в данный момент было присуще затруднительное финансовое положение. Он лишился места работы, а спорная жилая недвижимость представляла, по сути, единственное место проживания. При этом даритель еще и был зарегистрирован в данном помещении, а в случае дарения право пользования было бы утрачено (По решению Клинского горсуда Московской обл. от 20.06.12 г. по делу №2-1169/2012).

У дарителя также может возникнуть право на отмену дарения. Например, в том случае, когда одаряемым будет совершено на его жизнь покушение (либо на жизнь членов его семьи, близких родственников). Сюда же относят и нанесение умышленных телесных повреждений дарителю (ст.578 ГК РФ).

Необходимо уточнить, что предусмотрено в договоре может быть и право дарителя на отмену дарения, если он проживёт дольше одаряемого. Подобным правом даритель может воспользоваться только тогда, когда сторонами оговорен данный пункт непосредственно при составлении документа и заключении договора. При этом если даритель переживает одаряемого, то отмена дарения автоматически не происходит. Каждому гражданину доступно осуществление принадлежащих ему прав, причем по своему усмотрению. Потому даритель, как вправе реализовать право на отмену дарения, так и не употребить последнее. Если рассматривать последний случай, то дар будет переходить к наследникам уже одаряемого.

Если даритель считает, что он намеренно введен в заблуждение в ходе заключения договора, недействительной подобная сделка должна быть признана в судебном порядке (ст. 179 ГК РФ). Многочисленные примеры из судебной отечественной практики обнаруживают, что порой дарители недвижимости сами провоцируют непростые ситуации из-за того, что в процессе заключения договора, в особенности, если подразумевается простая его письменная форма, не в полной степени сознают следствия свершенных ими деяний.

Разобиженные и, как им представляется, обманутые друзьями и родственниками, дарители идут в суд, намереваясь даже через некоторое время «всё возвратить вспять» и отменить подобный договор дарения. Однако в суде, подтверждая свою правоту, им приходится по-настоящему непросто. Манипулирование словами, каким бы вы ни были оратором и «артистом», изъясняясь эмоционально либо строго и лаконично, не всегда удается доказать, что, будучи дарителем, просто не осознавали последствий подписания конкретного договора либо вообще передача имущества происходила под влиянием угроз, шантажа, обмана.

Многих интересует, что предусматривает законодательство по поводу освобождения от уплаты налога в 13% при дарении имущества близкому родственнику? Кого в данном случае можно считать близким родственником? Означает ли это, что иные родственники, а также супруги гражданские (сожители) должны платить данный налог?

Комментирует нотариус Москвы: доходы, которые получены в результате дарения, высвобождаются от налогообложения тогда, когда стороны — члены семьи либо родственники, причем близкие, в соответствии с положениями Семейного кодекса. К последним относят родителей, супругов, детей, включая усыновлённых, бабушек и дедушек, внуков, полнородных, неполнородных (имеющих общих только отца, мать) сестер и братьев (п.18.1 ст. 217 НК РФ).

Все иные граждане не могут быть освобождены от уплаты налогов. Потому если имеем в наличии ситуацию, когда стороны — не члены семьи и не близкие родственники, то есть смысл поразмыслить о каком-либо ином способе отчуждения недвижимости. Вполне возможным, к примеру, является заключение вышеупомянутого договора купли-продажи.

Напомним, что именно та сумма, которую вы указываете в договоре, подлежит налогообложению. Статья 105.3 НК РФ четко указывает, что доходы, получаемые лицами, для целей налогообложения, признаются рыночными. Если не доказан обратный факт, следует предполагать, что цена по договору в полной мере соответствует рыночным ценам.

Если вы заинтересованы в минимальном налоге, то в заключаемом договоре дарения рационально прописать, так называемую кадастровую или инвентаризационную стоимость имущества. Уточним, что судебная практика имеет интересный с данной позиции пример. В нем было принято решение о так называемом доначислении налога в виду того, что в договоре проставили одну цену, в налоговой же декларации налог рассчитывали уже с инвентаризационной стоимости (По Апелляционному определению Свердловского облсуда от 30.10.13 №33-13217/2013).

Следующий вопрос от потенциального дарителя может звучать так: «Допустимо ли в договор дарения добавить пункт, по которому квартира будет переходить в качестве дара кому-либо в будущем после кончины дарителя? Или при таком раскладе рациональнее просто оформить завещание?»

Комментирует нотариус Москвы: договор, который предполагает передачу дара после кончины дарителя считается ничтожным (ст.572 ГК РФ). Законным способом распоряжения имуществом в случае кончины является оформление завещания у нотариуса. В общем, вопросы завещания сложны и содержат множество нюансов, о которых лучше рассуждать отдельно.

Перечень каких документов требуется предоставить нотариусу, если предполагается оформление договора дарения квартиры?

Комментирует нотариус Москвы: любое нотариальное удостоверение сделки подразумевает предоставление:

  • документов, удостоверяющих, как личность дарителя, так и одаряемого (соответственно их представителей, если в наличии имеются доверенности);
  • бумаг правоустанавливающих на недвижимость (к примеру, договор приватизации или аналог купли-продажи);
  • свидетельство о госрегистрации на право собственности;
  • паспорта кадастрового помещения;
  • некоторых иных документов, в зависимости от условий, на которых приобреталось право собственности (к примеру, это может быть согласие супруги на распоряжение совместной общей собственностью, или же согласие от проживающих лиц).

Необходимо отметить, что любое нотариальное удостоверение сделки предполагает наличие правоустанавливающих документов дарителя в делах нотариуса, что будет создавать определенные препятствия для мошеннических действий при попытках повторного отчуждения имущества.

Известно, что для того, чтобы вступила в силу дарственная на квартиру, она обязана быть зарегистрированной в регистрационной палате. Какие именно бумаги следует подготовить для этой процедуры?

Комментирует нотариус Москвы: в виду того, что с 01.03.13г. госрегистрация сделок с недвижимостью является отмененной (подобную процедуру проводили одновременно с процессом регистрации перехода прав и, по сути, она просто выступала дубликатом последней), то договор дарения между сторонами считают заключенным после того, как достигнуты сторонами все существенные условия сделки. Далее, после госрегистрации переходит на имущество только право собственности.

В действительности отсутствие регистрации перехода права собственности не оказывает особого влияния на действительность договора. Безусловно, имеют место случаи, при которых договор дарения подписывается сторонами, а даритель после этого передумывает и отказывается регистрировать сделку. При этом уточним, по п.3 ст.551 ГК РФ, одаряемый вполне правомочен заставить дарителя уже в судебном порядке провести процедуру регистрации.

Для осуществления процедуры государственной регистрации по переходу права собственности должны быть предоставлены следующие документы:

  • собственно договор дарения;
  • документ-свидетельство об уплате госпошлины;
  • согласие супруга дарителя, причем нотариально удостоверенное (как вариант это может быть заявление о том, что лицо на время приобретения отчуждаемого объекта в браке не состояло);
  • при необходимости могут потребоваться и некоторые иные документы.

Если предполагается нотариальное удостоверение сделки, то пакет документов и формирует нотариус. Соответственно он и подает его на регистрацию. Необходимо отметить, что начиная с 01.02.14 г. на основе нотариально заверенных документов госрегистрацию прав проводят в течение 5 рабочих дней (ФЗ от 21.12.13 г. №79-ФЗ).

покупка квартиры полученной в результате дарения

ID: 12533164

Если вы не знаете, что и как нужно проверять при покупке квартиры, не имеете специалиста ( или денег на него), который бы смог ответить на ваши вопросы и осуществить снижение рисков в дальнейшем пользовании Объектом, то просто откажитесь от покупки этой квартиры и ищите квартиру с «кристально- чистой» историей.
Но вы, наверное, судя по вопросам, не знаете, что это такое.
Здесь мы вам не поможем, решить ваш вопрос: можно покупать или нельзя, решается точно не по интернету.

Теоретически оспорить можно любой договор. И 3 года — не предел.
Но Вы не написали даже, было ли это дарение от родственника или от постороннего человека.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

«часть или доля в договоре неуказана»- таких договоров попросту не может быть. Предмет договора всегда указывается. .

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

квартиру проверяют в КОМПЛЕКСЕ.
По совокупности МНОЖЕСТВА факторов и параметров. И не только судя о последней сделке.
вот вкратце навскидку :
Были ли даритель и одаряемый в родственных отношениях. Был ли зарегистрирован одаряемый , если был, куда снялся ( в свою другую недвижимость. или в родственную, или вообще в «топчан под баобабом».
Личность дарителя, возраст, было ли освидетельствование при преклонном возрасте или болезни дарителя ( понятно, что не все сделки освидетельствованием сопровождаются), были ли справки о несостоянии на учете в пнд и нд.
Мотивы дарения ( подробнее не позволяет время и формат форума),
дарение можно оспорить по разным причинам. например, одаряемый угрожал жизни и здоровью дарителя.
да и 3 года во многих случаях считается с МОМЕНТА, КАК УЗНАЛ о ущемлении своих прав.
Жив ли даритель? В таком случае нелишне иногда у него нотариально заверенное заяление попросить, что он уведомлен о продаже , за какую цену, и не возражает.
если умер ( Царствие ему Небесное), как это ни цинично звучит, тогда лучше гораздо. НЕ будет сам отсуживать. Хотя могут и наследники обделенные. но им сложнее
Что было До дарения, как приобреталась квартира?
Кто был ранее прописан ( зарегистрирован), истории переходов прав и истории по регистрациям.
Личность ПРОДАВЦА, обязательно проверка на кредиты. БАНКРОТСТВО, но это на ВСЕХ сделках.
И еще совокупность факторов, анализ на основе знаний, опыта, логики,, а также интуиция,

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если не снимался, а оставался зарегистрирован, можно трактовать как притворную сделку. Он по смерти выписан ? Или куда -то?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

теоретически любая сделка оспорима.
просто степень вероятности оспаривания разная. или стремится у нулю практически. или побольше..или еще побольше. или еще побольше